預售房新政的市政協提案擬定者昨約見本報記者——

　　事件梗概

　　昨日，本報刊登了福州市房地產交易登記中心暫停辦理預售商品房的合同註銷及變更的報道，昨日下午，該規定政協提案的提交者之一，福州市民主建國會成員、房地產學者王劍超約見了本報記者，向記者講述了該規定在榕城“出爐”的前前後後。王劍超還對規定出臺之後，榕城房地產市場可能會出現幾種情況，進行預測並打了“預防針”。

　　王劍超揭露了隱藏於炒房者之內的兩種炒房“祕密通道”：通過預售房變更、註銷炒房及“內部認購”炒房。王準備再堵後一條通道。

　　王劍超直述內部認購炒房更隱蔽理解新政炒房現象得到重視

　　在與王劍超的對話過程中，他不止一次感嘆“沒想到這麼快就有結果了”。

　　王說，這幾天已經準備撰寫《遏制炒房，房地產學者福州“打更”》一文，揭露榕城一些炒房者通過“購房者退房”方式炒房的內幕。沒想到福州房地產交易登記中心已經暫停了預售房的註銷、變更。

　　“這說明，福州的炒房現象已經引起相關部門的重視”，提案能這麼快得到回覆，王劍超很有“成就感”。

　　其實，去年5月份之前，也就是“國八條”出臺之前，王就研究福州房地產市場，並撰寫了《關於福州房地產市場監管的若干建議》一文，去年福州市兩會期間，他將提案通過市民主建國會提交市政協。

　　在王劍超的文章中，他提出了“促進福州房地產市場健康發展的若干建議”，去年底，福州市就出臺了“二手房交易按指導價進行”的規定。

　　出籠始末二手房均價離譜

　　王劍超回憶起去年該規定出臺的前因後果：“去年1—9月份福州市區二手房住宅平均價格1913元／平方米，比去年同期上升了8.51%，這個價格也與同期商品房價格3334元／平方米相差甚遠。可是實際考察福州二手房市場，情況並非如此。二手房市場中房齡5年之內的次新房是主力品種，它的價格不但不低於同期商品房期房，甚至有10%—50%的漲幅。”

　　通過調查，王劍超認為，造成福州二手房住宅平均價格與商品房價格相距很遠的直接原因，是中介公司等市場交易各方隱瞞報價，偷逃交易稅款。

　　“去年二手房按指導價進行交易的規定出臺之後，福州馬上產生了至少二三百起交易糾紛。因為交易時和當初簽訂的價格不同，房東、購房者都不同意，可是中介公司已經收了手續費了”，王劍超說，當時引起的房市震動和現在有些許相似，但整個市場還是朝健康的方向發展。

　　“我估計，去年的政策至少挽回國家二三個億的稅收”，王劍超這樣說。

　　最新想法堵“內部認購”炒房

　　可是，市場總有缺憾。王劍超的“揭黑”道路才剛剛開始。他說，針對現在炒房者通過“內部認購”進行炒房，他已經和幾個學者研究對策，4月中旬之後，他還會向政協提交提案，爭取堵住炒房者的第二條“祕密通道”，內部認購炒房更隱隱蔽。

　　內部認購價應該是該商品房銷售過程中的“最低時段價”。

　　王劍超回應三種聲音下的“王氏解讀”可能聲音1剝奪了公民的“違約權”

　　“暫停預售房合同變更、註銷之後，會有人說該政策的出臺剝奪了公民的“違約權”，還讓那些真的有家庭經濟變故的購房者陷入僵局，所以這種政策缺乏人性化的一面。”

　　對此，王劍超說，雖然現在房地產交易中心還沒有出臺細則，但是他在提案的時候就已經考慮到這種聲音。他說：“任何政策都不可能十全十美，就像在稻田裏灑農藥也能把青蛙給毒死一樣。但我們要意識到，這種政策出臺對福州房地產市場的促進作用肯定大於消極作用。”

　　而且，針對暫行規定侵犯公民“違約權”的質疑，他早有對策。王劍超說，可以給樓盤一個允許違約、註銷合同的比例，“根據之前的調查，這個比例可以控制在1%—2%”。王劍超如是說。

　　“一般情況下，整個樓盤真正出現違約現象的人不會超過2%，如果某樓盤的違約比例高得離奇，那就極有可能存在炒房現象”，王劍超說，相信不久之後，暫行規定的實施細則就可以出臺。

　　可能聲音2購房者的熱情可能會受打擊

　　“暫行規定出臺之後，購房者的熱情可能會受打擊。交易量下降，從而造成榕城整個房地產的倒退”。

　　“福州市區商品房住宅均價3321元／平方米。同比增長11.63%。暫行規定出臺後，房價不會倒退，規定只會讓房價的上漲速度減緩1%—2%。但事實上，導致福州房價上漲的因素中，炒房原因佔3%-5%，禁止預售房的變更、註銷只能抑制其中的1%—2%，而另外三分之二的因素現在還存在。”

　　“炒房者與開發商根本就不用經過交易登記中心，即可完成“炒房”整個產業鏈。即通過“內部認購”進行炒號，就可以在向交易中心備案之前讓房子“倒手”幾次，實際累計交易金額是數倍於房價，只有接最後一棒的購房人向交易中心登記備案，之前的交易是看不到的。”王劍超說，他調查過的某樓盤存在在登記之前已經交易過六次的現象。

　　可能聲音3中介市場將受到嚴重衝擊

　　“暫行規定將切斷房產中介公司的很大一部分房源，福州房產中介市場將受到嚴重衝擊，不利於中介市場的良性發展，而且該規定出臺之前沒有任何緩衝期，市場有點措手不及。”

　　“我提交這個提案的目的就是為了促進房地產市場的良性發展，現在的一些中介在炒房的產業鏈中扮演着很重要的角色。他們有至少25%的房源是來自預售房，所以我預測，暫行規定出臺之後，榕城的中介將倒閉近三分之一”，對於中介市場或許產生的震動，王劍超表示，這是市場走向理性、成熟的表現，並不是什麼壞事，“不正規的當然要出局”，他補充說。

　　對於現在市場上的“規定出臺之前沒有緩衝期，讓大家措手不及”的說法，王劍超覺得政府的雷厲風行是理所當然的。“這種政策不像關係民生的重大規定，比如水價調整之類的，它本來就是一個打擊型政策，就是要給炒房者一個措手不及，難道貓抓老鼠之前還要先告訴它，讓它逃跑？”