十甫名都商場不同於臨街商鋪，它需要以長期低租金的代價引進知名大品牌進行市場培育。但小業主由於資金實力及各自利益問題，對物業的回報期望值過高，難以形成統一的守鋪訴求
在胡新宜的眼裏，“歐中經貿商城”或許是“最後一根稻草”。作為“十甫名都商場”小業主與發展商共同聘請的物業管理公司負責人，他正在為挽救這個因產權分散而瀕
臨絕境的商場做最後的努力。眼下，這個被寄予厚望的“拯救方案”剛剛完成初步工作，即與歐中聯合商會達成合作協議。接下來，胡新宜的工作就是要說服所有的小業主實現統一經營管理，爭取在明年6月商場第一期返租期到來之前使“歐中經貿商城”變為現實。
如果成功，這將是中國商業地產產權分散式商鋪絕境求生的經典案例；如果失敗，這個沉痾纏身的商業物業將帶着幾百名小業主一同陷身泥沼。規劃賣鋪埋雷
這絕不是美好的開始，更不可能是悲劇的結束。
與其他產權分散式項目的劇情相似，處在中國商業地產癲狂年代的廣州西關時代廣場房地產發展有限公司，在廣州最高客流量可達到80萬人次的上下九步行街爭得了一塊土地。根據政府的要求，項目必須投建酒店。
於是，一羣只熟悉住宅開發的地產商在廣州最知名的步行街的核心腹地轉行投入商業地產運作，整個“十甫名都商場”規劃建造4.8萬平方米，下面一層停車場、四層商場，上面13層為“四星級國際假日酒店”。據廣東商業地產的一位資深人士評價，商場整個佈局像豆腐塊，橫豎四五刀簡單分切。商場入口不明顯，一層臨街商鋪竟然保持獨立門店模式，未與整個商場接駁；二、三層商鋪面積狹小，場內更沒有主次通道設計；地下一層像防空洞，進出口太少。除商場首層臨街的十幾個商鋪屬一線鋪外，其餘商鋪在規劃上均存在或多或少的硬傷。
“地產商當時建造酒店時需要大量資金，出於回籠資金的目的，商場前期規劃比較側重於銷售。不過，憑藉廣州上下九的號召力，十甫名都商場最終套現了5億~6億元資金。”廣州十甫名都商業經營管理有限公司負責人胡新宜透露，商場首層一期街鋪售價標到20萬元/平方米，二期商鋪7萬~8萬元/平方米；二、三樓則是4萬~5萬元/平方米。“銷售相當成功，95%的鋪都幾乎賣完。”
商場落成後，廣州西關時代廣場房地產發展有限公司隨即聘請一家主攻小區業務的廣州中海物業管理公司進駐。當時每平方米48元的物業管理費只負責中央空調、物業、保安、衛生、水電照明等日常運作。業主奮起自救
2003年，十甫名都商場1~3層開張,但僅僅維持了1~2個月的熱鬧後便很快銷聲匿跡。“上下九步行街傳承了廣州西關的傳統消費習慣，該商圈整體消費力較弱，並以同質、同類型的無品牌產品居多，如果招商之初沒有明確錯位，新商場很難有所建樹。”當初曾在商場工作的一位經營人員透露，除60~70戶仍堅持經營外，十甫名都相當冷清，許多經營者終日閒坐織毛衣，商場閒置近2年。
2004年6月，負一層的業主廣州亨澤集團招來一家投資公司。“這家公司前期做運動潮流招商失敗，於是聘請我過來旺場。”胡新宜回憶說，當時負一層還像是地下防空洞，推拉門等裝修根本不適合商場經營，經過3個月整改後，胡新宜說，他的團隊招到了60%的租戶。新商場定名“優雅女人”，今年5月28日正式開業，開業後經營漸有起色。
在此同時，眼看旺鋪不旺的十甫名都首層70餘名業主與發展商對話，6月5日，針對商場目前大面積“冷場”局面，小業主計劃湊錢聘請運營“優雅女人”的胡新宜團隊進場，
業主按戶向經營團隊提供一次性3000元的統一包裝推廣費用。
據瞭解，運營團隊為眾業主開出了一份有保底收入的回報清單，承諾三年內按照每年10%的幅度提高業主租金回報。業主所要付出的除了3000元的啓動經費外，還有這三年內保底租金以外的收益，三年後經營權由業主收回或另行續約。
“以目前大多數商鋪長期關門歇業的局面，商鋪投資人原本在短期便已經很難有收益機會，目前唯一的出路就是博一下，就當把3000元錢扔進珠江了。如果統一經營有起色，對大家都有好處。”參與對話的一位李姓小業主表示。
9月17日，二、三樓500多個與發展商簽訂返租合同的小業主也參與到統一經營當中。據悉，十甫名都共有1000個小業主，接近一半嘗試統一經營管理。前途未卜
