2004年12月，我曾在人民網房產城建頻道發表文章《房價拐點將在明年二季度顯現？》。在當時房價一片喊漲之聲中，我大膽預言：在一些房價畸高的熱點城市，絕對房價由漲轉跌的拐點最有可能發生在2005年第二季度。幸運的是，這個預言2005年在一些房地產熱點城市基本兌現了。因此，2005年歲末之際，一些財經類報刊都想邀請我談談2006年房價的漲跌走勢，但我都予以婉言拒絕了。這是因為，現在房價的走勢已經相當明朗，再去單獨寫文章預測它，已經沒有多大意思了。我覺得，現在，比預測房價走勢更有意義的，應該是預測今年房地產宏觀調控將會呈現何種特點？
今年房價走勢已經相當明朗
學過物理學的都知道，物體運動是有慣性的，質量越大，慣性越大。基於這個規律衍生開來，可以說，許多東西都是具有慣性的，房地產也不例外。房地產是個建設週期較長、投資體量很大的行業，慣性自然也是很大。
2006年房地產的供應量，其實是主要由2003年至2005年上半年，這段房地產最狂熱時期的投資開工量決定的。房價一旦開跌，民眾的心態是買漲不買跌，此時，需求量必然減小，而供應量卻是大增，因此，房價下跌的趨勢，在短期內是肯定是難以改變的。
在這裏，幾乎可以肯定地說，2005年已經開跌的城市，2006年應該不會止跌回升。而那些房價畸高的城市，譬如房價收入比超過12：1的城市，2005年雖然沒有下跌，但如果成交量已經極度萎縮，那麼，2006年在某個時候，也極有可能轉漲為跌。這一方面固然是受那些房價已經下跌城市的“多米諾骨牌效應”的影響，另一方面，更主要的是這種透支了民眾實際購買力的虛高房價，是絕對不可能維持長久的。
更何況，國稅總局此前“二手房個稅徵收”雖然是“屢戰屢敗”，但估計，隨着廣州開始正式率先徵收，2006年“二手房個稅”在全國各地的普遍開徵，應該已經沒有懸念。這必將是有利於房價漲勢減緩，乃至掉頭向下的。
對於那些房價雖然並不畸高，但是仍然超出了民眾實際購買力的城市，2006年房價是漲是跌，則完全取決於當地政府對中央房地產宏觀調政策執行的力度。如政策執行到位，則房價漲勢肯定會明顯減緩，漲幅微弱，甚至拐彎向下。如政策執行不到位，甚至以有形之手力托房市，則很可能依然會虛漲不已。
但是，這樣的城市如果是大城市，估計這種虛漲的勢頭肯定不會太猛烈，如果太猛烈，必然會招來中央政府更加嚴厲的房地產調控措施的打壓。(房價漲勢太猛，為何必然會招來調控措施的打壓，這個問題，其實同“2005年中央為何要對房地產連出‘重手’”的原因是一樣的，在這裏我不作展開，將另外撰文分析。)
而對於那些房價與民眾實際購買力相符的城市，則房價將會隨着當地城市居民收入的提高而相應提高。漲幅大小將因各個城市具體情況的不同，而會有所差異，但是漲幅不會太大。
房地產調控將會呈現何種特點？
1、調控必將繼續和深化
中央經濟工作會議前，有許多專家學者和政府官員曾預計，經濟已經基本實現軟着陸，2006年不會再進行宏觀調控了。有些人更是說，考慮到金融風險，房地產調控將不會繼續進行了。事實再一次證明他們又一次估計錯了。
2005年11月29日至12月1日召開的中央經濟工作會議指出，2006年要“繼續加強和改善宏觀調控”，並着重指出，要實現經濟平穩較快增長，關鍵是要努力擴大國內需求，提出明年經濟工作重在解決民生問題。
2005年12月3日召開的全國發展和改革工作會議指出，明年要“繼續把好土地、信貸兩個閘門，防止投資膨脹反彈。”並明確表示，2006年將強化房地產價格管理。
2005年12月26日，中國建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上表示，2006年要繼續貫徹落實加強房地產調控的政策措施。
國土資源部副部長李元16日說，為穩定房價，明年國家將繼續加大對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，停止供應別墅用地。
種種信號明確顯示，2006年房地產調控將一如既往，而且將不斷予以深化。
