“需求彈性”與“價格歧視”

　　每天上班，寫字樓前幾乎總有打折機票的小廣告往自己手裏塞。粗略一看，大致從七折至四折不等，但真買起機票，情況卻不盡如此。日前，筆者被從北京派往深圳公幹，事起倉促，按圖索驥定當天機票，竟無一家打折。返程時吸取了教訓，提前一天訂票，可惜趕上高交會，雖然乘客並不多，但多家航空公司好像事先串通好一樣，一概煮熟的鴨子——嘴硬，不管你死纏爛打，票價堅挺如故。

　　這種令人鬱悶的“價格歧視”，在經濟學上有根有據，號稱是“需求價格彈性”的活學活用。需求價格彈性指的是當一種物品的價格發生變動時，該物品需求量的變動的大小。變動大，該物品就是“富有彈性”，否則就是“缺乏彈性”。一個物品到底是富有彈性還是缺乏彈性，實際上很難一概而論。對於一般的旅行者來說，航空公司的機票是富有彈性的，畢竟旅行的時間地點都大有商量的餘地，但對於商務人士以及像筆者這樣的新聞記者而言，對機票的需求就“彈”不起來了。因此，航空公司一般採用“價格歧視”的手段追求利潤的最大化——對事先計劃並希望選擇低價的遊客提供折扣，而對黃金時段和需要緊急處理事務的人士拒絕折扣。

　　缺乏騰挪空間的房地產

　　從商品交換的角度看，機票和房產並沒有什麼不同。從宏觀的角度看，人對房子的需求是缺乏彈性的。放到具體的時間和空間，這種剛性可能會被放大到極端的程度。

　　從時間的維度看，具體到個人，20歲之前，父母的住房和單位的宿舍成為個人住房的替代品，有替代品的物品無疑是有彈性的。等到成家立業，如果這時沒有了可用的替代品，這時的需求就是缺乏彈性。對一個社會而言，同樣也有這樣一個週期。

　　我們國家六七十年代是一個生育高峯，八十年代後期，在我們的住房制度改革剛剛起步的時候，住房需求的高峯就到了，與此同時，計劃生育政策對人口的控制使得我們迅速邁入老齡社會。無論對任何一個國家，這都是一個令人頭大的問題。經濟發展、大量生育高峯人口的家庭建設和社會的老齡化，都導致住房需求的大量增加，從而導致宏觀層面的需求缺乏彈性，缺乏彈性導致房價攀升，房價攀升引發投機和泡沫，並進而引發一輪接一輪的宏觀調控。缺乏彈性的房地產市場，又造成了宏觀調控極其有限的騰挪空間。而這，正是我們要面對的現實。

　　從空間的維度看，生活工作在某一地區的居民，對特定地區的住房需求往往非常強烈，從而人為地壓縮了房價的彈性空間。萬科的“十七英里”就是一個比較極端的案例，極其稀缺的不可複製的海景資源使其具有了不可替代的意義，加上富人匯聚造成的旺盛需求，使其房價成本已經失去意義，開發商完全可以按照自己的意願制定壟斷價格。至於價格的高低，那就看開發商的魄力和膽量了。從這個意義上說，“萬科十七英里”事件的原因，並不是定價高低的問題，而完全是操作不當所致。

　　由於每個人的工作環境、生活需要、收入高低的不同，住房需求並不完全相同，但對交通便利、設施完善、環境優美這類硬件的需求並無大的差別，而這一資源在任何城市中都是稀缺的。而作為商人的開發商所看中的，正是這種資源的稀缺性，拿地要拿黃金地段，拿了黃金地段就意味着壓縮了房價的彈性空間，同時也就意味着高房價和高利潤。經濟適用房之所以便宜，地理位置經常是一個最重要的決定性因素。房價之所以降不下來，缺乏彈性是一個重要方面。

　　如果再複雜一點，民間資本的釋放需求和投資品種的缺乏，同樣導致對房地產投資的需求缺乏彈性，這是另一個話題，這裏暫且不談。

　　做“冤大頭”還是“榨汁機”

　　僅僅從時空兩個維度來看，房價的成本就已經是購房環節中可以忽略不計的細節性問題。房地產是高利潤的行業，購房者都知道，但這並不妨礙他們去排隊買房，有的買不到還砸了人家的售樓處。要用公開成本的辦法逼開發商降低房價，顯然是不現實的。

　　對一個缺乏彈性的商品而言，不需要什麼經濟學知識，大家都會明白，漲價意味着利潤上升，價格下降必然收益下降。開發商沒有把利潤降下來的理由。

　　同時，即使公開了房價，某些企業也標榜自己超過百分之多少的利潤不做，但這並不妨礙人家把土地、建安成本六七千元的公寓賣到兩萬。對於一個樓盤，土地、建安成本雖然不難查詢和計算，但開發商很容易用會展、宣傳、管理等軟性的成本把利潤攤薄。同時對一個開發商來說，並不是所有的樓盤都能獲得高額利潤，因為質量問題打官司的費用估計最終都要計算在成本之內，因此，體現在年報中的利潤往往既不高也不低，既讓人尊敬又讓人放心。

　　雖然有“缺乏彈性”這個隱蔽的壁壘做屏障，但發軔於浙江的公佈房價成本清單的要求，仍然引起了開發商的不安和反對。這種反對並不妨礙我們對房價彈性的理解，因為人並不是完全的經濟動物，開發商雖然錢多一點，但也不例外。獲得社會地位，僅僅靠錢是不夠的，還要獲得社會的承認和尊重。因此，大大小小的房地產企業都在爭取成為受人尊重的企業，一個受人尊重的企業必然要把利潤控制在一個合理的範疇，否則就是老百姓錢袋的“榨汁機”。而房價成本一旦公開，就意味着可能把企業的真實面目甚至交易環節中的種種黑幕都暴露在陽光之下，那些受人尊重的形象豈不是全毀了？

　　從這個角度看，一些開發商的擔心是道理的。但是缺乏彈性的房價無疑是有着巨大誘惑的，有錢不賺無疑是“冤大頭”，一旦房價成本公開，那些抗不住誘惑的開發商要麼用技術手段抬高成本，要麼老起臉皮甘當購房者的“榨汁機”。雖然前者可能會遭到股東和股民的質疑，後者會損害自己的形象，但是無論是從過往還是從現實的經驗來看，這兩種情況都是可能出現的。從這種“先驗主義”的角度看，房價成本公開還沒普及，就已經“輸”了一半。