“十甫名都商鋪過去冷場的原因除了建築設計、零星招租等外部因素外，原來的管理者沒有清晰的經營推廣思路。另外，小業主片面追求高額租金令商場難以實現統一經營管理。”胡新宜稱，他接受一層業主委託後，對商場進行了重新規劃、包裝，設置“花轎亭一條街”，力爭將人流吸引進東西通道商鋪；通過“特色小吃一條街”的規劃，營造進入商場內部的特色，將東區80多個商鋪定位為“優雅女人服飾飾品專賣店”，經過3個月的週期運作，原先空置一年多的100多間商鋪被盤活，現在一層的出租率達到80%。
十甫名都二、三樓物業條件和業主現狀特殊，為了徹底消除“十甫名都”中小租戶進駐經營的後期風險因素，必須引進大的商業項目。胡新宜透露，他們已與歐中聯合商會達成初步合作協議，擬引進60個歐洲國家的300多家商戶進駐，打造一個以輕工產品為主的“歐中經貿商城”。“上下九有100多年曆史,國外知名度高。該處又靠近廣交會舊展館，輻射範圍廣，是國內外遊客旅遊兼購物的必選之地。我們這裏又有酒店，可將發展商與小業主的利益捆綁在一起，形成統一經營思路。”
但現在，業主之間的意見出現分歧，到目前為止尚未形成統一決策意見。而有知情人士透露，大部分業主認為，物業經營管理公司租金太低，要求二樓商鋪每平方米最低200元/月出租，三樓每平方米最低170元/月出租，而且業主不願繼續投資。
“十甫名都情況比較特殊，與其他產權分散式商業物業不同的是，項目發展商出售商鋪比例已經超過95%，幾乎全部套現撤出，商場方面的經營已經與其在利益上很難牽扯瓜葛。”廣州珠江恆昌地產一位不願透露姓名的研究人士表示，因此，作為商業物業的最有力推動者和再投資者，十甫名都嚴重缺位。商場不同於臨街商鋪，它需要以長期低租金的代價引進知名大品牌進行市場培育，這一時間通常在2~3年，而且要有統一經營管理，做旺整個商場後才有單個店鋪的回報。但小業主由於資金實力及各自利益問題，對物業的回報期望值過高，難以形成統一的守鋪訴求。
“成敗的機會其實各佔一半。”儘管困難重重，胡新宜仍然沒有放棄他的拯救方案。
他認為，十甫名都現在已經開業，如果通過增加特色、統一小業主的經營思路還是有六成把握。但值得注意的是，2006年6月,十甫名都二層一期的部分業主返租即將到期；2007年6月，所有業主的返租都將到期，業主收鋪的大限一步步接近。而現在，商場經營困難，運營資金捉襟見肘，同時還要負擔10%的年收益，留給十甫名都翻身的時間已不多了。
記者手記
短線投機的代價
田愛麗
在產權關係、租賃關係、利益關係錯綜複雜的“十甫名都商場”，發展商、小業主、租戶以及第三方物業管理公司被無法承受的沉重綁在了一起。論損失，發展商商鋪已出手95%以上，所承擔的餘下責任無非是當初返租承諾的每年10%的年收益；租戶多是短平快，見風使舵行情不好馬上撤場；物業管理公司，既無所有權又無使用權，偏偏又要夾在“發展商”與“業主”之間左右逢源，幹着吃力不討好的事。論到處境艱難，拿着真金白銀卻守着“冷場”的小業主最應該同情，但恰恰是人人懷揣“小算盤”，只想少付出多獲得，投機心態重過投資，所有麻繩各向一邊，怎能擰出一股勁？
在廣州，住宅地價亦需要2000元/平方米，商業用地地價卻不過3000元/平方米，建築成本雙方相差無幾。但住宅的銷售均價僅有5000元/平方米，而商鋪銷售均價可飆升到3萬元/平方米，面對這樣的價差，有幾個地產商能不動心。只要短線炒一輪賣掉商鋪資金回籠，誰還在乎商場的門是大是小、內部的規劃是圓是方？而看慣了上下九人頭湧動，幻想着一夜暴富的中小投資者，入市之初，有幾個人會想到“培育市場”、長時間守鋪？在廣州、在廣東、在全國，這樣達不到商業地產要求、非理性的投機行為，充其量是短線投機，無論是開發商還是投資者，都在拿自己的錢打水漂。
這種產權分散在大量投資型小業主手中的商業項目，為後續經營埋下的隱患幾乎是從它出生那天就跟隨而來的。要改變這種殘局，“十甫名都商場”眼下的努力還不夠，還需要進一步的努力。不過，無論如何，它的大膽嘗試都有可能成為商業地產的一個典型。