蘇州市曾作出規定，搬遷企業的土地資產，由政府收回並由土地轉換中心及時組織拍賣，所得收益作為企業實施搬遷改造的主要資金來源

　　江蘇蘇化集團的一個搬遷項目在今年開春後啓動。“到時候可能總公司還會有少量辦公人員依然在蘇州辦公，而現有的近700畝廠房建設土地將被政府重新收回，進行出讓。”蘇化集團辦公室相關人士稱。

　　被列為全國化工500強企業的蘇化集團的搬遷，僅僅是蘇州市實行“退二進三”產業結構重整的其中一個案例。由於涉及到蘇州市區附近的幾百畝土地，蘇化集團的搬遷具有典型意義。《第一財經日報》通過蘇州市國土資源局用地處瞭解到的信息是：“近一兩年以來，蘇州市區公開出讓的土地基本都是由於工礦企業搬遷後取得，而蘇州市區內已經很久沒有新的土地供應了。”

　　蘇化搬遷的“大蛋糕”

　　一個蘇化集團騰籠換鳥的嘗試，給兩個地區帶來了新的發展機遇。先是張家港抓住了從蘇化集團遷出的第一個化工項目；其次便是蘇北一個城市也因此築巢引鳳，用極為優惠的條件將蘇化集團的第二個大項目引入自己的經濟開發區。

　　“我們現在還在為蘇化工業園建三條馬路，這些配套設施都是開發區自己埋單的。”地處蘇北的江蘇新沂經濟開發區招商部程部長介紹說。

　　為了保證蘇化工業園的最終規模，新沂經濟開發區內為該集團預留了一塊600畝土地。而蘇化集團預計在此投入總量達8億元的資金。

　　相比蘇州已經高至每畝幾百萬元的土地價格，實行整體搬遷之後，蘇化集團的土地成本將大幅下降。

　　記者通過新沂經濟開發區瞭解到：蘇化工業園將分為幾期開發，而土地款也隨着工程進度繳納。“土地價格以成本價格計算，有關土地的費用每畝約為1.6到1.7萬；剩下的安置費、補償費以及地面附着物的費用相加，大約3萬~4萬元/畝。”兩項相加，蘇化集團遷址新沂之後，為每畝土地付出的價格為5萬~6萬元左右。這個土地價格僅為蘇州當地的1/10到1/30。

　　“相比於蘇南的一些工業園區，我們最大的優惠便在於低廉的土地價格。”程部長介紹說。同時，在土地價格成本供應的基礎之上，目前該經濟開發區所做的“幾通一平”均為免費配套。這些優惠措施都為吸引到更多的蘇南遷移企業爭取到更多的發展機會。

　　“當蘇化集團和張家港已經開始和日本公司合資項目的談判時，我們已經在和蘇化集團談關於在新沂建造廠房的問題。”程部長稱。由於新沂本市的農藥廠一直和蘇化集團有密切的業務往來，所以當獲知蘇化集團要搬遷的消息之後，新沂經濟開發區立即和該集團取得聯繫，並且進行了耗時2年的談判，最終爭取到了這一項目。

　　利用土地價格以及相關政策上的優惠，近兩年來新沂經濟開發區還吸引來了吳江的紡織服裝企業，以及蘇州高新區的美國服裝項目。兩個項目的落戶也大都是瞄準了土地價格以及人力成本價格這些關鍵因素。而越來越多的蘇南地區企業都在面臨着搬遷的問題，這就給更多的三、四線城市帶來了可觀的商機。

　　“可能現在我們吸收這些企業入駐的條件都相當優惠，但是可以想見，今後這些企業的落戶，將帶來稅收以及就業的多方收益。”程部長稱。

　　此外，知情人士對本報記者分析說：還有一個潛在的原因便是，更多的企業入駐之後，可以給這一蘇北新興經濟開發區直接帶來土地價格的升值，雖然，這一市場仍處在培育階段。

　　蘇南“騰籠換鳥”的土地商機

　　而由企業搬遷所帶來的商機絕不止於三、四線城市一方。

　　按照之前的案例：一般規模的製造廠，如果從廣東深圳等地整體搬移到江蘇蘇州，因為原本的廠房是租用的，其搬遷成本主要是設備的運費，可估算為700萬元。但這一成本完全可以從廣東與江蘇的廠房差價上補回來。

　　以此類推，事實上上述蘇化集團的搬遷案例，也多少與土地成本多少有些聯繫。

　　“如果最終實現整體搬遷，那麼我們之前工廠的土地將由土地儲備機構全部收回。”蘇化集團相關人士表示。他稱這些土地由政府收回後，將重新進行出讓，而土地出讓金可能有部分返回給企業，作為拆遷補償。

　　記者瞭解到，蘇州市曾作出規定，搬遷企業的土地資產，由政府收回並由土地轉換中心及時組織拍賣，所得收益作為企業實施搬遷改造的主要資金來源。

　　蘇州市國土資源局的工作人員則對記者表示：廠礦搬遷之後，原有的工業用地將按照重新規劃的要求進行調整，然後通過公開交易重新出讓。這一過程中可能有些土地性質已經不再是工業用地，或者有一些直接作為城市綠地。至於土地出讓金如何會按比例返給企業，將由財政統一分撥。

　　同時，這些企業搬遷之後，原有的土地還將面臨新的市場發展機遇。

　　為了實現“退二進三”，蘇州市曾經要求除了化工之外的簽約企業在去年年底之前全部搬遷完畢。蘇州市區在實施企業搬遷計劃中，已有45家企業“退城進區”。從蘇州近期規劃看，化工是限制類項目，僅相城區擬轉移的化工企業就有140多個。

　　這些化工企業轉移之後，為蘇州市區提供了絕大部分的土地供給機會。

　　“我們從未統計新增土地中，究竟有多少是由於工礦企業搬遷而進行的土地收購儲備。因為蘇州市區近兩年早就已經沒有新增土地，而對外出讓的土地絕大多數是因為工礦企業的搬遷而重新獲取。”

　　“當然，還有一些對閒置土地的盤活，例如已取得土地使用權但已閒置兩年以上的土地；對以出讓方式取得土地使用權後不按合同約定進行開發的土地等，這些都是被列入蘇州市土地收購儲備中心的儲備範疇之內。”相關人士補充說。

　　記者瞭解到：在蘇州，14平方公里的歷史古城範圍內，曾有大大小小500多家工廠、作坊，這些工廠正在進行陸續的重組和搬遷。

　　蘇州市土地儲備中心稱，整個2004年僅蘇州市區的土地出讓面積就達到了664萬平方米，合同出讓金142億元。而2005年蘇州市區房地產開發用地計劃為280萬平方米(只指住宅類房地產開發面積，不包括商業、工業、定銷房用地計劃)。這些新供地大都和企業搬遷相關。

　　業內人士指出：雖然現在無法估計這上百家企業搬遷之後可以帶來的新供地面積大約有多少，但是可以肯定，起碼在近幾年中，蘇州並不缺乏新供地的來源。