感謝有這個機會跟大家交流！我們感謝鍾博士對銀行的教誨，很遺憾的就是在座的都是地產商，不是銀行家。應該讓銀行家們聽聽他對房地產和銀行之間關係的風險的分析。
會議給我出了個題目叫宏觀調控對各地方房地產的一些影響力。我覺得這個題目得有點不太對，宏觀調控對房地產商沒有什麼問題，宏觀調控是在調控政府，如果從經濟學的角度來說，宏觀調控是指供給總量和供給需求之間的關係，找不到一本書上寫着宏觀調控房子要蓋多大。為此中央政府在所有文件當中規定，由地方政府負責解決當地的宏觀調控問題。這是中央文件，這不叫宏觀調控。換句話說，為什麼會出現這樣一種情況。就因為在宏觀調控使用過程當中，我們不是對每一個企業，或者對每一個市場都同等的方式，比如說利率，匯率，這種行政管理解決了兩個問題，第一個問題是土地，第二個問題是銀行信貸，這兩個問題歸地方政府。
所以實際上中央的宏觀調控面對的是地方政府，要求地方政府必須替中央政府管好資源。我們發展商所面臨的資源分配哪一條是歸中央政府管的。所有的宏觀調控背後，在於宏觀調控對當地的地方政府產生了多少影響力於是當地的地方政府就會對房地產市場和房地產商產生多大的影響力。我覺得重慶可能是最幸運的地區，我們的地方政府不但是沒有按照中央政府的宏觀調控政策嚴格辦，而且給當地的房地產商放了一系列的口子，房地產商勇敢的站出來說，我們重慶的房地產價格很低，還叫繼續往上漲。
只有重慶市開了口子，允許兩年之內不收費。我想我們的重慶人民應該感謝我們房地產，在宏觀調控很激烈的情況下，按照地方的實際經濟發展情況來決定當地的地方政策。恰恰也是中央提出的不是一刀切，而是有保有壓的分別對待，因此實際上真正說宏觀調控對地方的影響，在於對地方政府的影響。如果地方政府採取了非常良好的政策，這個地區的發展是非常良好的，因此不是宏觀政策對房地產商產生了什麼影響，而是對當地政府產生了什麼樣的影響。
為什麼這樣講，在我們的市場替代化中，我們還有大量的非房地產開發，而產生的竣工量，04年是5.3億，發展商開發的面積只佔58%，那麼今年我們大概也就佔到60%的樣子，另外還有40%完全是地方政府說了算。那麼房地產商在整個住宅建設投資中佔80%左右，還有20%幾是非房地產的投資。這兩者合起來才是我們真正的房地產，實際上對市場進行調控，而不對非市場進行調控的時候，這個調控是起不了多大作用的。那麼它和我們的銷售過程也有關係。
我們在南方，發達地區，我們會發現預售部分佔的比例會很高，而在中、西部那麼現房銷售比例會比較高。在前幾年，可能我們更多的房地產投資是集中在發達地區，而落後地區，或者中、西部發展比較慢的地區，還沒有來得及改變住房問題，那麼宏觀調控對這些地區就產生了一些壓力，所以當地政府的作用力要遠遠大於宏觀調控直接對發展商而產生的作用力。長三角地區，基本上是江蘇、浙江、上海，他們的房地產總量佔到全國總量的40%，但是他們所有的面積只佔全國國土面積2.5%，人口總量佔到10%，GDP總量佔到30%，這個地區是發展最迅速的地區，也是我們過去房地產發展最快的地區，只要長三角地區迅速增長，那麼全國一定是迅速增長，因為他們就佔到了40%左右。而這次調控恰恰對這個地區影響是最大的，投資總量是在快速下降，實際上我們真正的投資風頭的下降是在2004年8月份就已經開始下降了。那麼這次在長三角地區變成了一個結束了繼續上升的曲線，而形成了一個向下滑的趨勢。
長三角地區在前幾年，基本上城市化率是以每年2.8的速度增長，恰恰是由於這個地區地少，人多，土地又大幅度下降，新開發的土地都是大幅度下降。投資這個地區下降也非常迅速，那麼地方政府採取了什麼政策，比如上海推出了兩個一千萬，它的作用就是要把房價拉低，一個是叫經濟適用房，因為過去上海沒有經濟適用房，另外一個叫配套居民住房，就是用於城市拆遷、建設的一些低價房。所以上海在7月份開始，已經連續5個月出現了房地產價格下降，交易量大幅度下降。那麼大幅度下降的過程中，還出現了另外一種情況，就是上海平均每年，每月提前還貸的數量都很高。
珠三角，佔全國土地2%，人口總量的8%，GDP總量達到15%，這個地區在宏觀調控當中不但價格沒有下降，而且價格是上升的。因為過去在這個地區是最早開放的商品化市場。在上海，北京一些大城市仍然有福利分配的時候，在廣州是沒有的，所以珠三角是最早實現住宅商品化，他們是用過多的土地供給量來調控市場的價格。那個時候他們用江南板塊，他的土地在03年以前，連續三年的過程中，整個廣東地區的投資增長都是全國最低的，2001年以後，實行土地招、拍、掛以後，他開始收回土地，所以2003年珠三角地區開始價格浮動，因此2005年收緊的時候，它反而價格上漲。
恰恰是地方政府在決定你採取什麼樣的政策，由於2004年和2005年房地產價格持續上漲，所以別的地方都在放鬆對房地產的調控措施的時候，廣東和深圳開始增加個人住房轉移過程中的二次稅收，因為它確實在前一段時間，由於土地供應量不足的情況下，而造成了一個價格的高速增長。特別是深圳和廣州這兩個地方。
