“金九銀十”，在剛剛過去的這個傳統的房地產銷售旺季，在一些房地產熱點城市，儘管許多開發商使出了促銷房子的“十八般武藝”，但是，他們並沒有心想事成，賺得缽滿盆溢，迎來的只是購房者的冷眼旁觀。與此相應的是，當地政府的處境也頗為艱難，原來牛氣沖天的土地招拍掛市場，也與房產市場一起，同步冷卻了下來，開始呈現出一片低迷景象——新近推出的招拍掛地塊接連“流標”，原先通過招拍掛早已“名花有主”的地塊，有些也面臨“退標”的窘境。
在一些房地產熱點城市，由於土地早成為當地最重要的財政收入來源，面對這種形勢，一些地方政府自然是看在眼裏，急在心頭，於是或明或暗、或急或緩的採取了各種各樣的“托市”手段。最近，許多業內人士同我談起一些地方政府的托市行為，並對這種扭曲的“有形之手”表示深深的憂慮。他們擔心，國家的房地產宏觀調控政策會不會因此而前功盡棄，房地產泡沫會不會因此而長久地存在下去，甚至於越吹越大，最後到突然破滅的地步？
扭曲的“有形之手”
在房地產新政前，由於房地產市場供銷兩旺，一些地方政府根本不需要額外的手段，只需要實施嚴格的“土地招拍掛”，就能達到托市的目的，因為“土地招拍掛”最本質的特點是“價高者得”，而要想實現“價高者得”的目的，其前提自然是要實行一個口子(壟斷性)的“非飽和供地”，因為只有實行一個口子(壟斷性)的“非飽和供地”，才會引來多家企業的競爭，最終實現“價高者得”。
土地“價高者得”的競價機制，對於在一定程度上減少土地尋租現象，毫無疑問是有利的。但是，大家知道，壟斷性市場需要的是價格管制，而“非飽和供地”、“價高者得”的“土地招拍掛”恰恰是反其道而行之，如果沒有其他相應的配套政策措施予以化解，最終的結果，必然是形成“壟斷”的富含“泡沫”的土地價格。
這關鍵在於，在商品交易的市場上，一般而言，交易價格都是短期內取決於供需，長期內最終取決於成本的。開發商之所以敢於不惜血本拿土地，一個很重要的原因就在於此，他們相信隨着地價的步步攀升，今後房價總體趨勢也是會步步抬升的。
當然，另外有個很重要的原因，土地是房地產開發的基礎，如果某個開發商拿不到土地，則意味着他最終的結局就只能是“坐以待斃”，在房地產市場激烈的競爭中被淘汰出局。在這種情況下，即使土地成本超出開發商開發成本的預算，開發商們在毫無退路的情況下，困獸尤鬥，他們依然得搏一搏，將“寶”壓在未來房價的上漲上。
正是由於以上這兩個原因，一旦當土地價格富含“泡沫”了，一般而言，這種泡沫自然也就會傳導到房價上。如果再在此基礎上，地方政府對炒房等行為加以變相鼓勵，或利用“大拆大建”等方式，製造人為的剛性需求，那麼，這種“泡沫”在傳導過程中，自然就會成倍地放大。而被放大的房價“泡沫”，反過來又會刺激地價“泡沫”的膨脹。如此循環往復，房地產“泡沫”最終越吹越大。
我在去年3月份《房價地價到底誰決定誰？》等有關論述房價地價相互關係的系列文章中，曾從不同的角度反覆論證過這樣的一個觀點：在房地產市場中，由於土地供需與房屋供需存在同一性，因此並不存在“地價高，導致房價高，還是房價高，促動地價攀升？”這一誰決定誰的問題。“地價高，導致房價高”與“房價高，促動地價攀升”這兩者並不相互排斥、相互對立，而是互相兼容、互相統一的。房價的漲跌與地價的漲跌其實是一致的，在本質上近似於正線性相關；在經濟學最理想化的狀態下，則是呈完全正線性相關。
在本輪房地產宏觀調控中，我的上述觀點在實踐中得到了充分的驗證。房地產新政出來後，一些房地產熱點城市，房產市場的瘋狂勁兒迅速得以消褪，“金九”不再“輝煌”、“銀十”不再“閃亮”，相應地，土地市場也進入了急凍狀態，“流標”、“退標”現象頻頻發生。
從一些在一線操作的地方政府領導和房地產開發商那兒，我瞭解到，他們對“房價”與“地價”這種“息息相關，脣齒相依”的關係，更有着他們切身的體會和感受。近幾年來，土地早已演變成一些地方政府名副其實的第二財政。房價的下跌，土地收益的減少，自然令一些地方政府心急如焚。
但隨着去年6月14日國務院辦公廳《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》下發後，一些地方政府“大拆大建”製造房屋“剛性需求”的這條道路，基本上已經被堵死，在這種情況下，一些地方政府在房地產市場上顯得有點“黔驢技窮”了，“有形之手”就只好使出“最拙劣”的方法，在房子“供應”上進行托市。
地方政府對房子“供應”的“調節”，主要就體現在對房地產開發的源頭市場即土地市場的“調節”上。一些業內人士擔憂的扭曲的“有形之手”對房地產市場的托市行為，也即地方政府在土地市場上的“托市行為”，從根本上講，主要可以歸納為以下四種：
