盤活二手房和租賃市場讓空置消化,讓窮人有房住

　　美國萬通投資銀行執行董事、首席經濟學家孫飛博士認為，所謂的住房過剩只是結構失衡，在房屋空置的同時其實很多老百姓購買力不足，因此我們需要的是調整和優化結構。現在的空置房中大部分是中高檔房，這就需要對房地產進行細分。未來中高檔房肯定是主流，但目前中國的中產階級還沒有形成，大部分仍然是窮人和低收入者。現在有一種觀點，認為由於存在騙購和權力尋租等等現象，說應該取消經濟適用房，這是一種悖論。隨着中國城市化的進程有大量農民需要住房，對中低收入者就應該加大供應，對高檔房則按需求調整。

　　北京嘉恆投資(集團)有限公司董事長李磊則認為，在北京，政府目前不用再新建廉租房和經濟適用房，現在北京市場存在着大量10年、30年甚至40年的老房子，把這些房子充分利用起來，作為廉租房和經濟適用房房供應給中低收入者，對他們進行免稅或者貨幣補貼。而讓住在這些老房子裏面、但有能力和需求進行住房升級的人去買市場上的優質的房子。這樣，窮人的住房問題解決了，空置房的問題也解決了。

　　相反，“政府現在極力興建中低價房是錯誤的，中低價位房屋根本不能保證質量，至少90%的低價位房子品質低劣，在如此稀缺的土地資源上建低質房是資源的嚴重浪費，只是為了解決燃眉之須。這是對歷史和社會的犯罪，嚴重破壞了社會資源！等一兩年人們的住房心理放開後，中低端的房子可能過剩。就應該建100年不落伍、100年不拆的好房子！讓有錢人花高價去買！”

　　他認為，只會存在主流產品短缺、優質產品奇缺，而品質地段差的產品過剩。過剩只是一種消費心理造成的，是人的購買心理沒有放開，二手房、舊房市場沒有充分被利用起來。

　　“不應該鼓勵所有人買新房，這是在幫富人壓價、逼着窮人買房！窮人、低收入者就不該買房，對無力買房者而言，資產是無用的、現金才是有用的，他們應該住廉租房。有能力買房但錢不夠多的人不應該被逼着買新房，而是應該去買二手房。為什麼離了婚的姑娘就不是好姑娘，為什麼一定要找沒結過婚的？現在人們的消費心理不正常不健康。”

　　儘管在中國城市化的進程相當快，流動人口眾多，然而由於我們對出租市場研究很不完善，這部分都沒有統計在人均住房面積需求裏面，在萬達廣場總經理胡章鴻看來，不論是金額還是面積，當前的統計數據量都偏小，二手房、租賃市場還沒有準確的渠道獲得相應數據，而可以比較準確反映數據的渠道是稅收，通過查看二手房交易和租賃的相關稅收可以反推其交易情況，但我們相應的稅收體制不健全SOHO中國董事長兼聯席主席潘石屹也將住房空置率高和百姓買不起房這對矛盾並存的原因歸咎於二手房沒有真正市場化，“這是解決目前房地產面臨問題的關鍵所在”。

　　然而，當前二手房交易市場不夠活躍，怎麼促進其流通？

　　孫飛指出，重要的是建立起規範的二手房和租務市場程序。

　　潘石屹則認為，二手房交易的市場化涉及到的政府部門、法律、政策，包括稅收的政策非常多，不是單一的因素能夠解決的。首先，要明確二手房的產權，就是原來的所謂房改房的檔案問題，只有一個產權明確的房子，才可以在市場上面進行交易。第二，要降低流通環節的程序、稅金、費用，提高二手房流通環節的效率。第三，適當提高第二套房子的持有物業稅。但在過去的一年時間，出臺的政策基本是增加了流通環節的稅收，對持有物業的稅收沒有增加，這樣對建立二手房市場實際上是不利的。只有增加持有房子的成本，減少流通環節的成本，才會促使二手房市場交易活躍起來。

　　李磊也指出，以為增加二手房交易稅收以為可以抑制炒房是錯誤的，事實上炒房根本就不是因為稅的問題。

　　空置去吧！讓價格降下來，讓那些開發商死掉！

　　《上海樓市•境外人士版》發行人暨總主筆蔡為民認為，房地產經歷了景氣高峯的地區一定會面臨過剩。但房地產是惟一不可移動的產品，不像啤酒、空調、家電，可以通過行銷通路作處理，因此沒有必要去談整體過剩，房地產只存在區域過剩，因此也應該因地作調整。

　　那象上海，經歷了03年04年房地產過熱時期，現在是不是面臨過剩的問題呢？

　　蔡為民介紹，從目前來看，上海有2300萬平米的庫存，除去定向銷售的部分，大約還有1100萬平米左右的商品房沒有賣出去，今年要想快速消化有難度，因為06年建設部的工作重點反映出宏觀調控不松反緊，比如強調實名制購房，它的警示意義跟市場聯想是最有殺傷力的，只要市場熱度有反彈政策就會出臺。

　　這樣看來，上海空置房的消化更是成了問題，但他反問，存在空置房並不是壞事啊，這樣房價就能降下來。比如上海徐家匯的房價去年是25000-30000，而今據說只要18000，這是壞事嗎？所以“政府不要去幹預，也不要去擔心，只要出臺諸如實名制這樣規範市場秩序的政策就行，空置的問題市場機能自己會消化。”反而，當市場上很快消化庫存時，開發商會見勢跟進，進行價位調整，這樣房價又會漲起來。

　　對於空置會不會帶來金融風險，蔡為民認為，這一切都在政府掌控之中，政府只要保證一定的土地供應、一定的開發量、一定的預售量即可。李磊更是直言，“空置讓它空置去吧，讓那些開發商死掉，這樣的開發商就應該被淘汰掉，才不至於再去浪費資源！”

　　孫飛提出，從理論上講應按市場需求進行降價出售，但具體到某個樓盤是不是這樣操作就很難說，因為某些公司產權關係複雜，財務結構、法律關係複雜，甚至某些樓盤已經被抵押給了銀行。從政府角度可以提供稅收優惠，比如對出售給政府指定的低收入者可以減免一些稅收。但即使免稅，降價銷售開發商還是要面臨資金壓力，自身對市場缺乏考量，只有自己承擔風險。

　　尹中立曾指出，實際空置房的面積遠遠大於統計局發佈的數據，除了新建住宅中沒有賣出去的，還有很多是被用來作投資或者投機，已經被購買卻沒有人住。

　　對此，孫飛認為，這種空置房，嚴格說來不算空置房，因為它已經算入GDP的增長，但它已被人持有卻沒有實現效益最大化。事實上，房子空置三五年，除去物業費、折舊費等等，投資基本上是虧損的，不如進行出租。

　　胡章鴻則認為，現在一個人擁有幾套房，作為投資增值保值的手段很正常，有的人就願意空置，給將來留用，給子孫後代留用也好。這樣的空置房也應該通過市場自身來調節，空置房會不會有風險，投資者或投機者自己更擔心。