背景：

　　建設部發布2006年工作要點，其中提出：為遏制炒房，建設部將落實商品房預(銷)售合同聯機備案和實名制購房制度。要求各地規範登記行為，完善房屋權屬登記規則，建立登記信息公開查詢制度。嚴肅查處內部認購、違規促銷、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為。——這是2005年5月聲勢浩大的房地產“新政”之後，政府的一次比較明顯的政策動向。

　　2005年下半年以來，房地產市場升勢不減。在某些地區，比如北京、廣州、深圳，房地產價格仍然呈現出急劇上漲的態勢。為此，很多人提出，政府應針對居民購買第二套房屋徵收較高的交易稅，並要求商業銀行對其實行高首付和高利率政策。對於第二套房屋的轉讓，也應該課以較高的所得稅。有人甚至認為，“如果房地產稅收上沒有什麼大的動作，2006年的房地產市場可能會出現報復性的上漲，後果不堪設想。”

　　對話在此背景下展開。

　　信力建：看了很多人對房地產問題的討論，我想談兩個觀點：一是房地產很大程度屬於金融行業，具有投資功能。二是老百姓買幾套房子是投資自由，用稅收政策打壓房地產價格既不合理，也無必要。

　　目前，中國的房地產價格大概是香港的五分之一；美國的八分之一；東京的十分之一左右。總體來講，房價有上升的空間。房價上升的根本原因是大量的人口從農村、鄉鎮往城市移動，就造成了中心城市、大城市的房地產價格上漲壓力。另一方面，中國的人口從西部往東部移動，同樣也造成了沿海地區城市的房價壓力。這是一個基本趨勢。

　　住房漲價，買了以後再賣，增值的部分比銀行的利息還多，所以房地產除了使用價值以外，還有投資價值。房地產價格包含了土地的價格，房地產價格升，能拉動土地價格，以土地為載體的社會財富就會提升。這具有擴散效應。比如一個農民有五畝地，原來不值多少錢。現在有了房地產，價格漲到三十萬元每畝，他的土地價值一百五十萬。如果押給銀行，就可以套現一百多萬，去做很多事情。這對搞活經濟大有幫助。

　　總之，一方面是居民有了儲蓄，有能力購買房地產。另一方面，房地產升值對經濟發展和國家財富增長有利，所以人為地打壓房地產價格是不理智的。

　　當然，如果房地產商都向銀行貸款來建造，銀行的風險就會比較集中。但這也不是打壓房地產的正當理由。正因為如此，就應該放開民間金融，讓民間資本來分散房地產風險。

　　至於房價上漲導致部分老百姓買不起房，就跟醫療和教育問題一樣，應該是屬於政府要解決的問題範疇。為居民提供一定的社會保障是政府的事情，例如香港和新加坡就有很多政府建造的廉租房。現在很多人把公共物品和私人物品混淆，然後把矛頭對着私人物品市場，這是需要注意的。

　　岑科：房地產泡沫已經講了好幾年。我倒不認為現在的房地產市場很健康，沒有問題。但我認為很多人對房地產問題的理解有偏差。譬如很多人認為，房地產價格上漲是投機造成的，這是一個根本性的誤解。

　　從經濟學來講，投機是有益於社會的事。茅於軾先生講得特別精闢，投機的人只要能賺錢，就是在為社會做貢獻。為什麼這麼說？投機其實就是做買賣，也就是商業活動。商業活動就是看到某種物品在空間上的供求不平衡，某個地方缺某種東西，我來滿足你的需求，所以能賺錢。一般的商業是在空間上調節物品的稀缺，而投機是在時間上調節物品的稀缺，兩者的本質是一樣的。換句話說，投機只反映供求和價格的變化，而不是價格變動的真正原因。

　　但這麼說不等於目前的房地產市場沒有問題。一個突出的問題是老百姓的錢沒有別的投資渠道，進股市、做生意都不行，買樓投資是最佳的選擇。這反映出我們的創業環境很差。另外一個問題是人民幣匯率被低估。由於匯率低估，外資進來買什麼都便宜，也包括買樓。中國的錢和國外的錢加起來，自然會形成一個互動效應。大家都認為房價一定會漲，買房子只賺不賠。這種心理反過來又會支撐房價，吸引更多的資金進入。

　　這就導致很多人盲目地去買房。很多人通過借錢或者節省其他開支，無論如何一定要買房，甚至不止買一套房。我現在看到身邊有很多普通人，不是很有錢的人，都去買兩套房。這說明當前的房地產市場中確實有一定的泡沫。

