市國土房管局正設置基準房價系統，市民可查詢到樓盤所在片區的價格
廣州樓價“虛火”
廣州樓價風波一波未平一波又起。廣東省兩會召開之際，有省人大代表提出議案要求政府部門公佈商品房的成本價以及購房指導價、最高限價。日前廣州市國土房管局有關負責人指出，廣州市基準房價系統有望於今年6月建成，屆時市民可通過該系統查詢參考。
記者昨日從廣州市國土房管局獲悉，市基準房價系統有望於今年6月建成，屆時，市民通過該系統即可查詢到樓盤所在片區的基準房價，為交易提供估價依據。
測商品房成本國內有先例
去年下半年以來，廣州市的房價逆市上漲。廣州市國土房管局近日也明確聲稱，有少數開發商蓄意製造“地荒論”以維持暴利，“不排除近期有人哄抬樓價”。
但樓房的成本究竟是多少？開發商究竟牟取了多少暴利？一般購房小業主對此都是一頭霧水。開發商對此更是諱莫如深。昨天，省人大代表朱列玉呼籲，政府部門要公開房屋的成本價信息，確保市民對房屋成本的知情權；而針對目前房價長期居高不下的情況，政府應實行購房指導價或最高限價政策。
據瞭解，儘管國家對公佈商品房成本價沒有明確要求，但去年下半年，福州市已經率先在全國進行了全市商品房社會平均成本的測算工作，下一步將以此為參照，對樓盤價格進行價格合理性認證，測算出開發商的利潤空間給予公佈。福州市物價局有關負責人表示，此舉是為了幫助廣大購房消費者認識房價成本結構，提高房價透明度，還消費者以知情權。
基準房價是市場標杆
代表關於公佈商品房成本價的建議是否可行，記者昨日採訪了廣州市國土房管局和廣州市物價局。這兩個部門的相關負責人都表示，公佈商品房成本價涉及面廣，需要專題研究論證後才有定論。
廣州市國土房管局有關負責人表示，為了進一步穩定房價，廣州今後將加強市場信息公開，包括規劃、土地出讓、商品房供應信息等。有望於今年6月份建成的廣州市基準房價系統就是其中的重頭戲之一。
據悉，基準房價和成本價是兩個不同概念。商品房成本價主要有地價、建築安裝成本、各項配套費用和運營成本四項內容。樓盤售價減去成本價之後，開發商的利潤即可一目瞭然。而基準房價則是政府管理房地產市場的一個標杆，反映的是市場的平均水平。
基準房價反映小片區房價水平
據瞭解，廣州市基準房價信息系統將涵蓋除增城、從化、花都外所有區域，按照住宅、寫字樓、商鋪、廠房四種類型劃分，並有一、二手價的區分。雖然基準房價的制定過程非常複雜，但基本思路是根據地段和價格細分到片區(房價相近的不同地塊)，過程中會以基準地價作為參照。不同類型的物業在以板塊為基本細化單位的基礎上，還要考慮房屋結構、樓齡、損壞程度等多種因素，從而制定出該物業所屬類別的基準房價。
“現在市民可以知道的是某個樓盤的銷售均價，或者是一個區(比如海珠區)的商品房均價。但對一個小的片區的房價情況，大家都比較模糊，而基準房價就是填補了這個空白，它能反映某一片區當下的、剔除了特殊情況的房價水平，能適時反映出市場動態。”有關負責人介紹，通過基準房價，市民可以瞭解樓盤所在區域的房價水平，以此作為參考來判斷某一個樓盤的售價是否處於合理範疇。
人大代表建議:
公開房屋成本購房實行指導價
昨日省人大代表朱列玉表示，他準備向即將召開的省“兩會”提交議案，建議政府公開房屋成本價、實行購房指導價或最高限價。
近年，廣東各地房價一路上漲，特別是去年下半年以來。據不完全統計，僅僅半年時間，廣州房價上升幅度在三成以上，房價基本都達到了每平方米7000元以上。他舉例，以2004年廣州人均消費性支出13121元來計算，不吃不喝14年，廣州三口之家方可買一套80平米房子。朱列玉說，買房對於一個家庭來說已經是一個非常沉重的負擔。
對此，朱列玉建議，公開房屋成本價信息，確保市民對房屋成本的知情權。他認為，房屋是目前佔市民消費支出非常大的商品，我國法律已經賦予了消費者對消費品的真實情況知情權。因此，公開房屋的成本價是有法律依據的。
他建議，政府應制定條例，要求開發商在申領預售許可證時，向房管局申報房屋成本價，成本價通過行政單位審核審批後才能發放預售許可證，如果成本價不能通過行政單位審核，那麼行政單位不應發放預售許可證，房屋不得交易。
對於已經領取預售許可證的房屋，房屋交易中心應將房管局審批的成本價對外公佈，任何人通過房屋交易中心都可查詢該房屋的成本價。
目前房價居高不下，朱列玉認為政府應實行購房指導價或最高限價政策。市民購房時參考該指導價或最高限價來購買房屋。如果開發商的房價超過政府指導價或最高限價，政府可以要求其進行調價，市民也可以舉報。如果開發商不調價，政府應限制其售樓，收回售樓許可證，已經售出且市民要求退房的，開發商應退回購房款。
“不吃不喝14年，廣州三口之家方可買一套80平米房子
(以2004年廣州人均消費性支出13121元來計算)
建議公開房屋成本價信息，確保市民對房屋成本的知情權
——省人大代表朱列玉
鏈接:如何計算商品房成本
如何來計算一手商品住宅的成本呢？有業內人士給市民支了一招:
低層住宅成本價:樓面地價(可以根據地價以及規劃要求的建築面積來計算)＋2000元/平方米的建安費用；
