中國經濟史會記錄下2005年中央政府為調控宏觀經濟所施出的種種“重手”，在當年3～5月份的兩個月內，就四次出臺政策來調控全國房地產市場，頻度之高，殊為罕見。主管部門透露的信息表明，樓市調控不會隨年輪的更迭而消失。2006年，樓市普漲時代將終結，區域性特徵將更為明顯，房地產業開發、銷售將進入品牌和差別化羣分時代。影響未來樓市走勢的因素有六個方面。
＞＞＞變數一
樓市調控與啓動內需的關係如何調處
可以肯定，內需會成為纏繞2006年樓市的一個結：經濟運行亟待啓動內需——啓動內需需要活躍樓市——活躍樓市反映政策鬆緊——政策鬆緊影響經濟運行。顯然，宏觀調控的方向、力度選擇與擴大內需的關係如何調處，將成為影響2006年樓市走勢的最大因素。值得關注的是，“十一五”規劃強調刺激內需，不是簡單地等同於“全面支持”房地產業消費，而是有選擇的，是鼓勵老百姓適度地購買符合自身經濟實力的房產，重點在中低檔自住類商品房。
＞＞＞變數二
不同部門間的政策取向在多大程度上協調一致
房地產問題既是經濟問題又是社會問題，政策對這個產業和市場來說至關重要。而政策的基本立場和態度往往又是多部門商妥、平衡的結果。在對待房地產問題上，不同部門從各自的工作角度出發，意見相左屢見不鮮。譬如央行的研究報告建議取消商品房預售制度，建設部則表態暫不取消……
由於各自作用方向的不同，最終“合力”的大小、方向往往會改變。2006年，影響樓市的政策性因素在實際運行中會起到多大作用，與相關部門協調度的高低直接關聯。
＞＞＞變數三
經濟景氣週期影響下的供求關係如何變化
樓市走勢直接決定於供求。從供應的角度看，土地開發的面積增幅持續回落，將使房地產新開發項目受到約束。但由於前幾年大量的新開工項目進入竣工期，2006年商品房供給增速逐月提升。從需求的角度看，過熱的購房需求得到初步抑制。據人民銀行統計，2005年前三季度個人住房貸款增加1869億元，同比少增1152億元。
西方發達國家把房地產行業作為經濟景氣的晴雨表，經濟景氣的時候，人們往往把購房的需求提前；經濟不景氣，則相反。因此，2006年我國經濟的景氣度以及對於經濟景氣度的預期都將影響樓市。
＞＞＞變數四
金融生態、稅收政策是否變動、如何指引
利率、股市等等金融產品運營的好壞以及稅收政策的變化，都會對房地產業的供求關係產生影響。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，政府是否鼓勵購房消費，金融政策是最明顯的表現。2005年12月27日，央行對現行房貸利率政策作出微調：凡在2005年3月17日後辦理個人住房貸款的購房者，將按新貸款利率還款；同時央行明確，對於高檔住宅、別墅和非第一套住宅的購買者，將執行6.12%的利率，並將首付款比例提高到40%。顯然，央行的着眼點在於中低檔自住類商品房的“內需刺激”，此前出現銀行信貸對房地產行業需求“全面支持”的局面再現的可能性不大。
＞＞＞變數五
房地產過於依賴銀行融資的格局在多大程度上改變
2005年央行發佈的房地產金融報告中提到，房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行的資金佔其資產的比例在70%以上。這種單一融資格局的弊端在銀行抽緊銀根的2005年暴露無遺，資金鍊繃緊成了眼下房地產企業面臨的普遍性難題。
當經濟處在熱週期時，銀行貸款也熱；當經濟週期降溫時，銀行貸款隨之趨冷。正是在此背景下2006年房地產開發融資渠道的拓寬程度，無疑將影響市場賣方的行為。
＞＞＞變數六
土地出讓的招、拍、掛方式能有多少實質性改變
土地的出讓方式直接影響地價，而地價影響房價成本的構成。在去年召開的第二屆全國土地博覽會論壇上，國土資源部的官員表示，開發商在城市拿地的難度將越來越大，且成本將提高。2006年國土資源部門將採取一些新舉措：在土地出讓制度改革方面，繼續擴大土地有償使用的覆蓋面，強化土地的市場配置。在土地出讓的招標、拍賣、掛牌等方式上，“要出臺相關辦法，繼續對程序性的要求做出細化規定”。
2006年樓市三大基本判斷
●樓市普漲時代終結，區域性特徵將更為明顯
2006年的樓市可能會相對回暖，但鑑於2006年繼續執行2005年出臺的所有遏制投機資本的稅收和交易政策、控制房價上漲仍是建設部最主要的工作之一，因此2006年出現房價快速上漲的可能性不大。樓市普漲時代終結，區域性特徵將越來越明顯。中西部地區的樓市會有較大的發展，但東部沿海地區，漲幅將進一步趨緩。
●開發商靠“資源”獲利而非產品獲利將難以為繼
往日開發商靠在政府、銀行身上，拿到土地貸到款就能掙錢的日子一去不復返了，就像當年任何人只要去買張股票就能掙錢的日子已成為歷史一樣。房地產業開發、銷售進入品牌時代和差別化羣分時代。房地產業將進入比拼資本實力和“開發”能力的新階段。對於房地產的真實需求是存在的，不同於從前的是，很可能只有那些以品牌為旗、品質為王的開發商才能打開消費者的錢袋。
●政策救市的幻想破滅
“不要一聽到刺激內需，就認為是政府要幫着房地產商賣房子了。”一位房地產研究者告誡。“十一五”規劃中強調“刺激內需”令諸多房地產商振奮不已，他們視其為房地產行業“復甦”的代名詞。但建設部官員已表態，這種對內需的刺激是有限的，政策不會、政府也不應幫開發商去實現按照去年的消費規模和價格來把房子賣出去的夢想，而是由市場來完成優勝劣汰。