從2003年下半年以來，特別是2004年之後，全國各地房地產市場普遍出現了房價的大幅度上漲。在熱點城市，一些外資與開發商聯手掀起的投機炒作風潮，是導致房價迅速呈階梯式飆升的最重要原因之一。外資進入中國房地產市場，有利於提高房地產行業整體水平，帶動本土企業迅速提高綜合競爭能力，也有利於拓展房地產企業融資渠道，分散銀行過於集中的風險。同時，由於海外資金經常以不可預料的非正常途徑和方式進入市場，外匯、金融部門很難準確把握和監控，也給宏觀調控和金融管理帶大很大難度和調控風險。

　　外資進入房地產市場渠道複雜，監管困難

　　在中國經濟快速增長以及長期趨勢看好、國內房價上漲、人民幣升值等多項預期背景下，根據資本趨利的屬性，一些境外資金被大規模吸引到國內一些熱點地區的房地產領域，目前，外資進入房地產市場主要有開發和銷售兩個環節。具體包括外商直接投資(包括獨資或合資公司)、借用外債和境外機構投資、個人以自購和包銷方式購買商品房等。

　　在外商直接投資方面，根據統計數字，從1999年至2004年底，房地產行業累計合同使用外資410億美元，實際使用外資298億美元。

　　外商房地產開發企業除依靠自有資金外，一般還借用境外銀行和股東貸款等形式的外債。國內房地產企業通過各種方式進入國際資本市場進行融資，也為外資進入中國提供了主要渠道。有些項目在做海外推廣時，以收取高額預定金的形式，變相向境外融通房地產開發資金。國外資本通過委託在中國註冊的投資公司，把資金注入到房地產開發渠道或在銷售市場上大批量購買商品房，也有以個人名義直接購買整棟房屋或個別單元的。

　　外資主要進入熱點城市，總量上比例不高，但影響巨大

　　從國家統計局的統計數據來看，近幾年來，全國房地產開發資金來源總量中，外資所佔比例一直徘徊在1.5%左右，基本呈比較穩定態勢。但從2004年以來，外資進入中國房地產市場的途徑從投資建設轉向市場購買，特別是在一些房價上漲較快的熱點城市比較明顯。但這部分資金量並沒有在資金來源中統計，因此，因外資進入市場的途徑和方式很多，有些是委託國內投資、理財機構完成的，所以，究競有多少外資很難統計。

　　外管局披露的數據沒有說明市場總額是按什麼測算的，如果按2004年全國商品房銷售額10375.7億元來測算，則只佔2%。外資在熱點城市的比例，如上海是外資炒作比較集中的地區，據央行有關部門調查統計，上海境外資金佔全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。2004年1至11月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中用於房地產開發的約150億元，佔全年房地產開發總額的12.8%；用於購房的外資約70億元。境外資金購房集中於別墅、公寓等高價位商品房。

　　這些數據表明，外資正以越來越大的規模和越來越快的速度進入熱點房地產市場。但從全國來看，比例並沒有那麼高，特別是一些中西部地區，據調查，幾乎沒有外資的身影。

　　根據中國國情，應嚴格控制外資進入中國普通住宅市場

　　中國的人多地少的國情，決定了將永遠面臨經濟快速發展與建設用地緊張的矛盾。特別是隨着中國城鎮化進程的逐漸加快，大量的農村人口將流向城市，再加上城鎮自身人口改善住房條件的需求日益迫切，住宅供需矛盾將持續相當長的時期。世界上很多國家，包括人少地多的發達國家，都有相應的住宅以滿足本國常住居民自住為主的相關政策，而中國卻在取消內外銷商品房區別後，沒有及時出臺限制非本地居民投資性購房的配套政策，導致外資不計成本大量炒房，拉昇房價後又如股票市場一樣，在高位賺取鉅額利潤後迅速撤離，給本地居民帶來可望不可及的高房價，增加了改善住房條件的難度，加大了社會矛盾。

　　今年三月，在上海房價持續高漲時，我們曾到上海等城市進行調研，並提出了外資(或外國人)不允許購買本地普通商品住宅的政策建議。隨着宏觀調控逐步轉向長效調控機制，相應的對策措施也應統籌考慮。即充分借鑑國外一些好的經驗，在住房資源有限的情況下，優先充分保護本國居民的住房權益。

　　當前的金融政策和手段很難對外資進入房地產市場進行有效的監管

　　由於中國目前還沒有出臺針對產業基金的法律法規，因此房地產基金處於無法可依的局面。近兩年境外資金進入中國房地產市場，除了以房地產獨資公司和合資公司形式進入外，還常以外資產業基金投資公司的身份投資房地產，如摩根士丹利下屬房地產投資基金(MSREF)、荷蘭國際房地產和新加坡嘉德置地等。法規政策的不完善和障礙，迫使外資基金改頭換面進入中國，一般多以在低稅收地區註冊的投資公司的名義出現，即扮演的是投資人的角色，核心內容還是投融資活動。

　　2005年前，外資房地產公司還只能以合資企業身份在中國房地產市場開展業務，但從2005年起，隨着中國加入世貿組織後過渡期的結束，已允許外資公司在中國設立獨資企業進行房地產項目的開發，外資公司憑藉其強大的資金實力，市場競爭能力將遠遠超過本土企業，並且在未來相當長的時期內，境外資金和各類機構會以更大規模進入中國更大範圍的房地產市場。及時研究出臺相關政策法規加強對外資進行有效監管已成為當前金融、外匯以及房地產主管部門最迫切的任務。

　　本輪宏觀調控已出臺了相應的限制期房轉讓、購買後兩年內轉讓全額徵收營業稅等相關政策，這將有效扼制國外資本在銷售環節投機炒房，像過去在上海房地產市場上掀起的外資炒房風暴將很難再現。但是，短期炒作轉為長線投資也會影響到房價變化和普通居民正常住房消費，同時，大規模的外資集中於某一城市或某一項目，都會對房地產市場帶來巨大影響，但目前金融方面監管手段還比較缺乏，不僅數據很難真實統計，即使掌握態勢，也沒有相應的措施進行有效干預。從未來房地產市場發展趨勢看，不論是投資還是消費環節，都應儘快出臺明確的法規政策，以符合中國國情、切實保護本國居民正常的住房消費為制定政策的出發點。

　　在缺乏有效監管的前提下，非正常渠道的外資進入市場不利於房地產市場健康發展，也不利於宏觀調控的貫徹落實。

　　(作者：建設部政策研究中心住宅與房地產業研究處副研究員文林峯)