“金九銀十”被眾多的開發商看做是新政過後房產業回暖的重要信號，眾多的新樓盤開始亮相峯會後舉辦的“重慶市房地產秋季交易會”。從實際交易情況看，在開發商花樣不斷翻新的促銷手段下，本次房交會呈現量漲價升的趨勢。業界人士認為，現在房產消費市場越來越趨於理性化，同時已經有回暖跡象。但隨着大量新盤放量市場，在開發商和購房者的心理博弈中，將可能對2006年的重慶房市造成重壓。
從“推遲開盤”到“高開低走”
9月份重慶樓市受市場影響，多家樓盤都推遲了開盤日期，因此10月成為很多開發商集中開盤銷售期。而多數開發商選擇低價或者促銷開盤，“高開低走”，記者統計，10月份全新亮相的項目有26個，包括復地上城、天江鼎城、尚源•印象等外來知名開發商入渝亮相之作。加上超過50個老盤“發新枝”，推出新組團、新產品。
而在這些10月份亮相的新盤之中，普通高層佔了絕大多數。部分在去年以花園洋房、別墅為主流產品的開發商，除完成相應後續產品外，今年10月新推樓盤方向轉為高層。從主城幾區到渝北兩路，乃至巴南、北碚，都有不少的中小規模高層住宅放量。
普通高層大行其道，花園洋房、別墅新盤數量卻不多。
雖然在10月份亮相的商品房項目中，花園洋房、別墅等低密度樓盤有52個，總規模451萬平方米。不過多是老盤“發新枝”，全新亮相的盤只有二郎同天綠岸和金科•雲湖天都等幾個。
隨着“兩端少、中間多”情況出現，10月重慶樓市開始呈“橄欖型”。其中普通高層、中小戶型是主力軍團。且均價大都低於3000元，平均戶型面積低於120平方米。
借秋交會刺激房市
秋交會成為10月重慶樓市的亮點，從秋交會的樓市放量以及成交金額來看，重慶樓市初顯樓市小陽春。
“兵馬未動，糧草先行”。在新政背景下習慣了過緊日子的重慶房產開發商一夜之間變得大方了起來。據2005年重慶市秋季房交會組委會公佈的數據，10月15日至21日，重慶房產廣告投放進入了衝刺階段，共有140個項目發佈信息廣告170次，廣告費用達1042萬元(廣告費用按刊例價計算)，比平時有大幅增長。
在房產交易會上，開發商的促銷手段除了美女減少之外，花樣也是琳琅滿目。據記者調查，各個項目在交易會期間均大多給予買房者1%%~7%%優惠點數，送汽車、送裝修、送旅遊、送家電等不同程度的優惠措施更是層出不窮。鷗鵬集團的回龍灣乾脆在會場佈置了250個美女，吸引了很多人的眼球。
博弈背後的重壓
在10月，雖然貝迪新城銷售了101套房子，但其銷售部經理不得不承認購房者依然在和開發商進行博弈。“現在的購房者越來越理性，樓盤的成交週期也由此延長，這是新政影響正在逐步消化的結果。”
就目前而言，購房者的觀望情緒仍未消散。據重慶市城調隊調查顯示：重慶仍有近三成的購房者選擇繼續觀望等待。8月中下旬，央行在全國50個大、中、小城市進行的城鎮儲戶問卷調查結果顯示，未來3個月準備購買住房的居民人數所佔比例為19.6%%。雖然重慶有購房願望居民的比例較全國平均水平略高，但觀望者佔較高比例仍然是不爭的事實。
“成交量沒有下降，說明重慶的房產市場的需求都是真實需求。”一家知名房產企業的負責人判斷說。
但事實並不是那麼樂觀。僅就重慶在10月上市的26個樓盤面積來說，總量就大得有點令人吃驚：268萬平方米！有統計表明，目前重慶在售樓盤面積達到1500萬平方米以上。