高層住宅成本價:樓面地價＋2500元/平方米的建安費用。
比如某住宅地塊拍出地價6億元，規劃建築面積為20萬平方米，那該地塊的樓面地價為3000元/平方米；如果建成高層住宅，那麼樓盤的成本價就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米，“如果開發商賣10000元/平方米，其中的利潤就可想而知了”。”
觀點交鋒
商品房成本價能見光嗎？
×專家、開發商:這擾亂市場規則
√市民:買房要個明明白白如果讓政府公佈商品房成本價，是否可行？對此，有關專家、市民以及開發商各有不同看法。
房產專家:政府不應過度干預市場
房產專家韓世同認為，讓政府公開房屋成本價是對市場經濟規律的嚴重擾亂和破壞。現在廣州的房地產業已經完全市場化，如果市政府加大行政干預力度，將破壞現有的遊戲規則。
韓世同認為，政府可以在為市民提供房地產信息諮詢方面做足功夫，比如說由房地產行業協會公佈房地產的平均利潤率和平均成本，這些平均數據能為買房者作出決策起到指導作用。
房產專家趙卓文也不贊成公開樓盤成本價。“每個房地產企業建造房屋的成本價是不一樣的。第一，各個開發商拿到土地的渠道不同，因此土地成本不一致；第二，土建成本雖然可以計算出，但是大型房地產公司佔有規模優勢，土建費用上和小公司也會有所區別；再者，企業的管理成本也是千差萬別。”
趙認為，廣州的房地產業已經完全市場化，不像北京等地有大量的經濟適用房。市政府可以通過控制土地資源對房地產市場進行宏觀調控，不要在房價上對市場施加過多壓力。
市民:購房者處於弱勢地位
“老百姓積累一輩子買套房子不容易，應讓大家買個明明白白！”最近一直在看房的王先生告訴記者，由於商品房成本不見陽光，一些市民以不便宜的價格買套房子後，卻發現房子在質量或者配套等方面存在問題。
王先生認為，公佈商品房的成本價，不僅保證了老百姓的知情權，還有助於房地產業健康發展。“一旦將商品房成本價格暴露在陽光下，房價這麼高，開發商又說沒有賺到錢，這些錢到哪裏去了呢？一些原本向房地產開發商亂伸手的部門也將在一定程度上收斂。”
還有市民認為，在房地產交易中，購房者長期處於信息不對稱的弱勢地位，政府公佈商品房的社會平均成本，有利於改變這種不對稱，增加購房者與開發商在博弈中的話語權。因此，政府部門理應將其公之於眾，以維護公眾的知情權。
開發商:公佈成本價會涉及商業機密
一位不願意透露姓名的開發商告訴記者，市場經濟下，決定價格的是供求關係而不是成本。房子賣什麼價，開發商有自主權。還有開發商認為，現在很多成本都可以在網上查得到，剩下的基本都屬於公司的商業機密，根本沒必要公開。
也有開發商認為，公佈商品房社會平均成本將可能誤導消費者，特別對一些地段好且品質好的樓盤銷售帶來影響。比如官方公佈價格為3000元/平方米，那麼一些賣3000多元甚至4000元以上每平方米的樓盤銷售要多費口舌，還可能銷售不好。
“作為老百姓，我當然希望政府能公佈商品房成本價。這個想法是好的，但難以操作。這麼多開發商，以誰的數據為準，哪個部門來統計？”一位業內人士稱，其實公佈商品房成本價是市場不正常情況下的舉動，比如彩電業，沒有誰要求公佈企業生產一臺彩電的成本價，但彩電的售價卻在一直降低。在有充分競爭的市場環境下，價格與成本的距離不會太大，政府只要管好公平競爭的市場秩序就可以了。
購房限價可行嗎？
專家:可對中低價房屋限價
對省人大代表朱列玉實行商品房限價的建議，房地產專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為可以在局部層面實行，例如對中低價位房屋實行限價。據瞭解，北京已將商品房限價擺上議事日程，但全面限價不可能，市場經濟不可能回覆到計劃經濟的狀態。省政府一直都在說要加大中低價住房的開發，但市一級的主管單位並未對此積極響應。現階段政府對房價的調控力度仍然很小，其實有很多手段可以運用，例如加大土地供應量，使建築面積與每年的成交量相匹配。現在的實際情況是辦公用地過多，而住宅用地偏少。政府可以將公屋不納入市場化，給予政策優惠甚至免地價。
還可以學習香港早年的經驗，由政府資助多開發經濟適用房，用量來調整價，供求關係平衡了，房價自然會降下來。有眼光的政府要通過綜合考量，評估眼前成本和長遠成本，政府手中要留有籌碼，調整工業用地和住宅用地的數量。
除了朱代表的建議，韓世同認為還有一些行政手段也可以用於房價調控，例如工商管理部門可以禁止提前內部認購制度，控制房地產商收取誠意金，避免地產商拉長認購階段從而哄抬房價。
政協委員:限價可能導致副作用
省政協委員孟浩對公佈房屋成本價的建議表示贊同，他指出，如果政府強制企業公佈其商品房成本價，可以使普通市民瞭解到房屋的真實情況，例如地價、稅收、建築費用等，也是對政府廉潔施政的監督，避免老百姓買房的錢成為腐敗分子的黑色收入。但是實行購房指導價或最高限價則可能會導致一些副作用，市場有就低不就高的習慣，最高限價可能反而會抬高一些經濟適用房的價格。房價還是應該按法制的規定、走市場化的道路。