隨着宏觀調控的深入，越來越多的開發商開始調整產品結構，開發商業地產並適當長期持有，以改善企業內部現金流狀況。而在綜合性大型商業項目中，酒店往往佔有一定的比重。
2月16日，近期屢出新舉的綠地集團也宣佈與洲際酒店集團正式簽約.“未來三年內，綠地集團將投資15億開發建設、並委託洲際酒店集團管理四個酒店項目。”綠地集團董事長張玉良告訴記者。
此次簽約的四個項目涉及到洲際多個不同檔次的品牌，從五星級到三星級均有分佈，包含了一家綠地在南京開發的洲際酒店、一家位於西安的假日酒店及兩家位於上海的快捷假日酒店。
“結盟”興起
而在綠地之前，已有不少開發商涉足上海酒店業：世茂集團已在南京路商業街及佘山、北外灘連下三子，定位均指向超五星級酒店；陽光集團也已砸下20億元人民幣，投建由德國凱賓斯基飯店集團管理的豪華五星級酒店項目……
“涉及酒店開發，是世茂進軍商業地產的重要一環”，世茂集團董事長助理卓亞嵐表示，“世茂集團早在三年前就開始進行房產投資重心調整。開始逐步將部分投資轉向能夠產生長期回報的商業地產領域，以獲得更持續的現金回報。”
前沿集團副總裁金健也持相似的觀點，“事實上，同寫字樓、商鋪、酒店式公寓一樣，酒店也是一種可以分割出售、出租，快速變現的商業地產模式。如果長期持有，只要找到合適的酒店管理公司合作，開發商收取穩定回報也是不錯的選擇”。
“越來越多的開發商瞄準上海酒店業並進入，主要原因在於2010年的世博會商機”，豪生國際酒店集團中國區酒店營運總經理Howard Thomas Bennett坦言。
在這些酒店的投建開發中，一個引人注目的事實是：實力地產商與國際著名酒店管理集團的結盟。與綠地的合作剛剛塵埃落定，洲際酒店集團便向觸角伸向了西部。這次，成都國際會展集團成為它的合作對象。“中國已成為洲際酒店集團全球發展的重點區域，佔集團全球擴張計劃的三分之一。”洲際全球首席執行官Andrew Cosslett表示。
他同時透露，洲際酒店集團計劃在2008年前在大中華地區擁有125家酒店，擴張方式將仍以酒店管理和授權經營為主，“這意味着我們將可能選擇更多的發展商作為同盟”。
而富力集團也已成為其所言“同盟”中的一分子。據悉，富力洲際溫泉度假酒店已在惠州動工。富力有關人士透露，該酒店用地逾千畝、首期投資將達40億元人民幣。另外，富力在廣州還分別與萬豪集團和凱悅集團合作打造了五星級酒店。
搶在洲際的“大聯姻”之前，法國雅高酒店集團則早與前沿集團聯手，先後發展了海南索菲特前沿度假酒店和江蘇天目湖慧谷名人錄私人酒店兩個項目，並都已開盤面市。目前前沿集團也正在上海物色酒店物業，以期完成每年發展3～5家的目標。
上市誘惑？
由於看好國內商辦項目的良好回報和未來升值潛力，近兩年來外資機去年構頻頻出手收購京滬兩地整幢物業，其中酒店產品也逐步成為其垂涎的對象。
麥格理基金去年即將上海市中心的城市酒店一舉收入囊中，將其變為持有收租型物業。位於浦東聯洋社區內的REITs五星級酒店“淳大萬麗”也正謀轉手，開出的轉讓價格為10億元人民幣，目前已有多家海內外投資機構進行初步接洽轉讓事宜。
一位商業地產代理人士透露，一個日本基金正委託其在上海尋找經濟型酒店開發項目。“爛尾樓以及現有物業是他們的收購目標。將這些物業改造成經濟型酒店，或長期持有經營，轉手出售，都可以有不少的獲利空間。”
但也許這些還都只是停留在為人所知的眼前利益。而基金、REITs的出現，卻進一步給了酒店開發商們無盡的想像。
“不少已經打響品牌的經濟型酒店都將上市列為長遠目標，在擴張到一定規模時，很可能就會謀劃上市，以融資再擴張”。Howard Thomas Bennett一語道破“天機”，“大摩注資莫泰的最大目標就是幾年後將莫泰拿到美國上市。”
他分析說，對進入經濟型酒店市場的投資者而言，追求新利潤增長點是他們的目標，而利潤增長的最佳方式就是上市。
綠地集團此次一舉引進兩家洲際旗下的“快捷假日酒店”。雙方高層的表態頗有些耐人尋味，“隨着綠地酒店項目的不斷增加，以及洲際在中國的強力擴張，並不排除雙方就快捷假日品牌合資的可能性。”
很顯然，合資就意味着洲際酒店不再單是以一個代為打理業務的管理者身分出現。而對實際資產的持有，是否預示着洲際會將“快捷假日”這一經濟型酒店品牌仿效莫泰，去親近類似大摩的投行，以達到“終極目的”？
對此洲際集團高層均未對此明確答覆。而當記者問及綠地是否今後會作將酒店打包上市之想時，綠地商業集團董事長張蘊笑言，“這太正常了，即使不借助國際酒店集團和基金的力量，長遠來看，我們本身也可能有這種考慮”。
而高盛日前在日本發行的首隻酒店REITs無疑成為最讓人興奮和有說服力的佐證：一上市即得到市場熱烈反響，股價逆市上漲15.19%。“這甚至使得高盛在日本的不動產投資有望開始獲利”，有分析師如是判斷。
看好“經濟型”酒店
不過，面對硝煙四起的酒店擴張勢頭，業界人士態度亦呈兩極分化：一種觀點是上海由於有眾多的跨國企業形成“總部效益”支撐，即使是在世博會過後，依然會有大量的商務客源需求存在。
另一種觀點則不那麼樂觀。在一些業內人士看來，世博會過後可能會出現酒店過剩的狀況，商務客源也許並非如想像中那麼多，屆時不排除會有部分不涉及資金投入的酒店管理集團退出市場，而業主方則改變經營方式的可能。
而經濟型酒店似乎最被看好。“快捷假日”是洲際酒店集團高調宣佈將在中國二線城市大力發展的經濟型酒店品牌，並意圖藉此與另一跨國酒店巨頭雅高集團麾下的“宜必思”品牌以及美國的“速8”經濟型連鎖酒店一決高下。
“投資一家經濟型酒店的回報率一般在20%～30%左右。”Howard Thomas Bennett說。
張蘊稱，“與動輒需要4億～5億元來投建的高星級酒店相比，單店投資在數百萬元至1000萬元的經濟型酒店屬於低成本快回報的模式，包括綠地在內的很多投資商就是看中這一因素”。
她同時透露，有關方面在去年已宣佈了為配合世博會而定下的經濟型酒店發展目標——未來2至3年內，上海經濟型連鎖酒店將從目前的300家發展到1000家。
“其實，如何保證後期管理費用的資金供應，才是開發商考慮的首要問題”，張蘊說，“未來數年內的持續經營能力，對地產商實力與經驗而言將是一個嚴峻的考驗。”