記者印象：

　　在地圖上查到亦莊的準確位置後，記者乘車來到亦莊。這裏跟通州給人的感覺有些不同。因為這裏的城鐵尚未竣工，沒有高架橋之類的建築，顯得很優雅。

　　這裏沒有通州的那種鄉村感覺，是一個新興的工業小鎮。規整，安靜，但不缺少繁華與便利。也許是因為週末，除了主要的商業街道，人很少，尤其是一些企業所在的街道，因為很多樓盤都已售罄，所以記者只對幾個還有銷售空間的樓盤進行了走訪。

　　首先來到的是位於舊宮鎮的美然綠色家園售樓處。這裏的環境給人的印象是很安逸的小鎮感覺，樸素，安靜。而且距離一個比較大的超市也不遠。沿路也能看到幾班公交車，還算是很方便的。之後來到了一品亦莊的接待中心，一品亦莊讓人覺得是一個很成熟、很先進的社區，接待社區位於一個國際俱樂部內，很豪華，但是沒有奢華、浮躁的感覺，而且這裏的交通也是很方便的，規劃中的輕軌站離這裏很近。之後，記者穿過了永昌路來到了樣本小鎮的接待中心，永昌路長的讓人覺得是不是走錯路了，在永昌路兩側是一些企業的所在地，所以這裏人真的是很少。過了涼水河之後，人多了一些，樣本小鎮是歐式風格的情景洋房，相比前幾個小區，這裏只是稍微有些遠，總體環境還是不錯的。

　　亦莊給人的感覺就像北京市的衛星城一樣，有很多企業，人煙稀少。但是規劃還是很讓人滿意的，日後城鐵的竣工，勢必會讓這裏更加便利。

　　區域分析：

　　亦莊作為北京市重點發展的“分中心”之一，有着良好的發展前景；作為重要的產業基地，大量的外資企業進駐亦莊，帶動了區域經濟的發展以及對住宅的需求；但是根據現有的規劃以及市場情況可以看出，亦莊的住宅項目已經基本消化，未來供應量逐漸減少，但是需求數量依然在逐漸增加，為項目入市帶來了良好的機遇。

　　北京經濟技術開發區是於1994年8月25日經國務院批准為北京市唯一的國家級開發區。開發區同時享有沿海經濟技術開發區優惠政策和國家高新技術產業園區優惠政策，是一個具有與國際接軌的新型管理體制的經濟區域。2002年8月，擴區後的總體規劃面積達到46.8平方公里。

　　近日國務院原則通過《北京城市總體規劃(2004—2020年)》。這意味着以亦莊為代表的11個新城將作為重點發展。而目前亦莊核心區土地緊缺，幾年來，地產項目入市後迅速熱銷，房價從兩年前的每平米3000多元漲到現在的每平米5000元。數據顯示，2004年亦莊的房地產銷售面積超過了150萬平方米，增速驚人。目前，核心區可開發用地剩餘不多，政府已暫停普通商品住房項目審批。最新規劃中，亦莊成為重點發展的衛星城。亦莊衛星城以北京經濟技術開發區為核心，規劃面積195.1平方公里。工業產值在2005年實現1000億元，在完成跨越式發展階段的基礎上，到2010年再翻一番。到2020年，亦莊衛星城的人口規模將達到70萬，建設用地面積控制在100平方公里以內。

　　根據規劃和政府引導，該區域將成為北京一個重要的城市功能區，擔負北京經濟發展和完善產業佈局起到重要的作用。在未來的規劃中，將興建大型基礎設施及各類生活配套設施，以完善城市功能。目前已經開工的項目包括了開發區東側的高爾夫球場、涼水河水系污水截流工程及清淤工作、4萬平米企業文化公園及中部即將興建的兩個300畝左右的公園、上海沙龍商業配套、10000多平米的博達國際交流中心綜合配套、多家醫療機構等。

