上世紀90年代，歷史機遇和市場的必然將中國房地產業推向了潮頭浪尖。伴隨着1990年國務院55號令《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地交易的法律承認，房地產業這股商業力量開始前所未有的縱橫捭闔。從只解決住房問題的單一經營制到參與城市建設的綜合開發，從一個基礎產業部門到一項消費產業以及開闢多種住宅建設資金渠道，建立包括開發到經營服務的一整套業務體系、多種經營方式，直到現在成為國民經濟的一個重要支柱產業，市場的不斷成熟和規範為我們提供了更廣闊的平臺。最近幾年來房地產市場政策不斷調整，中國房地產土地市場全部透明化。隨之，行業告別粗放期，轉向規範發展期。
十五年，中國的房地產業發生了日新月異的變化，中國的房地產業伴隨着城市化進程迅速發展，房地產業對中國GDP的貢獻大大超過了其他產業，據統計每千億的房地產投資將拉動2%的GDP增長，是中國經濟發展的引擎。十五年前，還是我國房地產發展的初級原始階段，人們對房地產的概念普遍模糊不清，甚至包括開發商本身，往往也是隻知道拿地、蓋房而已。現在，大家對房地產的認識逐漸加深，並且更趨於現代化、更趨於成熟與理智。
十五年的發展
房地產發展是從1992年鄧小平南巡，沿海城市開始改革開放後發展起來的，很多方面都有了很大的發展。一是房地產行業體制的轉變。當時房地產發展屬於基本建設，還帶有國家計劃經濟建設的色彩，真正走入商品房的開發應該是和國家住房制度改革相聯繫的。早期房地產開發的時候團體消費比較多，很多都是整棟樓賣、大面積的賣，項目申報手續規劃審查沒有那麼嚴格，與土地方在土地價格上的談判餘地比較大，少量的錢可以啓動很大的項目，而且在拿到土地後對土地的規劃尤其是涉及到規劃調整的嚴肅性不是很強。而現在對於土地的使用進行招、拍、掛等行為應該說是更加嚴格了。第二就是付款方式的變化。從之前的一次性佔用很大資金轉為按揭方式，倡導提前消費，使付款的方式變得更加靈活。第三就是住房基金的改革，催生出來龐大的住房購買力。第四是政府相關法規的逐步健全和完善，它針對部分開發商的不規範操作做出了一系列的調整，如開發項目都要走招、拍、掛的形式，讓土地真正進入流通領域，進入市場，使得這些年來一、二級開發商越來越理性。隨着國家職能部門更多政策的出臺，房地產不斷的向國際靠攏。比如稅收方面，國家不斷的降低契稅，使得企業有更多的流動資金去進行開發新的項目，像上海的契稅就很低，這也是當地房地產發展飛快的原因之一。
房地產對國民經濟的貢獻是不可替代的，它帶動了相關產業的發展。居住的音符，組成了凝固的建築藝術，將奏響城市的交響樂章。同時，房地產的發展也在不斷改善着我們的生活，人們從十五年前的"窩居生活"到"康居生活"，再到今天的"優居生活"，無論是生活觀念還是居住質量，都發生了翻天覆地的變化。中國的房地產業已走過十五年，它就像一個嬰兒，不斷逐漸成長，現在已經茁壯成人了。
房地產發展過程中出現的問題
一，房地產項目的參差不齊是受眾多因素制約的。首先，取決於土地的地理位置，即地段的選擇。有的地段適合做低端產品，有的地段適合做高端產品。其次，同樣的地段，由於開發商的成本控制力、運作能力的不同，附加值的不同，它的定位也不同，這些都是要進行市場化運作的。再次，由於國民的收入差距，必然會造成目標客戶的劃分。此外，還由於相關政策的要求、導向，消費者綜合購買能力等問題，亦是產生低端產品與高端產品差距，房地產項目參差不齊的因素之一。這不僅僅是房地產業的問題，也是社會大環境的問題。
