政府：軟硬兼施好調控
面對如今的廣州房地產市場，政府除了用宏觀政策規範市場之外，如何正確引導市場是一個關鍵，是政府的土地政策和計劃適應市場，還是要求市場適應政府的政策和計劃，其中的度要如何把握。比如，目前，廣州市區的樓價高漲、市區住宅用相對緊缺，政府是如何加大市區住宅用地供應呢？同時，又是如何引導消費者的購房需求的呢？
土地供應掌握節奏
2005年以前，廣州不少開發商開始了全國佈局，保利、中海、萬科、合生、富力等大地產集團紛紛進軍廣州以外的一線城市。全國性的土地搶奪才剛剛開始，進入2006年，幾大集團仍表示出堅定的擴展規劃。
在土地出讓計劃方面，僅2月份就計劃有8幅、總建築面積超過84萬平方米的地塊推出。記者瞭解到，2006年廣州市擬推出50多個地塊，總建築面積達300多萬平方米。據悉，今年還會有位於老城區的曾經閒置用地和危房改造用地推出市場，有望緩解中心城區土地供應緊張、房價高居不下且拉動房地產市場的現象。目前，土地儲備出讓計劃已基本制定，正待市政府審批。幾乎所有地塊都頗具吸引力，比如水泥廠等巨無霸地塊，大學城、金沙洲等土地出讓量也很大。
今年以來，廣州市有關部門多次在不同的場合表示：廣州市經營性房地產用地儲備充足，不存在“地荒”問題，並承諾今年增加土地供應量。同時表示，今年的土地供應計劃將考慮“地區性的實際需求”。
大力引導二手消費
建設部表示，在合理引導住房建設和消費方面，政府將總結推廣青島等地經驗，指導各地開展住房狀況調查。根據資源、環境條件和綜合承載能力，制訂住房建設和消費引導標準。繼續實施有區別的稅收政策。
首先，增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。有關專家估計，經濟適用房供給每下滑5%，就會拉動房價上升3%--4%，反之亦然。同時，鼓勵居民通過租賃等方式解決住房問題，搞活住房二級市場。
隨着廣州市國土房管局和產權交易所2005年房地產數據陸續披露，可以看到，2005年廣州市10區新建商品住宅成交量為917.89萬平方米，同比減少4.7%；二手住宅成交量為612.54萬平方米，同比增長8.1%，廣州房地產買賣的天平已經明顯開始傾向二手市場。各大中介研究部門專家分析提出，2006年普通市民投資房地產最好把重點轉到二手房市場，並採取“以低利率貸金額多，以高利率貸金額少”的新手段。而也有行家預測，“唯一居住用房禁止拍賣”規定的更新，將令拍賣市場成為更旺的投資熱土。
宏觀調控絕不放鬆
2月10日，建設部明確表示，將在2006年繼續貫徹落實加強房地產市場調控的政策措施，控制房地產投資規模，切實穩定住房價格。根據近日印發的《建設部2006年工作要點》，建設部將加強經濟運行分析監測和引導，控制房地產投資規模，調整住房供應結構，促進合理的住房消費，切實穩定住房價格。通過調控項目立項和土地供應，從源頭上控制高檔商品住房開發，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。為了遏制炒房，將落實商品房預(銷)售合同聯機備案和實名制購房制度。繼續合理控制城鎮房屋拆遷規模。完善城鎮房屋拆遷法規政策，推進拆遷管理規範化。
種種跡象表明，2006年，國家政策這隻“看得見的手”將會繼續撥調房地產業的方向，尤其是對土地市場的調整、監控措施的加強，以及資金導向的改變，決定了房地產業必須謀求“轉身”——脫城入鎮。