那麼中部地區總量是很低的，但是中部地區土地佔的面積巨大，中部地區的總量只佔全國總量的13%左右，也就相當於一個北京的總量，所以土地供應量就在增加，因為所有的中部地區都想用中部崛起來實現它的神話。而這個第一個就反映在土地價格增長加速。由於中部地區城市化水平比較低，住房條件沒有得到改善，生活條件比較差，他過去土地指標沒有用完，發達地區因為工業化的要求，大量的土地被佔用了。因此他在城市化的過程當中，把大量的農民給減少，而中部地區沒有吸引這麼多的外資投入，所以工業用地的數量是相當少的，因此幾乎所有的城市都有用地指標，所以今年可以看到，在東部地區，沿海地區，所有的土地供應指標下降的過程中，中部地區是略有上升的。
西部地區，土地面積是最大，但是人口數量並沒有那麼大。占房地產市場的總量也就佔10%，像重慶，四個直轄市裏面，是前世界人口最多的城市，但是投資總量400多億，這個總量是很低的，可是人口結構是3千萬，北京1500個億，是重慶的好幾倍，但是人口才1200萬，所以這兩個城市的反差差不多是十倍，甚至更多一些。
西部地區增長53%，如果沒有西部地區新開工的增長，恰恰是由於西部地區用大量的開工去彌補了東部地區略有的下降。否則全國的所有的指數都是全面下降。也是靠西部地區的新開工和土地儲備的量才維持了我們略有增長的一個過程。北京今年大家都知道房價增長了21%，比去年上海增長的還快。那麼從這70個下降的區域看，東部地區的上海是最典型的，中部地區武漢是最典型的，西部地區是昆明，這都是排在十五個房價下跌城市的前五位。你地方政府如果採取了一個特殊的政策，讓供應關係發生變化的話，那麼可能這個地區波動就最大。所以中央下了文件以外，北京市政府幾乎沒有出臺任何比國家文件更嚴厲的措施，也沒有采取任何實施細則，北京是按照過去的正常情況去發展。
年初的時候北京市政府公佈大概要提供4700公頃的土地，但是實際上到12月為止只提供了250公頃，造成了北京市土地供給的極度不平衡，雖然我們還有一部分原來的存量，但是還是不夠。因此由於供給關係而產生的差距造成了北京房價的上漲。另外一個因素和重慶不同，北京不光是北京人買房子，很多中國人都在北京買房子，另外可能是全世界的人都跑到北京買房子。
在這樣一個過程中，可以明顯的看到，並不是說宏觀調控對全國每個地區都是同等的，任何一個地區，只要你這個地方政府不採取過激的措施，對這個地區的影響是完全不同的。真正的源頭是在哪兒，我想核心的問題是土地供應。我們在幾年以前就說可能會出現地荒，雖然這個結論沒有被政府承認，但實際上我們可以從土地價格的高速增長可以看到，確實是這麼一個情況。北京拍賣的土地，土地價格的增長幅度超過了房價增長幅度，房價增長是21%，土地價格的增長是27%點幾，這個比重是非常高的，如果看全國土地單值的價格來看，現在2001年7月以後開始極度上升，目前已經到了770。由於土地拍賣制度以後，這個比例已經增長到了佔整個平均房價的25%，局部地區佔到了50%，甚至60%。那麼9月份為止我們國土資源部公佈的數據是，住宅用地是4441公頃，商業用地佔了8千多公頃，而工業和其他用地佔的最大，9千多公頃。佔到43%。就是這樣一種情況，如果我們只有4千多公頃的住宅土地供應的話，和上一年相比，按照王洪濤前幾年說過，全國土地供應量下降了22%，如果按住宅說大概下降了80%。那麼在這樣一個巨大的土地變化的情況下，可能對市場影響就會非常非常高。
我們想真正能反映出來的就是這麼一個情況。到11月份以後我們又增加了土地供應，11月份以後一看，也許我們土地供應確實太緊張了，幾乎所有城市都像北京一樣，拼命的往外放，根本沒法保證06年和07年的土地供應。從我們現在看到的統計數字看，西部地區土地供給的購置量是上升了，土地購置也開發的量也是上升。但是從全國來看土地購置量速度是下降的。這個下降可能對06年有極度的影響。可能造成由於供求關係的差異，房價增長的速度會比04年，05年更加激烈。
現在我們公佈一個樓盤，北京已經到了25家企業去搶一塊土地。因此我們的資金效率會大大降低，這個制度會使我們的資金效率和房地產市場整體會發生一些變化。那麼從06年情況總體來看，我們的政府可能會更多的放寬普通住宅的要求，從十一五規劃中，要改變人們生活條件的第一條是居住，然後是交通和其他的。所以居住仍然會被政府作為建設和諧社會和小康社會的標誌。
按照十一五規劃的要求，要以擴大內需，擴大消費來拉動經濟。那麼反過來說只能靠房地產或者說內需消費來擴大，因此可能會放寬對個人消費的一些嚴格限制，另外一個可能會放寬短期融資債，或者市場直接融資的一些做法。因為明年是WTO進入的最後一年，明年再不放，後年你就管不住了。外資銀行就可以隨便幹了。形勢可以逼迫我們在金融改革上加速，也許明年會有一些更寬鬆的環境和政策出臺。
像胡主席在會上說的，他們會用現有的我們認為根本不是宏觀調控的手段來進行宏觀調控，也許這種情況不會再出現了。所以宏觀調控不是對房地產商，而是對地方政府控制資源的方式來轉化對房地產商產生的影響。謝謝！