2、房地產癥結何在？
房地產調控為何要繼續進行並深化？最主要的原因，就在於2005年中央房地產調控政策在許多地方並沒有得到很好的貫徹執行。國土資源部副部長鹿心社，對此曾一針見血地指出：目前，房地產調控最大的困難是地方由於自身的利益而消極執行中央的政策。
房地產兩大症結
一些地方政府由於自身的利益而消極執行中央的政策，導致的後果是嚴重的。目前房地產市場最主要的癥結表現在：一是住房結構不合理癥結——在房地產新政下，全國住房結構不合理現象，並沒有從根本上得到解決，經濟適用房嚴重供不應求的趨勢，依然還在繼續加劇，而與此對應的是商品房空置猛增。二是房地產金融風險症結——部分房地產熱點城市房地產開發和住房不良貸款開始浮出水面，房地產金融風險逐漸顯現。
據國家統計局2005年12月16日發佈的報告顯示，前11個月，全國商品住宅投資8993億元，同比增長22.3%，與此同時，我國經濟適用房投資繼續下降，今年前11月只累計完成477億元，同比下降8.8%。而據悉，全國商品房空置面積，目前全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%。其中，空置商品住宅6316萬平方米，增長8%。
按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區；空置率在10%至20%之間屬危險區；空置率在20%以上為嚴重積壓區，極度危險。由於國內房地產企業資產負債率達75%，並且地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，於是，這高達1.25億平方米商品房空置面積，無疑成為懸在銀行頭上的一把“達摩克利斯之劍”，蘊藏了巨大金融風險。
另據央行上海總部12月14日公佈的11月份上海信貸運行情況顯示：自7月起，上海房貸市場已連續5個月負增長，至今已累計超過70億元。住房不良貸款開始浮出水面，滬上銀行房貸壞賬的平均水平已達0.52%。而上半年的統計，該比率還在0.3%左右。隨着樓市頹勢的持續，房貸壞賬還將繼續上升，住房不良貸款風險將逐漸顯現。
住房結構不合理癥結
住房結構不合理癥結形成的原因，關鍵在於地方政府出於“經營城市”、“以地生財”的需求，將房地產市場過度市場化了。
我國房改有三個重要的標誌點，分別是：國發[1994]43號文件《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》提出的，全面實施“安居工程”；國發[1998]23號文件《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》提出的，要建立“以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”；國發[2003]18號文件《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》指出的，要“逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房”。
國務院的這三隻文件中，明確規定，安居工程用房、經濟適用房、普通商品住房的價格均屬控制對象，相應地，其用地價格也屬控制對象。
土地市場是房地產的源頭市場，與房改對應的，是我國土地使用制度的改革，即地改。我國地改有兩個歷史性的標誌點：一個是1990年國務院第55號令《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的出臺，解決了土地的商品化問題；另一個是2002年國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的發佈，解決了土地的市場化問題。