　　從供給方面講，我們目前的土地制度也是支撐房價上漲的一個原因。現在的土地制度是國家所有制，農民沒有的處置權，不能直接面對市場。而國家壟斷土地的後果，就是相對於個人土地所有制，在應對市場需求變動的時候缺乏彈性。例如當房價升高拉動地價上升的時候，土地供應很難相應增加，因此不能有效抑制房價，無法澆滅居民的投機熱情。

　　總體來看，房地產市場確實存在問題。但這些問題不是有人投機或者房地產商不講道德造成的。投機只是問題的表現形式。購房實名制、房屋交易稅之類的東西不能解決問題。非但不能解決問題，還會擾亂正常的市場秩序。我們都知道政府向來對增稅求之不得，而某些政府部門也最喜歡管制市場。大量的尋租和腐敗行為就發生在這個過程中。

　　遺憾的是，很多號稱經濟學家的人並不理解這些道理，或者為了裝作為民請願的樣子，就把房地產價格上漲歸咎於開發商貪婪黑心，牟取暴利，然後就建議政府徵稅，加強市場管制。老百姓一聽很高興，拍手稱快。實際上這些做法絲毫不解決問題，甚至適得其反。

　　信力建：我覺得你提的幾個問題很好。現在能看清投機問題的人並不多。實際上投資和投機很難區分，是一種伴生現象。比較冒險的叫投機，比較穩妥的叫投資。但是投機裏面有投資，投資也可能變成投機。比如你去買房，先付出一筆錢，如果房價很快上升，你賣出獲利，就是投機成功。如果房價下跌，你的資金長期套牢，就可以說是投資失敗。

　　至於土地問題，這裏面比較複雜。現在在農村，土地和人、生產資料與生活資料捆綁在一起，土地就是農民的“棺材本”。很多人認為，如果把土地分給農民，他把土地賣了，就沒有辦法解決社保、醫保和退休的問題，他只能到處流浪、聽天由命，造成社會不穩定。

　　另外我也知道，很多地方通過市場手段調配土地很困難。你修高速公路也好、城市建設也好，不理智的農民說，你給多少錢土地也不讓，或者提出不合理的要價。這時候如果政府不用特殊手段，比如用推土機、防暴隊等等，要搞城市化建設很困難。

　　岑科：農民的土地該不該自由處置是一個核心問題。確實有很多人強烈反對向農民分配土地。他們的理論是：你把土地分給農民，農民賣完以後什麼都沒了，這個錢他可能拿去喝酒、賭博，最後一無所有。但問題是：如果你想保障農民的利益，難道不讓農民持有土地，而把土地集中在政府手裏會更好麼？

　　就像你所說，很多地方搞城市建設要徵地，因為農民沒有土地所有權，政府象徵性補償一點，不同意就用推土機、防暴隊清除，這樣一來，農民的權益如何保障呢？我覺得我們不要老想着農民賣了土地就去喝酒，他賣了之後同樣可以去做生意。現在農民不能賣土地，很多人到城裏打工，擺個小攤，一樣能生存下來。如果你讓他抵押土地，借到一筆更大的資金，你敢說他不能創出一番事業嗎。

　　把土地分給農民會不會增加城市化建設的障礙？也許會，也許不會。但無論如何，土地只有在市場交易中才能找到它的最佳用途。搞市場經濟，就是要保障每個人的財產權和交易權，每個人對自己的行為負責，通過自由交易達到資源最優配置。這樣才能避免有可能出現的盲目城市化的進程。

　　信力建：問題已經很清楚了。我想回到一個更基本的命題，就是把土地看成是生產資料，城市化和工業化進程要求它的配置與工商文明對接。在農耕文明中，農民佔有土地是對的，而僧侶或其他人佔有就是一種浪費。因為只有農民愛惜土地、勤種莊稼，使土地效用最大化。而在工商文明中，我們不應該把土地看成是農民的“棺材本”。他有權處置自己的生產資料，選擇對自己有利的用途，賣掉或者入股，等等。

　　在工商文明中，土地的徵用應該是一個競價的過程，而不是用推土機和防暴隊來實現。如果房地產價格上升，對土地的需求也會增多。政府或開發商要用錢來談判、協商，說服農民，“你不賣別人賣”。只有這樣，農民的權益才能在工業化和城市化進程中得到保障，使他們主動參與這個歷史進程。