土地供應和使用的約束性的進一步增大，城市用地的透明度與代價將越來越高。國土資源部土地利用管理司副司長束克欣指出，當前國土資源部所做的十個工作重點之一，就是進一步完善工業用地和城市房地產市場準入制度，制定限制和禁止供地目錄。與房地產關係比較密切的別墅、低密度住宅、大戶型住宅，將限制供地，特別是別墅用地則須加以禁止。“不能讓少數人佔用這麼多土地資源。”其二，在加強固定資產投資調控和建設新農村的宏觀經濟環境下，此前從農村汲取、流入了房地產領域的部分資金，將由城市迴流農村、小城鎮。
業內專家認為，鑑於土地、資金上的變化，明年房地產開發的重心轉向成為必然。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生說，加強農村建設和發展縣域經濟是大勢所趨，今後房地產的方向不在大城市，在城鎮。
開發商：拿地眼光要長遠
據瞭解，2005年廣州住宅用地只佔整個用地計劃的28%，更嚴重的是，去年廣州實際推出的經營性開發用地不足土地儲備出讓計劃的一半。出讓土地稀少，外來甚至業外巨頭相繼湧進，此舉導致去年廣州拍地不斷湧現“天價地王”。地價飈升，樓價攀升，地產商內心也慌。不過，今年廣州將加大土地出讓總量，尤其是老城區用地更比往年寬鬆，地產商不必再心慌了。
“地荒論”壽終正寢
2月7日，一級土地市場機場路中醫藥大學附近地塊，拍出5481元／平方米的“天價”；9日，二級土地市場也“不甘寂寞”，一幅近2萬平方米的地塊以1.5億元成功轉讓；13日上午，珠江新城與荔灣區兩幅建築面積超過15.5萬平方米的住宅用地也順利入市。
2月28日，琶洲兩塊回收的“地王”將再次“出閣”；當天，珠江新城A4-6、海珠區龍田直街兩個地塊也將公開出讓。屆時，一天之內廣州供地就“放閘”56.83萬平方米。
一級市場的公開出讓與二級市場的掛牌轉讓“雙管齊下”。今年一開春，廣州土地市場就迎來多年難得一見的小高潮。
據悉，新春伊始，廣州市土地市場便大手筆放地，2月份僅公開掛牌出讓、轉讓的土地便多達9幅，建築面積84.32萬平方米，歷年罕見。另據來自廣州市國土房管局的信息顯示，廣州市2006年度土地出讓計劃業已擬定，預計本年度一級土地市場計劃出讓的有50多個地塊，總建築面積300多萬平方米，包括水泥廠等巨無霸地塊，以及大學城、金沙洲的多幅地塊。
廣州市政府有關領導曾鄭重表態：廣州的經營性房地產用地儲備充足，不存在“地荒”，並承諾今年增加土地供應量。種種跡象表明，土地供應將是今年樓市調控的重要手段，政府將通過調節土地供應穩定房價。廣州“地荒論”從此將壽終正寢。
拿地眼光“宜放遠量”
據悉，在去年土地出讓計劃中，最終進入市場的土地數量僅為計劃的一半左右。據分析，計劃中的開發用地未能悉數供應，除了有部分土地尚未完善手續外，還有相當部分開發商不感興趣--政府與開發商在地塊供需上存在“錯位”。不少開發商就此要求政府增加供應老八區住宅用地，以抑制樓價高漲趨勢。
對此，廣州市國土房管局有關負責人透露，在今年的土地供應中，將不乏閒置地塊的身影。據悉，今年的土地供應將考慮“地區性的實際需求”，部分爛尾地和危房改造用地將陸續推出市場，這些地塊大多處於市區，面積雖不是很大但位置都相當誘人，政府收回理順或更改規劃之後將重新投放到市場，相信會給市場較大的驚喜。這意味着：今年廣州老城區的土地供應有望比往年更為寬鬆。