但是，遺憾的是，2002年開始施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和2004年8月31日後嚴格實施的《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，均沒有對“普通商品住房”與“高檔商品住房”加以嚴格區分。
在這種情況下，出於“經營城市”、“以地生財”的需要，許多地方或有意或無意地模糊了“普通商品住房”與“高檔商品住房”的區別，對“普通商品住房”也一律實行起了“價高者得”的“土地招拍掛”供地方式。同時，地方政府由於不想做“賠本的買賣”，在住房建設上，往往是經濟適用房少得可憐，廉租房更是幾乎沒有。在這種情況下，在許多城市，住宅用地獲取的唯一途徑，就幾乎都是“土地招拍掛”的供地方式了。
“土地招拍掛”這種市場配置土地資源的優點是高效、低成本，但缺點是“無形之手”往往容易“失靈”。在土地“招拍掛”過程中，對於土地的爭奪，在開發商中間，如果存在着欲做“高端、中端、低端”開發商，那必定是欲做“高端產品者”勝出。一次次地“招拍掛”，一個個具體供地的“個案”最終構成一個供地的“集合”。不難知道，通過土地“招拍掛”環節，在住宅用地的供應上，供地的“集合”毫無疑問是一種“倒三角形”結構——從上到下依次是“高端、中端、低端”住宅用地。
然而，在社會主義市場經濟條件下，消費是分層次的。房屋消費也存在着層次差異，存在着“高端、中端、低端”之分。而且由於我國目前的階層結構，不是那種穩定的“紡綞形“的結構，而是那種正三角形結構，即“富人”佔極少數，佔據“正三角形”的頂層；“中產階層”人數也不多，佔據“正三角形”的中間；“窮人”人數最多，佔據“正三角形”的底邊。
住宅用地的供應呈“倒三角形結構”，最終形成的是住宅用房供應的“倒三角形結構”(當然，從經濟學理論講，這裏面主要存在着一個合成謬誤，即開發商個體的理性帶來的羣體的非理性，在此不作展開)，而我國百姓收入的“正三角形結構”，最終形成住房需求的“正三角形結構”。於是，我國房地產市場最大的癥結——供求的結構性矛盾，就出來了。在這種情況下，自然會出現那種一方面是民眾買不起住房，另一方面是大量商品住宅空置的現象。住房結構不合理的癥結，也就由此自然而然地產生了。
房地產金融風險症結
房地產金融風險症結的形成，關鍵在於兩個方面——
第一、對於房地產開發來說，主要是地產融資方式沒有形成風險分擔的機制。
正如溫鐵軍所指出的，金融資本天生是最容易與房地產資本結合的。從經濟學角度解釋，最能夠產生增值收益的就是直接佔有資源，並把它轉化成可供交易的資產，甚至是進入虛擬交易的題材。而能夠最快形成收益的資源就是佔地。只要佔有了土地資源，就可以用土地作抵押，銀行貸款就幾乎非常平滑地拿到了。因為，只要圈佔了一塊土地，那麼，土地作為一種短缺資源，它的潛在升值預期和產生附加的“機會收益”就非常高。因此，金融資本是最容易與房地產資本結合的。
由於國內房地產企業資產負債率達75%，並且地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，於是，這高達1.14億平方米商品房空置面積，無疑成為懸在銀行頭上的一把“達摩克利斯之劍”，蘊藏了巨大的金融風險。
第二，對住房抵押貸款來說，主要在於抵押貸款風險關口的把守由貸前轉到了貸後。
我國商業銀行的利潤，總體上說，大約有九成左右來源於貸款的利息收入。而在歐美，這一指標大約只佔到60%到70%。據有關部門統計，從1984年到1999年，美國非利息收入佔總收入的比例，在資產規模小於10億美元的銀行中，已經從29%上升到了46%，而在資產規模大於10億美元的銀行中，也已從16%上升到了27%。而我國銀行界，到目前為止，非利息收入佔總收入的比例，僅為10%左右。
上述數據，說明了我國商業銀行業務範圍非常狹窄，主要集中依賴於存貸款這一傳統業務，這就使得各家商業銀行在這一傳統業務領域競爭異常激烈。而且，據統計，從四大國有銀行貸款來看，房地產貸款質量很好，不良貸款率低於5%，而個人住房貸款不良貸款率更低，只有1.5%。對於這樣的優質資產，各家商業銀行自然是爭得頭破血流了。