一是暗地裏邀請某一開發商托市，來抬高地價房價；如若邀請來的開發商失手不幸中標，則其損失由政府兜底全包。
二是政府直接“赤膊上陣”，由政府直屬的企事業單位參與土地的“招拍掛”，抬高地價房價；如若政府直屬的企事業單位失手不幸中標，則以此地價去金融機構抵押融資(這種情況本質上就有點類似於開發商相互之間或左右之手以假按揭的方式，互倒買房賣房)。
三是政府允許開發企業分期支付地價款，或拖欠地價款，通過這種方式來減輕開發商的資金壓力，以便抬高地價房價。
四是地方政府故意人為地嚴控、甚至停止住宅用地投放入市，以減小土地供應量乃至停止土地供應的方式，來抬高地價房價。
泡沫能托多久？
在房價收入比畸高的房地產熱點城市，目前，對於絕大多數人來說，購房都需要按揭貸款，因此從按揭貸款額的消長增減和住宅供給量的消長增減的對比中，我們完全可以看出房地產市場的銷售形勢來。
《2004中國房地產金融報告》在“房地產市場的供求關係得到改善”一段中指出：供給增速減緩。2003年2月份以來，商品房和住宅竣工面積累計增長率逐步下降，2004年商品房和住宅竣工面積增長率只有2.1%和2.3%。而在“個人購房貸款維持高增長”一段中則有着這樣的文字：2002年以來，居民個人購房貸款餘額直線上升，2004年底和2005年1季度末分別達到15922.3億元和16743.7億元，餘額同比分別增長35.1%和30.9%。
在同一時期內，住宅供給增速減緩——2004年住宅竣工面積增長率只有2.3%，而個人購房貸款維持高增長——2004年底餘額同比增長35.1%。從這一數字對比中，我們可以清楚地看出：這是一個絕對的賣方市場，這意味着從一定程度上說，近年來房價狂飆、房地產市場過熱的源頭就在這裏。甚至可以粗略地說，房地產的泡沫就來自於這兩者之間的差額，這兩者之間的差額就是那“虛高的房價”。
而這“虛高的房價”，在房地產新政的打壓下，目前已經開始或正在開始被逐步擠出，這同樣可以從“按揭貸款的消長增減和住宅供給消長增減的對比中”看出來。下面以上海為例，來說明這一問題：
據《中國房地產報》11月4日《九月上海供應創年度高點》一文報導，9月上海全市住宅新增供應為355.9萬平方米，與7月的142萬平方米相比增長了150%，不僅創下2005年月度高點，甚至大幅超過2004年12月256萬平方米的新增住宅供應量。另據《上海證券報》11月12日《上海:商品房成交減少供應量增長明顯》一文報導，從供應情況來看,上海市商品住宅的可售總套數和總面積依然處於較快的增長當中，截至11月6日交易結束,上海住宅可售總套數為168349套,總面積為1833.94萬平方米,分別比10月30日上升了4.11%和3.25%,上升勢頭非常明顯。
而據《每日經濟新聞》11月11日《上海中行房貸“意外”掉頭向下四大行全線“告負”》一文報導：一位銀行權威人士昨日告訴《每日經濟新聞》，“上海銀監局的數據顯示，10月份上海房貸餘額縮水20.4億。”這再次刷新了上海房貸負增長記錄。上海的房貸餘額從7月開始連續4個月呈縮水狀態，且縮水量不斷加劇。7月份房貸餘額負增長8.9億元，並在8月、9月增加到18億。
上面，只不過為了說明問題的方便，我們以上海為例，其實，長三角地區其他一些房地產熱點城市的情況，基本上也差不多，有的與上海相比，程度上甚至是有過之而無不及。
在同一時間段，住宅供給增速加劇的速度如此之快，而個人購房貸款減緩的速度如此劇烈，這說明“金九不再輝煌”、“銀十不再閃亮”是何等的順利成章。同時，我們也不難想像，房地產開發商所面臨的資金壓力是何等的巨大。
“金九不再輝煌”、“銀十不再閃亮”，在開發商資金鍊崩得“咯咯”作響，隨時都有可能斷裂的情況下，土地市場相伴着頻頻發生“流標”、“退標”現象，也就是很正常的事情了。這說明在這些房地產熱點城市，土地招拍掛“拍”出的、房地產信貸“貸”出的和投機炒作之風“炒”出的“泡沫”已經走到了盡頭。
那麼，扭曲的“有形之手”對房地產市場的最後的非理性的托市行為，也即政府在土地市場上的最後四種完全是違反“土地招拍掛規定”的“托市行為”，又能起到多大作用呢？
在房地產新政作用下，一些地方政府的這些托市行為，其實也已起不到多大作用了。這主要是因為：
首先，“政府暗地裏邀請某一開發商或政府直屬企事業單位托市，來抬高地價房價”的這種托市方式，在房地產市場牛氣沖天的情況下，確實是一種十分奏效的方法。但是，在目前房地產市場形勢如此嚴峻、開發商現金流陷入危局的形勢面前，可以說幾乎起不到多大作用了。
