在今天的節目裏，我們請來了金豐易居，上海房屋銷售有限公司的丁祖昱副總經理，為聽眾朋友介紹近一階段，上海房地產市場的情況，和聽眾朋友進行廣泛交流。

　　路平：不知道丁祖昱總是否參加了十一黃金週的假日房展會？

　　丁祖昱祖玉：我們上房在那裏是設有展位的，去參加了。這次房展會場面十分火暴，比起上一次，也就是今年5、6月份的那次房展會來說，簡直是不可同日而語的。這次房展會上，不僅來的人很多，而且樓盤也十分熱銷。

　　路平：那麼能否說現在上海的房地產市場開始復甦了呢？

　　丁祖昱：這其實是多種因素共同作用的結果。首先在9、10月份本來就是樓盤銷售的旺季，這麼多年來都是如此，當然和天氣有關，可以說是這幾年來的一個規律。而且，在9、10月份，供應量也上升了，那麼當然交易量也就相應上升了。前幾個月消費者以觀望為主，現在開始購房了。還有一個因素就是，房價的調整，這個因素也是起到了一定的作用的。

　　路平：所以，我們不能說上海房地產市場在入秋以後開始回暖了，開始復甦了，是嗎？

　　丁祖昱：對，因為這是一個多重因素共同作用的結果。我們開到的只是一個現象，我們並不能從這些現象來說房地產的走勢。

　　路平：作為易居研發中心的副主任，您是否可以為我們回顧一下這一年以來上海房地產市場的發展變化呢？

　　丁祖昱：好的。我們認為上海的房地產市場從一季度到現在共出現了三個“局”。第一季度出現的是“迷局”。特別是春節過後上升的比較快。第二季度市場進入了一個“困局”，由於整個市場受到宏觀調控的影響，在40多天裏，連續出臺了10多個政策，於是消費者和開發商進入了一種博弈的狀態，都採取一種觀望的態度。二手房價格有所回調，但對於新建商品房來說，開發商還是保持一種觀望的態度，於是二季度商品房交易量創下近三年來的最低。到了第三季度，市場開始進入“變局”，首先是成交量開始上升，還有就是價格開始進行一定的調整，在這次房展會上有70%-80%的房屋降價。整個市場的成交量上升了近40%。我們預測第四季度，會出現“三個迴歸”，首先是價格迴歸價值，第二是市場迴歸平衡，第三是行業迴歸理想。

　　路平：今年我們的房地產市場也似乎走過了四季，四季分明。

　　路平：那麼您預測在第四季度上海房地產市場的走勢如何？

　　丁祖昱：首先我們預測成交量將進一步上升，還有就是供求量將進一步走近。當然供求完全配合還比較困難。價格還會有進一步的調整。市中心價格調整比較慢，這也是它的一個價格走勢，因為它的價格相對來說，還是比較接近價值的，但是調整的幅度較小，供應量也將越來越小。對於這兩年發展比較快的區域，例如浦東等，在前兩年價格上升較快，這樣的情況，價格也會有所調整，會調速度會比較快，近來，二手房市場已初見端倪。總之，不同的區域，不同的板塊，不同的樓盤都有不同的情況。

　　聽眾：浦東三林世博板塊具體的走勢將如何？

　　丁祖昱：三林是個大盤，成交量很大。這些樓盤有了一定的回調，大概在在15%左右。三林區域是由三種樓盤並存的情況。一類是配套商品房，一類是中等商品房，價位在8000元左右，另一類是接近世博的板塊，在這裏還可能出現較為高端的樓盤。至於中端的商品房，在未來基本不會有太大的起伏。

　　路平：房價是否還回跌呢？現在是否可以買了呢？

　　丁祖昱：我們很難在很短的時間裏，判斷價格低谷，所以對於買房自用的來說，不要等到所謂的最低價。因為房加的長期波動還是比較小的，而且相對於其他耐用消費品來說，折舊率還是比較低的。

　　路平：隨着房地產市場的迴歸理性，老百姓現在選擇房屋的時候也迴歸理性了。

　　丁祖昱：是的。以前上海的老百姓盲目的追捧房市，總怕買不到。現在市民購房開始迴歸理性了。首先看地段，看周邊的環境，看交通，看小區的環境，看房型。看房屋的設施，裝修產品。看品牌，相對來說沒有回顧之憂。看物業管理服務，買房是一時的事情，但住房是一世的事情，所以物業是十分重要的。看客戶，即看鄰居，看鄰居的素質等。

　　路平：所以，隨着購房者的迴歸理性，對開發商的要求也就越來越高了。

　　丁祖昱：對。所以，現在開發商從原來的重視概念開發，現在迴歸到對於房屋質量的重視，我認為這是一種進步。