二，我國房地產行業缺乏總體規劃意識。1土地資源嚴重破壞和流失，開發失控、發展無序，特別是92、93年，像當時的海南以及貴州，當時全國開發區是上萬個，規劃佔地總面積達到1.5萬平方公里，相當於當時全國已經建成的城區的總和，實際真正有效利用不到2%。2商品化控制量不斷增加。1993年商品房控制面積是5000萬平方米，2000年達到9000萬平方米，截止到2003年11月已經突破1億平方米，接近開發總量的20%。3開發過程中的無序發展。城市開發部門缺乏前瞻眼光，同時開發商急功近利，留下的大批的垃圾，以至於開發商自己造的房不願意住，打一個比方就是自己生的兒子自己不敢認，開發商幾乎成了騙子的代名詞。這就要求政府從政策規範的角度介入房地產開發，通過制定宏觀的城市規劃發展思路和制定詳細的土地規劃，進一步完善房地產的法律法規，用一定的法規進行規範和約束，使之朝着健康的方向發展，讓房地產企業具有核心的競爭力，從而全面提升城市的價值。
三，從目前的情況來看，中國房地產核心競爭力不強。房地產要與國際接軌並走出國門，必然要從大處着手，描準宏觀大方向，引進城市運營的觀念，讓房地產項目有持久的生命力。同時，具有競爭力的大的房地產企業會主動與本地政府聯手，要進行整體的規劃，走規模開發的發展之路，謀求城市快速發展的策略。
現在國外的房地產商還是處於觀望的狀態，因為國外的房地產商對中國的房地產政策、金融政策不是很熟悉，另外有些國外的房地產商也不能接受國內土地七十年使用權的政策。當然，不排除人民幣的升值預期會吸引部分國外"游資"介入國內的房地產業。因為目前國內房地產的回報率要遠遠高於歐美這些國家他們國內房地產業的回報。
整體來講，通過中國房地產業走過的這15年來看，地產行業發展的潛力還是非常大的。在這個過程當中有一些不規範的東西也很正常，並不是說房地產過熱或者有泡沫，就要把它遏止住。在發展過程中肯定要有一些調整，但調整的最終目的並不是要限制它的發展而是要規範它的發展，目的是為了更好的發展。
未來的發展及策略
2005年房地產市場會越來越規範，特別是政府宏觀調控職能的加強，對規範的企業來說，不僅是挑戰，更多的是機遇。在大浪淘沙，優勝劣汰的市場競爭規則，這會在房地產行業淋漓盡致地顯現。有實力的企業和品質好的企業會越做越大，越做越強；而一些不具備競爭力，特別是靠關係拿地、品質不好、戰略管理欠缺的企業會自動出局。這也是很殘酷的。如今，本土化的概念已經衝破，特別是外國的企業也可以進來拿地，以往靠關係的因素越來越小，大家都站在同一個起跑線上，有管理理念、具備技術優勢、有資本運作能力的企業就會佔領市場。
蓋房子，從城市角度來講，是為了改變城市的面貌，一個國家的發展、一個城市的發展肯定要涉及到房地產方面；從居住使用角度來講，是為了解決人們的居住要求。安居樂業，這是不變的真理，大家都有從小房到大房，從差房到好房的居住要求。那麼。政府作為市場的監督者管理者，開發商作為市場中的主體，購房者作為市場的參與者，這三者的磨合、協調將是下一時期主要的工作。將來大家都要從市場上取得土地，無論是價格、開發商的利潤、產品本身，還是業主客戶的購買力等，在各個方面都要進行更細緻的考慮，即考慮如何在更加公開透明的市場條件下，設計更好的房地產的項目。
作為開發商來說，一是保證新項目的開發，二是加強售後服務。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住後的物業管理，都要求開發商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是"服務"，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。
中國房地產已趨於理智，需要政府的正確領導、規勸，需要經濟自由，科學管理。政府在行使宏觀調控職能出臺相關房地產政策、法規要慎重，在保護消費者利益的同時，還要對開發者、建設者負責。政府要有效地進行引導，規避風險，促進市場良性循環。