　　目前在亦莊工作和生活的人羣特徵是，高級經營管理人員、高級技術人員、外企和中外合資的中高級人員以及市區內的高級白領。工業區全封閉的工作環境讓人感覺好像走入了無人地帶。工廠裏的職工大部分住在市中心，上下班搭乘公司的班車，少部分就住在工廠的宿舍裏，幾乎與世隔絕。但從規劃上看，未來開發區人口將達到70萬以上，如此龐大的數字和眾多的入園企業，決定了以後購房者的主體將向園內工作者轉變。經過十幾年的發展，該區域集中了大量的高收入、高學歷、高素質人羣。他們一般事業有所成就，而且發展前景看好，對未來預期樂觀，對新鮮事物易於接受，是提升該區域品質的中堅力量。根據中原的經驗，對於這些中高端居住社區，人羣的聚集特徵非常明顯，城市中的中高級白領越來越看好這個區域，選擇在該區域購房的比重加大。所以通過以上的分析，我們可以發現該區域居住氛圍日益完善，產業佈局合理和經濟增長高速發展將保證該區域成為南城的一顆璀璨的明珠，區域發展前景持續看好。

　　亦莊開發區項目的規模主要集中在4萬~30萬平米之間的，一共有17個項目。規模在4萬~10萬平米的有7個項目，其中有4個低密度的別墅類項目，規模在10萬~15萬平米的有4個項目，規模在15萬~20萬平米的有4個項目。相對於北京市其他房地產開發的熱點區域而言，亦莊的項目規模屬於中等水平。項目在規劃時既可以兼顧居住的舒適度，同時在項目銷售的過程中也比較容易規避和把控各種風險，使得該區域的房地產市場一直呈良性的發展態勢。

　　另外，亦莊區域內的項目以低密度住宅為主，除一品亦莊以及東晶國際以外，基本上容積率均在1.6以下，除Town-house等建築形式，多層住宅基本以板樓為主，僅有少量項目使用了塔樓的建築形式。可以說亦莊區域內的項目從建築形式上看，具有很好的通透性和舒適度。從分佈情況來看，住宅現狀供應量主要集中在亦莊開發區一期規劃用地(15平方公里)的西北部。由於此區域開發時間較早，土地已經開發殆盡，未來住宅開發熱點將外移至涼水河西側南部新區、京津塘高速東側路東新區和馬駒橋地區。從《2001—2020亦莊衛星城總體規劃示意圖》來看，亦莊將突破涼水河界向西發展，經過京津塘高速公路向東發展，穿越六環路向南發展，從而形成北京最具規模的衛星城，而且仍然保持低密度大社區的特點。

　　在國際知名企業日益增多、工業生產發展良好的同時，亦莊的工業發展與生活居住脫節問題也伴隨着園區的成立和發展延續了多年。這種脫節的成因主要在於，園區內的產業結構形態相對單一。開發區成立後，進入亦莊的企業絕大部分是生產加工型企業。這些加工型企業的員工主要是產業技術工人，其與中高層管理人員的數量對比在個別企業中可以達到10∶1甚至50∶1。而這些在數量上佔據統治地位的技術員工對於區內項目並無實際需求。因此，消費者結構的變化必然導致產品的變化，實用又舒適的板式小高層和多層住宅將是理想的第一居所。

　　從規劃來看，未來開發區人口將達到40萬至50萬，如此龐大的數字和眾多的入園企業，決定了今後購房者的主體將向園內工作者轉變；而園區的從業人員大多從事技術含量較高的產業工作，管理者及技術工作者收入穩定，在環境優美、交通便利的園區內置業自然是首選。CBD人士進開發區置業的絕對數量也不會減少，但其所佔的比例將有所下降。

　　目前開發區的常住人口在8萬人左右，預計2008年，亦莊常住人口將達到15萬人，依小康社會人均35平方米的居住標準計算，亦莊尚需245萬平方米的住宅供應，參照前面市場分析的數據，不計算新擴區域的住宅供應，現階段未來供應面積僅27萬平方米，因此可以說住宅市場需求旺盛。