不過，專家學者甚至政府部門有關人士也呼籲，開發商要跟上廣州市政府的規劃思路和發展步伐，“風物長宜放遠量”。目前廣州市已經確定了“東進、西聯、北優、南拓”的城市發展戰略，進一步抽疏老城區的密度。因此，今後廣州市的土地供應，特別是住宅用地將不會集中在老城區打轉，而是向城外拓展至一些新城區，例如番禺、南沙以及蘿崗花都等地，開發商需要“將眼光放長遠些”。
此外，廣州市房地產交易中心有關負責人也表示，除非參與競買人太多，今後掛牌轉讓的地塊將會採用競投方式，而非公開拍賣。因此，廣大開發商也需要“與時俱進”因勢而變積極參與土地拍賣。
消費者：按需購房很關鍵
對於多數購房置業者來說，今年可能是比較傷腦筋的一年。除了價格之外，地段、戶型、發展商口碑、物管、教育等問題都是必須考慮的因素。另外由於去年政府出臺一系列打擊炒房的措施，二手交易環節的稅收成本隨之大幅上升，衝動購房的代價將十分慘重。
有專家表示，儘管2006年廣州樓市整體將保持平穩，但不排除一些優質物業高價入市的情況出現。另外從“陽光家緣”網站數據顯示，目前市內可售房屋與售出房屋之比已高達10：1，也可能有不少物業因“曲高和寡”不堪資金壓力而降價出售。總之，消費者只要理性看待現實並根據自己的需求購房，就能夠買到稱心如意的好房子。
該出手時就出手
中原地產研究部主任劉志武表示，購房者今年的原則應該是“只買對的”。房價從長線上看仍將有所上漲，既然有了購房置業的實際需求，就要“該出手時就出手”。購房者應增強鑑別能力和談判能力，對於符合自己地段、資源、配套要求的樓盤，只要價格可以承受就不要過多猶豫。
優質的樓盤儘管保值增值能力強，但難免遇到搶購的局面而難以如願買到。一旦退而選擇地段不太好、綜合素質一般的樓盤，買家也可仔細研判發展前景，並盡力爭取優惠和發展商讓步。總之，購房者今年大可不必急於出手，而應保持平常心來看房選房。
另外今年市區的一手樓市場將繼續傾向多次置業和投資者，對房價承受力有限的買家，則不妨考慮先購買二手房過渡。滿堂紅等中介機構表示，營業稅和個稅新政出臺後，市場上5年左右的次新房盤源供求兩旺，這類房源多、選擇餘地大並且即買即住的低價單位正成為“搶手貨”。
對於購房投資者，也應把握幾個原則。首先要因時制宜，調整投資理念。在宏觀調控下，房地產市場暴漲的時代已經過去，目前更適宜中長期理性投資。其次要因地制宜，重點關注發展潛力大的區域，逢低吸納。第三要謹慎衡量性價比，不應過度關注價格，而要看未來的價值大小。
市區物業可保值
廣州上年二手樓價相比一手走勢平穩，全年均價上漲約250元／平方米。美聯物業通過市場研究後發現，在同等價位的情況下，有越來越多的買家願意在市區購置二手物業。
上年廣州二手住宅市場十分活躍，成交量直逼一手成交。老八區二手房成交面積627萬平方米，比上年增加81萬平方米，同比增長4.52%。二手房成交價也處於上升通道，12月份老八區二手住宅均價達到3318元／平方米，全年二手房價上漲250元／平方米。
美聯物業人士表示，廣州購房者的置業觀正發生變化，由於市區內特別是越秀、荔灣兩區新盤價格居高不下，老城區的二手房與城郊新盤的價格基本持平。去年起，有相當一部分買家特別是初次置業的中青年買家轉而選擇離工作單位較近的市區二手樓，而不選擇交通及配套條件相對不便的郊區一手樓。
美聯物業統計顯示，投資型買家比自住買家更願意投資市區內的二手樓，約佔七成的投資型買家傾向於80平方米以下的小戶型單位。在市區二手樓買家的購買意向中，自住與投資買家的目標均集中在中低價物業上，30萬元以下的市區物業最受歡迎。 王昊 關麗 黃博華