一份“房價成本清單”，讓福州市物價局成為地產大亨們口誅筆伐的對象；而浙江、江蘇等地隨即宣佈效仿，更是火上澆油，於是，一場“口水戰”熱鬧上演。
一份“房價成本清單”，把福州市物價局推上了2005年末中國房地產業的風口浪尖。
2005年7月，位於中國東部沿海的福州市物價局，率先公佈了該市市區商品房的平均成本；到了11月初，浙江、江蘇等地也相繼傳出消息，準備效仿福州，公佈當地房地產開發成本。
根據浙江當地媒體的報道，浙江省自11月1日開始，對三級國土部門的政務信息是否全部公開進行檢查，“其中房價成本清單作為一項政務信息新內容，屆時向社會公開”。
之前，江蘇省物價部門也發出通知，要求省內物價部門“建立商品住宅社會成本監審制度”，承諾“物價部門將定期測算，並公佈商品住宅的社會平均成本”。
福州市政府4個月前實施的“陽光工程”，在當時並沒有引起多大反響，但4個月後，當這一行為有“擴大化”趨勢的時候，就有很多人坐不住了。於是，關於“是否應該公佈房地產開發成本”的爭論，隨之展開。
陽光工程觸動了誰
福州公佈的“房價成本清單”顯示，福州市市區商品房平均開發成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設施費用分別只佔房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則佔到房價的41%左右。
清單一經公佈，福州的消費者紛紛叫好，並進而提出“最好是逐個樓盤的公佈成本，只公佈平均成本參考價值不大”。
“消費者的心情我們理解，每個樓盤的成本我們也都有計算，但是迫於各方壓力，沒敢公佈。”在接受《財經時報》專訪時，福州物價局辦公室主任林建華很是無奈，“只公佈了一個平均成本，就已經快吵翻天了。”
記者在一份福州市部分地塊商品房價格成本對照表中看到，“所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算，開發商的利潤率平均約為50%，最低的約為20%，甚至個別者最高接近90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點”。
的確，這樣的暴利曝於陽光之下，再讓消費者心甘情願“挨宰”，確實很難。也難怪“房價清單”被開發商們視做洪水猛獸。
“我們承受了很大的壓力，”林建華坦承，“房價成本公佈以後，很多人尤其是開發商都持強烈反對意見，有人認為，我們的做法會導致房價下跌，還有人乾脆說，這種做法會影響投資環境。”
這一說法的理由是，福州的做法“不利於房價的穩定”。
在房地產這個利潤巨大的“蛋糕”面前，誰和誰在一個陣營中，就不再是迷惑人眼球的問題。
當然，支持者也不在少數，日前，國家發改委價格司前去福州調研，給出的結論就讓林覺得稍稍寬心：他們認為，福州物價局公佈房價成本，“是對工作的積極探索，有利於抑制房地產過熱”。
浙江、江蘇瀕於流產
然而，反對者的聲音終究佔了上風。最先“吃螃蟹”的福州市物價局傳出的最新消息是，“房價成本清單”將可能不再繼續發佈；浙江、江蘇兩省，也正面臨清單“難產”的問題。
雖然，福州物價部門堅持認為，根據《中華人民共和國價格法》規定，物價部門具有測算、發佈自主定價商品的社會平均成本的職能，而且老百姓也有知情權，公佈房價成本無可厚非。但開發商們認為，公佈房價成本侵犯了他們的“商業祕密”。
“信息公開化、透明化是市場經濟最基本的準則。”中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為，這裏面“不存在侵犯商業祕密的問題”。
“那麼同樣是競爭性行業，為什麼不公佈電視、冰箱的成本，而偏偏是房地產？如果國家有明文規定，要求必須公開，那也無可厚非，可無緣無故就公開，讓人難以接受。”福建旺榮房地產開發有限公司經理朱伍松如此說道，“早期的協議用地有很多隱性成本，都是上不了檯面的，但這是多方面原因造成的，不能都歸罪於開發商。”
另一種反對的聲音認為，房價成本是難於計算的。首先地價是一個非常不確定因素，而房地產的稅費也不能明確公佈。朱伍松認為，開發商的成本控制水平不一樣，同一塊地不同的開發商做成本也就不一樣，而這也是難於量化的。
而已經身體力行地證明了計算房價成本不存在技術障礙的福州物價部門認為，房價成本主要是由地價成本、建安成本和其它配套費用組成，這些都是公開的，很容易計算。運營成本、廣告成本是不確定的，但據物價局的調查，通常只佔到總成本的2%-3%。而稅費雖然是祕密的，只要稅務機關配合，也就不成問題。
公佈房價成本確實有難度，但更多的是人為因素。就在福州物價局進行房價成本測算之後，那些給物價局提供數據的部門，也已經受到了來自各方各面不同人羣的“嚴厲批評”。
誰製造了暴利
“招拍掛制度實行之後，房地產的實際利潤很薄，平均只有10%左右，在土地最熱的時候，開發商們甚至是零利潤拿地。如果房價回落，處於虧損都有可能。”朱伍松如是說。
但有一個問題，公佈開發商成本，並不就意味着房價下跌——如果按他所說，房地產“利潤很薄”，現在房價並非虛高的話。“一個合理的市場價格，怎麼會因為公佈成本出現下跌？”
據福州市物價局測算，福州房地產的平均利潤達到了約50%。而福州還僅是房地產的二線城市，業內人士分析，在樓市更熱的北京、上海等地，利潤只能更高。
50%的利潤，已經與開發商所說的10%相去甚遠。而這也是開發商不願公佈房價成本的真正原因。在中國，房地產已經被公認為是造就富人最多的“暴利行業”。
而房地產市場的火爆，也不僅僅“套牢”了消費者，在很多地方，“地根”已經成為“第二財政”。
2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個數據不過是區區67億元。據調查，一些市、縣、區的土地出讓金收入，已經佔到財政收入的35%左右，有的甚至高達60%。
而福州市物價局公佈房價成本的舉動恰恰可能“毀掉”這個局面，遭遇的壓力也就可想而知。
林建華表示，如果國家將“商品房社會平均成本定期發佈”作為一種政策規定確定下來，要求房地產開發商必須定期提供成本信息，由物價部門定期公佈，公佈房價成本的做法將有可能延續下去，否則，很可能“被扼殺在搖籃中”。
好消息是，國土資源部有關負責人近日鄭重宣佈，國土系統要“堅定不移地公開房價成本信息”。
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公佈房價成本沒有技術障礙
按照普遍可測算的標準，房價成本分為土地取得費用、前期工程費用、建安成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、期間費用、代繳的行政事業性收費等7個部分，這些內容主要分散在房產、工商、建委等職能部門，有的已經公開，沒有公開的也不屬於國家機密，所以蒐集、整理、測算起來並不困難，並非“工作量太大，條件不成熟”。
在開發商的賬本里，還有兩個至關重要的成本，一個是他們所稱的“融資成本”，據說屬於“商業祕密”，另一個他們含含糊糊地稱之為“隱性成本”。“融資成本”暫且不論，“隱性成本”則連他們自己也承認“拿不上臺面”，見不得陽光。在交納稅費的環節上，“有些是政策上不清晰的‘灰色地帶’，開發商可能拿出100萬元‘公關’，然後就可能節省500萬元”。如果把這類所謂“隱性成本”也算進去，開發商的利潤或許會降下來一截。所以如果要公佈房價成本，所謂“隱性成本”肯定是無法向公眾交代清楚的。