北京科技大學教授趙曉/文
政府手上有一根木頭，它可以被用作大棒來打壓房地產，也可以當作柴火來燒旺房地產。究竟這根木頭是被當成大棒還是被當成柴火，取決於當時的宏觀經濟形勢。
從促進房地產發展到房地產調控
眾所周知，1997年是中國經濟的一個轉折點。由於亞洲金融危機的影響，中國經濟突然陷於“七上八下”疲軟增長態勢，1993年以來的經濟過熱早已無影無蹤。在這種情況下，政府最着急的是如何擺脫通貨緊縮的陰影，增長優先成為宏觀政策的主要取向，房地產則成為政府拉動經濟增長的突破口。為此，政府出臺了包括取消福利分房、消費信貸等在內的許多措施，不遺餘力地激活房地產市場。房地產業也果然不負重望，從2000年開始發力，每年的消費和投資增長都在30%以上，不僅將中國經濟拉起來，甚至將中國經濟拉得似乎有些過熱了。在這種情況下，政府開始擔心經濟增長和物價會失去控制，於是從2003年開始進入了新一輪的宏觀調控，政府同時也開始對房地產實施微調，但在2004年，宏觀調控仍以行政調控為主；而到了2005年，政府則開始對房地產實施比較嚴厲的調控。2005年是名符其實的房地產調控年。
從促進房地產發展到房地產調控，中間經歷了8年的時間。房地產調控是否還將繼續呢？顯然，房地產發展中有許多不規範的地方，就像中國股市一樣，這樣一個市場已經不可能象過去那樣高歌猛進，必須進行變革。從這個角度，房地產的調控不可能完全停下來，中國房地產事實上已經從草莽時期進入了規範時期。但是，我們知道，宏觀形勢是經常變化的，因此，大棒和柴火的關係仍有可能發生戲劇性的變化。展望2006年中國宏觀經濟形勢，房地產的政策基調會如何，嚴厲的大棒還會繼續揮舞嗎？現在看來，這樣的可能性非常小。
從調控年轉向消費年
2005年中國宏觀經濟的運行狀況，有一點十分驕人：2005年，中國經濟增長几乎超出了所有人的預料，全年GDP增幅估計在9.4%。這樣的速度在2004年時沒有人敢想像。為什麼2005的增長會超出所有機構和人的預測呢？主要原因在於貿易順差的放量增長。這一年，中國的進口增長因為內需的回落相對平穩，出口卻一路猛打猛衝，一年下來貿易順差超過了千億美金，對全年經濟增長的貢獻在30%以上。2005比2004年的貿易順差增長超過300%。這樣類似於黃河壺口瀑布噴泄的大景象，中國罕見，世界罕見。
如果沒有突如其來的貿易順差的瘋漲，2005年的中國經濟會如何呢？顯然，那將完全是另外一個故事。中國的經濟週期在這一年早已陷入低速增長，再也沒有人念宏觀調控的經了。
2005年的貿易順差高有許多複雜的原因，比如國內經濟景氣回落導致進口不旺、人民幣升值預期導致出口猛增而進口延期以及美元匯率波動的原因。這些非常複雜和特殊的原因導致了這一年中國經濟依然欣欣向榮。
中國經濟尤其是外向型經濟的欣欣向榮，令政府擔心“宏觀調控仍在關鍵期”，因此餘勇可賈地用手邊的木頭當成大棒在這一年中對房地產大動干戈，替代2004年以來的行政調控，也替代人民幣的升值，以致平衡經濟。2005年，也因此成為亞洲金融危機以來第一個房地產調控年。
但是，經濟的形勢其實早已發生變化。本輪中國經濟事實上悄然間已由過熱轉向合理增長，並以慣性陷入到經濟的下行期。本來，2003年的中國經濟已走向過熱，政府卻因為擔心SARS影響經濟反而出臺了許多刺激政策，2004年不得不運用嚴厲的行政手段進行打壓，到2004年七、八月份的中國經濟基本上到頂回落了(這從物價上可以清楚地看出)。2005年的房地產調控則更多是為防止經濟過熱捲土重來所添加的一腳。
