其實只要看一下本次宏觀調控給銀行造成了多少不良房地產貸款，就可以大概估算出未來不良房地產處置的市場有多大。

　　2005年第一季度房地產貸款餘額達到27650.6億元，同比增長25.7%；截至2005年第一季度，四大國有商業銀行的不良率為4.5%，不良房地產貸款餘額為905億元。按此比率推算，截至2005年第一季度，我國所有金融機構的不良房地產貸款餘額為1244億元。根據業內人士測算，到2007年，中國不良房地產貸款將會累計達到6494億元。

　　“隨着宏觀調控效應的進一步顯現，不良房地產市場將會更大。目前，外資金融機構、外資投行、外資地產商、中資房產公司都在覬覦這個市場。未來幾年，這些機構之間會聯合開發不良房地產，這個市場也會形成專門的投資公司、開發商以及專業投資機構。”央行上海總部一位人士評論認為。

　　外資魚貫而入

　　澳聯邦銀行在收購了麥格理之後，開始大舉進攻中國的房地產信貸、不良資產處置等市場，並參股杭州商業銀行19.9%，希望來分食房貸和不良房地產處置的大餐。

　　澳聯邦銀行總經理魏林森對記者表示：“澳聯邦銀行在處置不良房地產，以及房地產諮詢方面有十分豐富的經驗，收購麥格理就是希望能夠將金融優勢和不良房地產處置的經驗相結合。我們持續看好中國的房地產市場。”

　　事實上，2005年，儘管央行的宏觀調控政策一再給房地產市場潑冷水，但是外資進入中國的步伐卻並沒有放緩。

　　2月1日，美林集團收購北京銀泰置業有限公司的少數股權，並參與向北京一個重點地產項目投資3000萬美元。美林由此進入中國地產市場；2月25日，富力集團、摩根士丹利和上海盛融三方組建的北京富盛利投資諮詢有限公司宣稱，一舉拿下北京東三環雙井橋邊佔地48公頃的富力城雙子座；之後，又傳出摩根士丹利收購上海明天廣場的消息，後來又有北美信託等境外金融機構插足，由於上海市政府的舉棋不定，暫無結果。

　　時至年底，成功改造了原屬“爛尾樓”的上海來福士廣場的新加坡嘉德置地集團又斥資5.451億人民幣，向北京北辰集團購買一幅位於北京市朝陽區的公寓地塊，並將在未來幾年對北京增資50億-100億人民幣。

　　“按照國外處置不良房地產的模式，一般是由金融機構或投資機構收購，處置後再賣出。在中國，外資主要是從中國的銀行那裏大包收購資產，現在一些外資也開始慢慢轉變模式，既充當投資商，觸角也開始伸向下游的開發，或者與本土的開發商聯合開發。”一家外資房產諮詢機構負責人稱。

　　專業開發商困境

　　事實上，不良房地產的市場一直是被外資所壟斷，他們不僅能夠直接從銀行購買廉價的不良資產，而且只要稍微追加資金就會取得十分豐厚的收益。

　　“大概利潤都在100%以上。從銀行或資產管理公司購買的資產包，可疑類一般是對摺，損失類可能就是2-3折，價格很低。而這些所謂的可疑類資產實際上只是逾期，有的就是缺最後一筆資金，項目的主體都基本成型了。所以投資商只要墊一筆資金過去，就能盤活。”一位外資公司專業人士對記者稱。

　　如此巨大的不良房產處置市場也引來了國內房產商的覬覦。東渡國際集團就是其中之一。該公司從1994年起就開始涉足不良房地產市場，進行‘爛尾樓’的開發與改造。目前，已經完成的項目包括上海的‘東渡名人大廈’、‘東渡園景別墅’、蘇州‘金興大廈’、成都‘東渡時代凱悅’等，並都成為當地的景觀建築和標誌性建築。

　　“這次宏觀調控又為我們這樣的公司提供了歷史性的機遇，我們希望借這樣的機會，更多地介入到不良房地產處置的市場中。”東渡國際集團總裁李海林稱。

　　“在房地產市場中，涉足爛尾樓生意的公司大有人在，不過以此作為細分市場的卻極為少數。在房地產不良資產中，大多數項目是透過銀行劃轉給四大資產管理公司，再由後者打包處置，小部分項目由銀行委託司法機構拍賣，同時，由於資源資金量的門檻，目前，本土的不良資產處置商基本被擋在國有不良房地產資產包處理的門外，只能通過接手由司法機構拍賣的小部分不良資產進行運作，很難快速成長。”東渡國際副總陳秋生對記者稱。

　　“外資在不良房地產處置這個市場佔據大頭，本土的公司只能小規模地，進行單體的改造。今後國內房產商與外資的合作可能是一個趨勢。作為本土化程度很高的產業，國內開發商有操作經驗，國外投資機構有資金優勢，兩者應該相結合。”上述外資房產諮詢公司高層稱。

　　融資模式多元化

　　事實上，本輪宏觀調空對房產市場的影響主要是資金的緊縮，為解決這一問題，各類金融機構紛紛開始解困房產公司的資金難題。

　　“我們今年打算在各地收購一些酒店式公寓，然後通過處置和再造，整合成統一的品牌，獲得穩定的租金收益，為未來的REITs做準備。”上海一家房產投資公司的總裁對記者稱。顯然，領匯成功上市，為內地REITs做了鋪墊。越秀投資REITs、華銀投資旗下基金等都開始備戰。麥格里銀行也正在中國、韓國、印度等亞洲市場積極收購物業，並以此為基礎計劃成立6只基金，尋求在中國香港或新加坡的上市。

　　除了海外上市融資外，信託公司也開始以金融創新為房產商解決資金困境。聯華國際信託於年末推出了國內首個與REITS接軌的房地產信託產品——聯信.寶利中國優質房地產投資信託計劃。該計劃實行募集資金和項目運作同時進行，借鑑國外房地產信託投資基金，引進中介機構參與管理，是首次實行受益人大會制度、按照公募產品要求進行充分信息披露的信託計劃。

　　“通過發行REITs上市或者通過信託公司來募集資金，都可以很好地解決房產公司的資金困境。尤其是不良房地產，有項目實體做抵押，可以較快地產生現金流，或者改造為成熟物業，這都是REITs必備的條件。”聯華信託內部人士評論認為。

　　儘管不良房地產商機廣闊，並且具有廣泛的融資渠道，但是隱藏的風險也不容忽視。“有不少爛尾樓的地基打得不牢固，有些項目從寫字樓改造成賓館，地基可能承載力不夠，需要加固；有些有各種法律程序上的問題，這些都是潛在的風險。”陳秋生稱。