宏觀調控政策威力漸顯行業整合勢將加速

　　對於整個中國房地產市場，2005年註定是不平凡的一年。從年初伊始，關於中國房地產市場是否過熱的爭論一直不絕於耳，政府宏觀調控政策特別是針對房地產市場的整治措施也陸續出臺，這些政策對消費者預期和整個市場格局產生了巨大影響。

　　區域性調整仍將延續

　　經過大半年的調控，房地產市場進入相持階段，行業區域性更加明顯。以上海為中心的長三角房價出現明顯的下調，但以深圳為代表的珠三角地區有了顯著的上漲，成交量也基本回到宏觀調控以前的水平；北京房價和成交量則走勢溫和。從天津、武漢、成都等二線城市的房價走勢來看，這些區域受宏觀調控影響較輕，未來市場較為樂觀。

　　在過去的一段時間裏，政策面相對比較平靜，沒有大的行業政策出臺，房地產市場上引起較大關注的政策主要有：一是中國人民銀行發佈的《第三季度貨幣政策執行報告》指出，我國房地產投資的增長有所減緩，央行仍會持續關注；二是上海面對連續幾個月的房地產各項行業指標下滑趨勢開始放鬆對二手房貸款的限制要求；三是深圳在房地產市場風生水起情況下，由地稅局公告從11月1日起實行土地增值稅。我們維持“政府對房地產行業進行調控將是一場持久戰”的判斷，從目前到明年中期，如市場不出現大的投機氣氛，政府將適當放鬆土地供應，以平緩供求的波動幅度。政府未來調控的重點將是結構性區域性的調整，另外，利率政策也將調整，通過擴大利差的方式來控制信貸風險，促進企業的規範發展。

　　整體而言，宏觀調控的目的並不在於打擊房地產，而是針對市場背後的不規範活動，最終讓市場朝着規範與健康的軌道上運行。因此，調控將進一步改變行業的競爭格局，有合法開發權、有資金實力和品牌、區域資源壟斷優勢的企業在及時調整未來發展戰略和經營模式下將受惠良多。部分前幾年通過借殼上市涉足房地產行業的民營企業在新形勢下，因融資渠道不暢又準備不足，應變措施不利將面臨生存危機。

　　關注具品牌、區域優勢公司

　　隨着國內房地產信貸的緊縮，加上融資為股改讓道的意外因素影響，房地產企業資金壓力越來越大，這就刺激了國內房地產公司紛紛調整開工計劃，通過各種渠道進行融資。如萬科就採取了諸如加快資金週轉速度，將產品開發週期由以前的平均15個月縮小至9、10個月，減少相對“風險高危地區”佔地風險，在信託渠道不暢情況下利用外資、合資和短期融資等措施，靠自身的品牌優勢繼續在業內扮演領跑者角色。但部分以買殼的形式進入到上市公司行列的，然後公司再進行資產置換，將房地產業務作為主營業務的公司，隨着房地產行業資金密集型的特點顯現，開發資金已經成為所有公司的發展瓶頸，2005年第三季度報告數據顯示，各家房地產上市公司的平均資產負債率為60%以上，自有資金實力和融資能力已經成為決定企業未來發展空間的決定因素。只有完成再融資，才能在在現有基礎上，有條件和能力在目前市場上進行更多的項目儲備和擴大開發規模。在目前形勢下，沒有地區政府和信貸支持，沒有事先做好風險防範措施的公司今明年收益將大打折扣。

　　值得一提的是，中國商業物業的較高收益、2008奧運概念加上人民幣升值的預期使得外資進入中國的步伐在加快，各種資金紛紛以各種方式主要選擇商業物業進入中國。與深圳本地的房地產企業幾乎全部都是開發商品住宅的情況有別，北京房地產上市公司除了將住宅作為主要的開發產品外，還將商場物業、商業寫字樓物業作為開發品種，在這方面突出代表是金融街(000402)，其在金融街區域的壟斷開發作為重要的主營業務價值而被資本市場所認同，從中長期來看，仍具有保持長期穩定增長的潛力。

　　因此，可供投資者關注的房地產上市公司特點非常明顯：一類是如萬科、金地集團之類依靠品牌優勢在調控中抗風險能力較強的公司，在二級市場上這類股票也得到機構的一致青睞，可作為優良的長期品種予以關注。另一類是如金融街、天房發展、G華髮、華僑城、招商地產這些具有區域壟斷優勢的公司，將繼續受益於未來相對樂觀的區域性房地產市場，這些公司具有較好的中長期投資價值。