目前海外基金已經將目光移向上海和北京之外的二線城市，聰明的海外基金們規避稅金的絕招將繼續在那裏上演。高力國際華東地區常務董事翁琳至今還對今年年初的那筆得意之作回味無窮。
因為在她的操作下，新加坡嘉德置地集團在短短的三個月之內將旗下的新茂大廈轉讓給澳大利亞麥格理集團旗下的MGPA管理公司。
翁琳為MGPA管理公司節省了一筆可觀的費用，通過持有項目公司的股權間接購買物業，規避了一系列房產稅。
“MGPA管理公司出資8億收購嘉德置地旗下的新茂房地產開發有限公司95%股權，另外5%股權則由上海永業集團持有。”翁琳對《財經時報》表示。
避稅額驚人
一系列的稅收政策為外資在收購商業物業設置了障礙，如何避稅讓他們絞盡腦汁。
新茂大廈位於淮海路商業街的寫字樓項目，毗鄰新天地，為一幢樓高20層的甲級寫字樓項目，地上面積32200平方米，地下總面積11174平方米。該項目由凱德置地和上海永業集團共同投資建造。
《財經時報》獲悉，新茂大廈交易案從2004年9月開始接觸，2005年1月25日便正式簽署了這筆價格為8億元的交易。
高力國際認為，如果MGPA管理公司直接購買新茂大廈的物業，則需要支付高昂的稅金。
在新茂大廈出手前，嘉德持有的那部分商用物業的價值約為5億人民幣，此番轉讓的作價為8億元人民幣，物業升值3億元。
其所需交納的稅金為：合同印花稅(5億原價×０.05%)=25萬，房產稅(8億(售出價)×８0%×１.2%×３(年數))=2304萬，營業稅((5億(原價)×５%)=2500萬，所得稅(3億×３3%)=9900萬，河道管理費=(營業稅2500萬)×０.5%=12.5萬，共計14741.5萬元。
如果通過股權轉讓，所繳納的稅金為：營業稅=8億元×５%=4000萬，附加稅(7億元×０.5%)=350萬，合同印花稅=7億元×０.0003%=2100元，共計4350.21萬元。
兩種轉讓方式稅金相差10391.29萬元，也就是說，高力國際在該筆操作幫MGPA管理公司節省了一筆鉅額資金。
瞄向二線城市
新茂大廈轉讓案的避稅方法並非孤本。分析指出，今年是海外基金的收購年，一些上海頂極的商用物業被海外基金PK，名單中包括明天廣場、上海廣場、百騰大廈、城市酒店公寓等上海的商用物業，“這些被收購的寫字樓大都是通過股份收購完成的。”基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理陳基強說。
目前，海外基金已經將目光移向上海和北京之外的二線城市，聰明的海外基金們規避稅金的絕招將繼續在那裏上演。
風險暗藏
通過股權轉讓購買物業確實能避開一些稅收，但同樣存在不可預知的風險。
“產權交易時，一切文件都很清楚地展示給買家，而股權存在的不確定因素多，轉讓方如果把債權一併轉讓給買家，會造成買家承擔不必要的債務。另外這種操作方式，帳面上可以不顯示出物業升值後的差額。”仲量聯行中國區董事陳立民說。
翁琳也認為在股權交易上存在不確定性，如在土地增值稅方面，按現行《土地增值稅暫行條例》及實施細則，稅率按增值收入的30%到60%不同級別進行徵收，但在實際層面上並沒有完全執行，合同中無法預計將來會不會有稅收的問題。比如說，一些稅種在國外5年後就不再追溯，但在國內卻可能無限追溯，這是潛在的風險。
儘管如此，海外基金還乘勢在國內樓市的低迷期頻頻收購物業，它們等市場恢復後，再將物業拋售。海外基金通常的做法是，既賺匯差，也賺物業升值的利潤。