原因就在於，一方面，開發商現在拿地比以前理性多了，在理性面前，這種“把戲”很難逃得過開發商的眼睛；另一方面，與以前相比，開發商現在拿地的挑選餘地大多了，在這種情況下，開發商即便沒有看穿這種托市的“把戲”，面對這種非理性的高價，開發商也是會退避三舍的。
其次，“如若政府直屬的企事業單位參與土地‘招拍掛’時失手不幸中標，則以此地價去金融機構抵押融資”的方式，在目前的情況下，也已較難心想事成。
因為，“政府以此地價去金融機構抵押融資”的前提，是得有金融機構的配合，如果得不到金融機構的配合，則純粹是“跳光棍舞”了。而《2004中國房地產金融報告》已經專門指出“土地開發貸款有較大信用風險”，並點出了具體數字：我國土地儲備貸款2004年底餘額為828.4億元，綜合授信額度更大。而在“銀行土地開發貸款面臨四方面風險”中，央行首次提出了土地貸款尤其是土地儲備機構貸款的風險問題。由此，我們可以看出，扭典的“有形之手”以此方式托市，最終“跳光棍舞”的可能性為大。
第三，“政府允許開發企業分期支付地價款，或拖欠地價款，通過這種方式來減輕開發商的資金壓力，以便抬高地價房價”的這種方式，在目前開發商資金壓力，特別是現金流壓力很大的情況下，應該說是有一定吸引力的。但是，可以肯定地說，這種方式是托不長久的。
大家知道，這種方式是明顯違反國務院55號令《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》有關條款規定的。而今年10月中旬，財政部在其網站已發佈消息稱，經國務院批准，財政部、國土資源部、監察部和審計署四部門決定在全國範圍內開展新增建設用地土地有償使用費(建成土地有償使用費)使用管理情況專項檢查。檢查範圍包括1999年1月1日至2005年6月30日期間，各地區新增建設用地申請和批准使用情況，以及土地有償使用費徵收、解繳入庫和使用管理等情況。對不認真自查自糾，敷衍了事甚至頂風違紀的，一經抽查發現，除依據現行法律法規進行處理外，還要按照規定追究有關領導和責任人員的責任。
對於這個專項檢查，業內人士一致認為，必將對地方政府產生影響。而北京華遠集團總裁任志強，應該說認識更進一步，他認為這也必然會波及到一些開發商，一些違規開發商將浮出水面。由此看來，扭典的“有形之手”以此方式托市，實在是托不長久了。
最後，“地方政府故意人為地嚴控、甚至停止住宅用地投放入市，以減小土地供應量乃至停止土地供應的方式，來抬高地價房價”的這一方式，按經濟學理論來說，倒不失為一種行之有效的方法，但在實際上能不能做得到呢？在此，我們可以肯定地說，在那些房地產熱點城市，這一托市方式地方政府最多隻“挺”一時，長久則很難做到。
我們知道，近兩年來的投資過熱，在很大程度上主要是政府主導下的投資過熱，雖然去年來我們堅持把緊土地、信貸兩個閘門，堅持貨幣信貸和土地管理“兩手抓、兩手硬”，對於控制投資規模過快增長起到了釜底抽薪的作用，對於優化投資結構起到有效促進的作用。但是，我們應該看到，投資畢竟是有慣性作用的，在“慣性作用”下，一些地方政府現在資金的緊張程度，比之許多房地產企業來說，恐怕更為緊張。而眾所周知的事實是，為了招商引資的需要，各地政府在出讓工業用地時，幾乎都是賠錢的，而這資金缺口，就得靠拍賣商業住宅用地的錢來彌補。
披媒體披露：2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元(在1998年，這個數據不過區區67億)。而可供比較的是，在實施積極財政政策的1998至2003年的5年間，全國發行國債也不過9300億元。有統計顯示，一些地方(主要就是那些房地產熱點城市)的土地出讓金收入已經佔到財政收入的一半，有的作為預算外收入甚至超過同級同期的財政收入。
在金融機構對地方政府土地抵押融資明顯卡緊的情況下，地方政府對土地出讓金的收入的需求，更是“如飢如渴”。在這種情況下，地方政府以“故意人為地嚴控、甚至停止住宅用地投放入市，以減小土地供應量乃至停止土地供應的方式”這種扭曲的“有形之手”來實現“托市”的可能性，從長遠來講，可以說幾近於零。
總之，隨着極富針對性和極具操作性的房地產新政的貫徹落實，即便有一些地方政府試圖以扭典的“有形之手”進行托市，但其成功的可能性幾乎已經不復存在。不難預計，在那些房價虛高的城市，隨着各項房地產新政的貫徹落實到位，房地產泡沫終將被逐步擠出，虛高的房價最終必將理性迴歸其價值。