由此，在接下來不到3個月的時間，元旦、春節都將成為開發商鉚足幹勁“衝量”的由頭。但正如一位開發商所說，銷量沒上去，錢沒收回來，如果11月到年底這段“旺季”沒抓住，對房地產這種資金密集型企業而言，明年肯定日子難過。
但博弈還遠沒有結束……
10月樓市天氣概述
一月天氣
晴雨：本屆秋季房交會是新政後重慶樓市的晴雨表：4天時間，共賣房93.87萬平方米，成交金額29.38億元，創下近三屆房交會最高紀錄，樓市走出盤整期，本月樓市豔陽天。
根據組委會的盤點顯示，在本屆房交會上，成交面積87.85萬平方米，成交金額28.42億元，成交均價3234.62元/平方米。其中，普通住宅成交金額22.46億元，成交均價2863元/平方米；別墅成交面積6.28萬平方米，成交金額4.74億元，成交均價7551元/平方米；非住宅成交面積3.13萬平方米，成交金額1.21億元，成交均價3858.65元/平方米。
在經過短暫的低迷後，重慶樓市正進入理性迴歸階段。
氣壓：重慶樓市處於低氣壓狀態，在經歷了新政的“持幣觀望”期後，大量真實的住宅需求在10月秋交會上得到了一次宣泄。半年來，各大開發商都在產品品質、環境、服務上狠下功夫，以求增加房屋的高性價比，一些品質優、性價比高的住宅產品更在10月房交會上推出了前所未有的優惠措施，受到了許多理性的購房者的青睞。
溫度：10月樓市小陽春，從這次房交會已看到了市場回暖的跡象，但是明年市場競爭會更激烈。因為從房交會來看，大量的新盤將在明年放量，例如南濱、北濱、茶園新城等都蓄積了大量產品。
競爭激烈的明年樓市，將更考驗樓盤實力。練內功、做品質將是實力樓盤的決勝之道。當然，也必然有一些競爭力不強的樓盤被淘汰。
風力：在秋交會、市長峯會的利好因素影響下，10月我市樓市遍吹東南和煦之風。
市場呼喚理性，心態需要回歸
協信集團營銷總監王強
前幾天，一位上海的開發商朋友打來電話，告訴他們所開發的項目再次下調價格，但市場表現仍舊不盡如人意。言語之中充滿疲憊與無奈，問其對未來市場表現的預測，這位老兄忍不住長嘆一聲，艱難地蹦出兩字：“困難！”據瞭解，上海從4月開始的跌價樓盤中，超過一半的跌幅在20%%左右，價格下調額度約2000元/平方米，部分高檔樓盤甚至下跌了5000元/平方米。近日更有人在網上心驚肉跳地高呼：開發商即將到達崩盤“大限”！
也是在不久前，地處南國的廣州卻傳來“銀十黃金月樓價不降反升“的好消息。在需求上，市民也因為看到樓盤售價一直沒有下降反而上升而開始入市。數據顯示，9月廣州市十區和八區一手住宅銷售量分別比8月增加了12%%和5.3%%。有關機構預測，這樣的上升曲線將一直保持到年底。
一東一南，卻是一喜一優的巨大反差。但都是各自市場的真實寫照。升也好降也罷，都是消費更趨理性與成熟的表現。消費者用錢袋投票，讓市場迴歸理性，讓供求關係迴歸真實。而真實的才是最有價值的。這對習慣了高額利潤、習慣了賣方市場的眾多開發商來講，迴歸對一個行業的理性認識，迴歸對開發利潤的合理預期，迴歸對消費者基本需求的持續關注，迴歸對產品創新的持續研發，才能真正在市場起伏的任何階段，表現出應有的穩定與成熟。