但從經濟運行的態勢看，政府的調控其實多少有些反應過度。因此，早在2004年一季度，筆者就曾在《中國證券報》上撰文指出“警惕宏觀調控過猶不及斷送增長週期”，並在隨後指出宏觀調控已經到位，經濟已經實現軟着陸。對於筆者的這些論斷，相信的人不多，懷疑的人不少，以至6月份在清華大學召開的宏觀形勢研討會上，大家還進行了一番激烈的辯論。現在看來，經濟的態勢的確是在回落，但未曾預料到的貿易順差的異常波動使得這一態勢在2005年沒有完全體現出來。
那麼，2006年會怎樣。可以肯定的是，2006年的貿易順差決不可能再增長300%，甚至增長30%都很困難。在這種情況下，除非投資和消費能夠出現“大躍進”，否則經濟增長必定進入下行期，並且有可能是本輪經濟增長的下行期。那麼，投資和消費有沒有可能來這樣一個大躍進呢？現在看來，困難不少。儘管政府已經明確提出要以“擴大內需”來對付可能到來的增長下滑，保持經濟適度平穩快速增長，但是，消費已經是近十幾年比較高的增長了，投資因為受到投資回報不斷下降的壓力以及貸款增長緩慢的制約，繼續增長其實難有做為。因此，總起來看，儘管2006年在“新農村運動”等旗幟下，政府可以重施“積極的財政政策”之類，也將盡可能刺激消費。但算來算去，最現實最有效的手段必然還是住房的投資和消費。
所以，當中央經濟工作會議明確“宏觀經濟政策，保持經濟平穩較快增長的良好勢頭”為2006年經濟工作第一要務，並且明確“要實現經濟平穩較快增長，關鍵是要努力擴大國內需求”。從權威部門的官員口中很快就傳來了2006年將成為房地產消費年的說法。而在更加重要的權威政策部門，則傳來2006年將強化而不是弱化消費信貸，將鼓勵經濟適用房建設的消息。
這就是政策！在政策的出臺上，永遠講的是相機抉擇，永遠如影隨形般隨着天氣的變化而選擇帶雨傘還是草帽。
從房地產調控年到房地產(主要是居民住宅)消費年的變化，對於房地產業來說這將是一個很大的政策基調的變化。但是，房地產自身的諸多問題卻不能因此而遮蓋。
許多論者都指出房地產存在着諸多制度和發展中的問題。對於這些問題，我們既不要諱疾忌醫，也不要妄想一夜之間能沉痾盡去。筆者曾經說過，中國經濟是一艘船，有許多地方漏水，但你不要指望將船修好了再往前開，那樣一來，船可能就徹底沉沒了。正確的方略是，讓船隻保持一定的前行速度，不致沉沒，同時邊走邊修理船隻。中國經濟大勢如此，房地產大勢亦如此。
中國經濟已經增長26、27年了，而房地產早已成為名符其實的中國經濟增長的支柱產業。打壓乃至打死房地產不難，讓房地產瘋漲也不難，難的是既要讓它發展，又要讓它更健康地發展。為政者之難，遠遠大於學者的紙上談兵。
2006年樓市展望
結合宏觀經濟的理解以及所瞭解到房地產業的動態，筆者對2006年的樓市做出如下展望：
政策基調。從房地產調控年走向房地產消費年。住房作為消費熱點和經濟增長點不僅不會削弱，且會有所加強。
增長方式。隨着“十一五”的開局，經濟增長方式從“三高一低”的粗放型增長方式要向“三低一高”的集約型增長方式轉變，以及對資源節約型、環境友好型的社會的強調，房地產行業亦將轉向加大發展節能省地型建築。如，在樓盤開發上中央已明確要求，推進能源資源節約，對此，建設部已出臺《綠色建築技術導則》，國務院還將出臺《建築節能條例》，還將建立和完善節能省地型建築的市場、價格、稅收機制，2006年將全面啓動綠色建築(住宅)的開發，因此2006年一定會在這方面取得明顯成效。
結構變化。從國民經濟產業結構調整的角度，房地產業作為支柱產業的地位更加重要；房地產產業內結構將進一步走向供求平衡，結構合理。
樓市走勢。2006年中國樓市總體上可實現動態、平穩增長，房價總體穩中有升，漲幅可能低於2005年。
筆者同時非常認同中國房地產業協會副會長兼祕書長顧雲昌教授對2006年的期盼：樓市趨於理性化(突出一個“穩”)、樓盤加快綠色化(突出一個“省”)、融資實現多元化(突出一個“多”)。果能如此，中國房地產可望在新的一年在實現又快又好發展，促進和諧社會建設方面邁出可喜步伐。