國際上，銀行在審查貸款條件和資格時，最重視的，是貸款人的第一還款來源，即收入、現金流、還款能力和信用度等條件。我國眾多銀行雖然也將這些列為銀行審查時的首要條件，但是，由於我國各家商業銀行對於住房按揭貸款這塊優質資產，爭奪得非常激烈；前幾年，房地產金融風險，雖然常常被經濟學家和金融專家所提及，但是，至今為止，房地產金融風險依然還是“狼來了”。所以，許多商業銀行，此前一直相信房價只漲不跌的神話，因此，在實際操作中往往並不重視貸款人的“第一還款來源”，各商業銀行更注重的是抵押品與貸款額度是否相稱。換言之，許多商業銀行的通病，是將風險關口的把守由貸前轉到了貸後。而貸後風險能否把握得住，很大程度上就得看現金回收率高不高。這就涉及到一個核心的問題，房屋能否如期足額變現。
在房地產市場牛氣沖天之時，這自然沒有問題；但是，一旦房地產市場步入熊市，房價由漲轉跌，則情況就不同了。這主要是因為，當前的銀行個人房貸，在很大程度上是依據當前房地產市場房屋的市場價格(嚴格說是市場的成交價格)，再打上一定的首付成數來確定的。而問題的關鍵在於，市場的成交價格往往是不可靠的，極易引發銀行個人房貸的系統風險。另外，根據國際經驗，個人房貸風險暴露期通常為3年到8年。我國個人住房信貸業務是最近4年才開始發展起來的，這就是說，目前，我國銀行業已開始進入房貸風險初步顯現時期。這兩個因素迭加在一起，住房按揭不良貸款的增加，今後幾年很可能將進入顯現期。
3、調控將呈現何種特點？
本輪宏觀調控的一大鮮明特色，是“信貸投放”和“土地供給”兩道閘門一起管。通過前面的分析，我們知道了房地產新政下，房地產最主要的癥結有兩個，一個是住房結構不合理，另一個是房地產金融風險，並知道了這兩個癥結形成的主要原因。
宏觀調控的政策總是根據前期政策實施的效果，而相應出臺後續政策的。由此我們可以推測出2006年房地產調控，在土地和金融這兩塊將會呈現如下特點——
土地市場特點
房地產開發，“土地”是根本和源頭。土地供應的結構關係到房屋的供應結構。針對目前存在的住房結構不合理癥結，2006年的土地市場，將傾向於中低價位商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應。同時，將進一步完善開發用地的市場準入制度，繼續停止別墅用地的供應，並採取措施，限制低密度住宅的供應。
供地方式上，原先的“土地招拍掛”規定肯定會作出大的修改完善。據國土資源部土地利用管理司副司長束克欣透露，新的“土地招標和出讓規範”，已經發到各省市徵求意見。國土資源部今年很有可能出臺新的招標出賣規範。理想地預計，許多地方過去存在的，那種住宅用地供應單一採用“價高者得”的“招拍掛”出讓的供地模式，在2006年下半年將會被打破，而出現“劃撥”、“限價招標”、“價高者得的招拍掛”等多種供地方式並存的供地模式。
具體說來，就是對廉租房、經濟適用房實行“劃撥”供地，對中低檔商品房在限制房價的前提下，實行“限價招標”出讓供地，而僅對高檔商品房(低密度別墅用地)實行“價高者得的招拍掛”出讓供地方式。
金融市場特點
對於房地產開發，金融市場，在融資方式上，2006年將會走風險分攤之路。具體來說，在今年最可能採用的融資方式，將是用公開發行收益憑證的方式設立房地產投資信託基金。
而對於住房按揭貸款，着重於事先風險控制。銀行將會密切監測房地產調控政策效應和房地產市場變動情況，支持合理住房消費，堅決打擊假按揭等騙貸行為。各家商業銀行將會從對抵押品的關注轉到對貸款人的關注上來，着重於貸款對象的選擇，注重對貸款人第一還款來源的審查；各商業銀行間對優質客戶將會展開爭奪大戰。
同時，各商業銀行將會正式啓用全國已經聯網的徵信體系，對投機和投資性購房，進行嚴格的風險性控制。而對於那些企圖逃債者，各商業銀行將會充分利用最高法院剛剛出臺的司法解釋《設定抵押的房屋可查封拍賣》，採取斷然措施，及時化解個人房貸風險