位於上海陸家嘴地區的一座頂級寫字樓有可能成為內地首個房地產資產證券化項目。消息人士透露，這座在浦東具有標誌性意義的樓宇一直擁有良好的現金流，是一個成熟的收租型物業，這使之有條件成為在資產證券化過程中走得最快的一個地產項目。

　　“券商已經將相關資料都提交到了主管部門。”該人士稱，與該項目幾乎同時遞交資料的還有一個路橋項目。在此之前，內地僅有聯通收益計劃作為企業資產證券化的第一項試點。

　　資產證券化渴求

　　去年通過的聯通項目獲得10倍的超額認購，這顯示了市場對該創新產品的需求。

　　“今年雖然資產證券化可以達到1000億元的總量，但是落到地產項目中的一定是少數。”海華永泰律師事務所首席合夥人顏學海稱。然而，仍有一些開發商已經在啓動資產證券化的嘗試。據悉，上海東昌路附近一個新建成的寫字樓就希望將收益權打包進行資產證券化。另有一個地處虹橋的五星級酒店也在進行前期的籌備。

　　《第一財經日報》瞭解到：未來兩年內資產證券化業務規模將達到2000億元。包括國泰君安、海通以及光大在內的很多券商現在正處在對產品的積極設計中。

　　資產證券化的核心原理是，以未來具有穩定現金流的資產為支持，發行證券進行融資。只要有合適的項目、穩定的現金流，公司就具備了發行相關產品的條件。在房地產項目中，“收租型”的物業具備條件。

　　“但目前房地產項目符合先期客觀條件的只在少數。”顏學海對記者表示。他認為“成熟物業”和“收租型”是房地產項目資產證券化的兩大先決條件。香港很多地產公司往往有40%~60%的物業項目為收租型物業，這與上市公司需要有穩定利潤來源相關。但是內地很多地產公司目前依然僅僅以短線開發為主。

　　“所以現在開發商依然以銀行、信託，或者過橋借款和海外基金為可行的融資方式。但是隻要條件允許，沒有哪家開發商不願意去嘗試資產證券化。”顏學海說。

　　新融資模式的屏障

　　與資產證券化相比，另一種新興融資手段REITs——“對於國內很多開發商來說，現實意義並不大。”顏學海認為。

　　一位資深房地產業內人士表示：“從財務的角度分析，REITs主要是出售股權；而資產證券化則是出售債權。所以國家對後者更為傾向，而開發商也比較容易操作這種固定收益權的項目。”

　　因此，顏學海日前也在忙於推進資產證券化的進程。由於資產證券化是一種相當複雜的金融產品，交易環節多、參與方多，所以這種產品稅務問題十分複雜。而這些都將對資產證券化的成本和最終收益造成決定性的影響。

　　由於要做資產證券化，首先要實現資產的獨立。這意味着產品的權屬不能在原有擁有者的賬下，而是要實現“真實銷售”。

　　上海國際信託投資有限公司投資銀行總部副經理張文橋介紹：要不把資產放入信託公司，使其名義上屬於信託公司；要不成立一個新的公司，並轉入現有資產。這兩種方式都將直接產生高達3%的契稅。

　　“但是成熟國家在這方面可以免除部分稅款，這才使他們的資產證券化成為可能。”張文橋說。按照他的估計，資產證券化本來的收益也就是3%，現階段高稅率問題必須得以解決。

　　除了紛繁複雜的稅款之外，國內地產企業客觀資產量不足的問題也必須得到解決。對此，顏學海認為：這也許可以通過“拼盤”的方式解決。換言之，就是將不同開發商手中的零散物業聯合組成一個資產包，再設計一個包含10年~20年租金收益的產品。

　　然而上述嘗試仍在進行中，資產證券化的突破性進展仍需冀望各項政策的調整乃至立法的完成。