近觀重慶樓市的表現，不同心態造就的不同表現，讓市場不斷上演着幾家歡樂幾家愁的“生活場景show”。銷售業績一路飄紅，新盤續推不斷者有之；步步為營，穩打穩紮者有之；市場表現持續低迷，無奈之下大幅降價者也有之。在這多元的市場表現下，對未來的預期也似乎變得更加撲朔迷離。有人看見了赤裸裸的個盤狂降，於是得出了多米諾骨牌即將坍塌的悲觀論調。有人看見了既不溫也不火的“溫吞水”，便得出了市場將繼續盤整的中庸論調。也有人滿眼裏只是飄揚的勝利紅旗，迫不及待地四處講述樓市的“春天的故事”。其實，市場本就是多元的，有贏必然有輸，根本無需因某些個別現象而以偏概全，以點帶面。學會用平和的心態來看待市場眾生相，是一門最基本但也最難做到的功課。
傳統的金九銀十已經漸行漸遠，歲末年關也悄然臨近，市場並沒有出現大起大落的明顯波動，也沒有表現出一片飄紅的喜人之勢。開發商在面臨年底衝刺經營目標的巨大壓力下，不約而同地選擇了繼續放量推盤，市場推廣的力度也不斷加強。而對於受政策影響的消費者來說，在持續觀望了半年之後，理性地開始選擇欣然入市或繼續等待。消費的需求是剛性的，但消費者的選擇卻是主觀的。要想在不斷變化的市場中始終贏得日趨成熟與理性的消費者的認同，持續關注並不斷滿足消費者的生活需求是開發商們不二的選擇。是否能夠做得對位，做得到位，關鍵在於是否有一種平和的成熟心態。
態度決定一切，做人如此，做事如此，做好房地產更應如此。
兩種聲音博弈樓市走向
房地產行業“洗牌”已告一段落
重慶在七部委的調控下，市場已經進入了貫徹和落實的階段，近期的政府調控基調是穩定市場。不出臺新政策，正是出於這種考量。由此看來，房地產市場的拐點似乎有了一個明確的預期；不出臺新的調控政策，意味着房地產行業“洗牌”已告一段落，政策取向將以“穩定”和“健康”為主基調。
中天地產營銷總監王嘉
樓市走向明朗
如果市場按照調控的要求進入健康發展的軌道，不再有政策面因素干預房市的進程，之前的各種政策也會因此產生越來越明顯的效果。10月成為樓市的拐點，市場的走向將進一步明朗。
重慶銀星集團東方港灣副總經理隆向東
三個“囚徒”，三種博弈
房地產困局已然形成：買方、賣方、銀行，都處於“囚徒困境”之中。
買方繼續看跌觀望，不願買賣方“擠牙膏似的降價試探”的賬；而賣方擔心“底部究竟在哪裏？”，仍不願看到價格雪崩，還在作較量。在這個房地產困局中，買方、賣方、銀行，都處於“囚徒困境”之中，在作不同的博弈。
重慶大學經濟學教授徐立身
樓市遠未回暖
從傳統的房地產市場理論上講，重慶目前處於房地產市場發展週期中“蕭條期”的中期，此週期應該長達1年以上，要恢復像去年那樣的“高速”發展，更是需要恢復數年的元氣。不要輕言重慶樓市全面回暖！任何一類產品的經濟週期出現底部的特徵大致有兩種，一種是成交的大幅放量，另一種則是長時間的市場萎縮。前一種情況視降價程度能否達到市場底線並出現極大的需求量，而後一種則必然要經歷一至兩年的冷場。
重慶貝迪地產銷售部經理蒲躍宇:“金九銀十”是“天真的迷信”
盲目地將“金九銀十”這一傳統意義上的銷售旺季視作樓市行情回暖的一大利好，這是一種“天真的迷信”。前幾年，“金九銀十”是在供不應求的狀態下形成的，而今市場供給大於有效需求，平衡供求的基礎一時難以具備。
開發商為何熱捧“金九銀十”，並放出樓市要“絕地反彈”的信號？隨着財務上的結算年的逼近，開發商需要大筆資金歸還貸款、支付工程款、上市公司還要製作年度財務報表，現金流愈加緊迫，必須想方設法刺激成交，回籠資金。今年的“金九銀十”也許根本就沒有“金銀”，有的只是“刀光劍影”。