隨着調控的持續，房地產開發模式逐漸改變，金融對房地產市場的制約作用將更加突出，開發貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產投資增長的作用。如果今後不出臺更嚴厲的調控措施，估計2006年房地產投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規模控制的影響，投機性需求和被動性需求會繼續減少，加之隨着前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產供求矛盾將有所緩解，預計2005年四季度房地產價格漲幅將繼續平穩回落，2006年房地產價格將在2005年的基礎上趨向平穩。

　　1房地產融資方式呈現多元化趨勢

　　長期以來，我國房地產開發採用的是典型的“香港模式”，即開發商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然後再開始新一輪循環。在這個過程中，房地產開發資金主要來自銀行的土地及開發貸款、預收款、銀行按揭貸款、施工企業墊款，而開發商自有資金比例甚低。經過政策調整後，土地使用趨於透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關監管部門對房地產開發企業資金實力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地產開發資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數提高，繼之“招拍掛”後的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產行業面臨的最大挑戰：舊的融資渠道受阻、資金鍊日益趨緊。在這種形勢下，房地產業正由土地運營向金融運營轉變，而房地產更加依賴於銀行信貸外的其他金融創新產品，以銀行貸款為主導的間接融資將轉變為多元化融資模式。

　　從近兩年的情況來看，房地產企業的融資活動空前活躍。據有關調查統計，2004年，房地產基金投向房地產資金超過7億美元，2005年，房地產基金投向房地產資金將達到28億美元；2004年，全國30家信託投資公司共計發行了約83個房地產信託產品，募集金額約122億元，2005年，房地產信託募集資金將達到220億元。可以看出，隨着調控的持續，房地產企業融資更加依賴於銀行信貸外的其他金融創新產品。同時，海外地產基金也紛紛進入中國迅速發展的房地產市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產基金、ING地產、美林投資銀行等著名國際地產基金採取多種渠道陸續進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業的融資渠道。

　　2房地產投資增速趨穩，供給量有所增加

　　從短期看，房地產投資將繼續保持增長勢頭，但增長速度將繼續放緩。根據2005年前10個月房地產開發投資發生的變化，以及房地產投資年度變化規律，可以預計，隨着宏觀調控政策作用的繼續顯現，2005年四季度房地產投資的增長幅度將繼續回落，全年房地產投資增長約22%左右。由於當前我國房地產投資增長已進入到相對正常的增長空間，如果今後沒有力度更大的調控措施出臺，估計2006年房地產投資不會出現大幅度的降低或上升，增速與2005年基本持平。一方面，在宏觀調控政策的慣性作用下，房地產開發貸款和消費貸款增速將繼續放緩，直接影響房地產開發的規模和施工速度，發揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續流入房地產市場，資金偏緊狀況將有所改善。同時，國家將強化擴大居民消費政策，為了滿足廣大中低收入羣體的住房需求，國家將繼續鼓勵對普通住房和經濟適用房的投資建設，因而，普通住房的投資增加將成為房地產開發投資增長的主要動力。

　　由於房地產行業產品生產週期長的特點，房地產市場供給表現出很強的慣性，2004年以來積累的潛在供給能力將陸續在2006年前後竣工，因此，商品房的供給速度將繼續增加。從2004年初開始，房地產投資過快增長，商品房施工面積很大，但自去年4月份以來，在宏觀調控作用下，由於房地產開發商資金偏緊和對房地產漲價的預期等因素，商品房建設速度放慢，使商品房的竣工率較低，積累了大量在建未完工程。由於2005年國家繼續加大對房地產市場的宏觀調控力度，使房地產供求形勢發生了變化，價格預期改變，加之房屋建設週期不能拖得過長，房地產開發商為降低投資風險，將加快建設速度，確保已開工項目按時竣工。預計2005年下半年及2006年上半年商品房的竣工率還會提高，增速將高於2004年。

　　3非理性需求繼續減少，自住性需求將逐漸回暖

　　隨着調控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規模受到控制，由此產生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調整幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍會對中國房地產市場投資感興趣，因此，外資對房地產市場的投機仍然存在。

　　由於房地產調控效果逐步明朗，消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態正緩慢轉變。中國人民銀行對全國城鎮儲戶問卷調查報告顯示，四季度準備購買住房的居民人數佔比為19.6%，較3季度提高0.5個百分點，說明居民即期購房意願略有回升。2006年自住性需求將逐漸回暖。首先，隨着我國經濟繼續快速增長，城鎮居民收入水平有了較大提高，居民消費重點已經轉向住、行等方面。居民消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業化相伴隨的城市化進程加快，大量農村人口流向城市，同時，經濟發達的大中城市還吸引了大量經濟、技術、科技人才，將形成巨大的住房需求。

　　4房地產價格漲幅將趨向相對穩定

　　2005年以來，國家出臺的系列調控措施，其政策效果將在四季度繼續顯現，房地產價格漲幅仍會有小幅回落。但總體分析，房地產價格大幅下降的可能性不大。根據上述對房地產供給和需求的判斷，2006年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨着房地產市場供求形勢和房地產市場結構進一步得到改善，2006年房地產價格將在2005年的基礎上趨向平穩，全年70個大中城市房屋銷售價格同比平均漲幅約5%-7%，略低於同期城鎮居民可支配收入的名義增長率，漲幅基本正常。

　　(國家信息中心經濟預測部)