宏觀調控之下深圳樓市緣何漲聲依舊
深圳全年房價可能上漲20%？近期該觀點經媒體公佈後引起市民廣泛關注。2005年以穩定房價為目標的一系列房產新政頻頻出臺，就在其他城市房地產業遭遇“狙擊”的時候，深圳房價卻創下了近幾年來的新高，僅上半年同比就上漲了12.05%。
深圳房價上漲的動力來自何方？上漲之後有下調的可能嗎？破解房價迷局，請關注本期專題。
惑一
關內：有錢難以買到房？
喧譁，觀望，暗戰，沉寂，甦醒，爆發。“比較6月份前後的深圳樓市，二者之間的驟變充滿戲劇性。”特區內某樓盤的銷售人員回憶說，上半年樓盤銷售不甚理想，“幾乎不願意談銷售數據”；而進入7月份，情況完全改觀，不僅三個月就賣空，價格還上漲了20%多。
因片刻猶豫而錯過好幾個心水樓盤的馮先生，就直嘆房子不好買。“我們看中了香蜜湖某樓盤，國慶節那天選房，當時我就傻了眼，來了兩三千人，跟搶似的，400多套房子一會就沒了，根本沒我的分兒，找熟人開後門都沒用。最近兩個月看的好幾個樓盤都是這樣，好像回到計劃經濟時代。”
據深圳市國土房產部門公佈的《2005年上半年深圳房地產市場發展報告》顯示，1-6月，深圳市商品住宅均價為6547.89元／平方米，價格同比上漲12.05%；豪宅價格漲幅達17.82%。
而根據美聯深圳提供的數據顯示，今年第三季度全市均價為6750元/平方米；其中羅湖為8054元/平方米、福田為8076元/平方米、南山為8955元/平方米、鹽田為7229元/平方米、寶安為5559元/平方米、龍崗為6267元/平方米。數據顯示：關內均價已超過8000元/平方米。
品質的提升是豪宅價格猛增的關鍵，據某業內人士透露，曾經給紅樹灣某項目算了賬，僅建安成本就是1.3萬元，賣到2萬自然不奇怪。對於關內豪宅的“天價”，開發商也絲毫不擔心。
“年末前，深圳的房價可能會持續這樣的增長幅度。”恆輝源地產總經理陳啓如語氣堅定。持這樣觀點的開發商不在少數，而在置業者看來，深圳的房價似乎剛剛緩過神，“漲”是毋庸置疑。
惑二
關外：房價漲勢幾時休？
在今年前三季度，寶安、龍崗兩地的漲幅最大。由世聯地產提供的資料表明，由於8月開盤的尚都均價首次突破6000元／平方米，使得寶安中心區的樓市價格繼續保持穩定增長。9月新發售的尚都二期、御景灣都賣到了5500~6000元／平方米之間，而在售的項目如金泓凱旋城、深業新岸線等樓盤目前銷售的房號價格都在6000元／平方米左右。2004年10月，當時寶安住宅均價為4269元／平方米。
特區外房價的大幅上漲是全市均價上漲的主要原因。業內人士認為，寶安、龍華、布吉片區的房價提升，完全是真實需求的支撐，關內供應少，房價高，年輕白領自然將目光投向關外。而中原地產銷售經理吳達稱，中原所代理的華浩源綠谷價格就可能比一期上浮500元／平方米。之所以上浮，除了市場需求的變化，也和項目本身有很大關係。“綠谷是這個片區的第一個項目，今年陸續有四五個項目上市，片區越來越成熟，個別項目價格定在五六千元都有可能。”
美聯地產市場研究部的觀點同樣認為，目前關外已成為深圳房地產開發重點。同時關外的樓盤已經越來越重視小區內部的環境，努力減小與關內樓盤的差距，在提高樓盤質量的同時也使得樓盤價格全面上漲。關外房價的上漲必然帶動深圳整體房價的上漲。而且今年一些高檔住宅如百仕達·紅樹西岸等豪宅項目從結構上將帶動局部地區房價的大幅上漲，預計年底深圳房價很可能突破7000元／平方米的心理價位，相比2004年的升幅在5%左右。
局部地區如布吉、坂田、龍華等地由於坐擁關口物業的地理優勢，還擁有相比關內明顯的價格優勢，同時善於營造居住氛圍，將隨着關內新盤供應量的逐漸減少而吸引大量關內置業者來此購房。隨着居住環境的改善，這些地區的價格將有更大的上漲空間。
對於關外房價上漲是否還有後勁，深圳戴德梁行總經理程家龍認為，在討論房價漲幅問題時，應從同一個地區、同一類型產品出發，單純討論均價的意義不是太大。寶安、龍崗兩地樓價上揚與區域內經濟增長、交通持續改善、產品質素提升以及房企品牌效應等有很大關係。世聯地產代理事業部副總經理甘偉認為在未來一段時間內，寶安將會進入一個盤整期，不會有太多漲幅，除非再有外界強有力的刺激或產品素質的提高和類別的差異。
惑三
二手房緣何不甘寂寞？
王先生是一位房地產從業者，憑着能夠快速得到信息的便利，2004年，他以80萬元的價格賣掉位於華僑城的一套房子，不僅賺回了十幾萬元的裝修費，而且還免費住了三年；其後他又以近100萬元買下華僑城某高層住宅的頂層複式房，如果現在出手又可以賺到10萬元左右。現在，在深圳樓市，像王先生這樣進行樓市投資的人越來越多。根據美聯物業預計，到今年年底，深圳關內的三級市場成交量與二級市場成交量之比將超過2004年的0.8：1,達到1：1甚至更高。
除去成交量上升之外，二手房樓價也在上浮。根據戴德梁行的觀察，隨着觀望情緒的逐漸消退，購買需求被重新啓動。在有限的市場供給下，第三季度大部分區域二手房售價均有上浮。多數業主信心強勁，營業稅往往由買方承擔，客觀上使買方成本提高。
與成交量相對應的是，在三級市場上不少投資者轉入中長期投資，市場租金回報比較穩定。根據戴德梁行的統計，各區第三季度租賃成交量均有所上升。從高檔樓盤來看，租賃市場基本保持穩定，第三季度歐、美、日、韓租客需求基本穩定，香港及東南亞客戶有所增長。華僑城片區韓國人較多，租金在8000元／月·套左右浮動；而福田中心區和蛇口片區香港租客比較活躍，租金則在5000元／月·套以內。
惑四
未來看漲不看跌？
按照中原地產七八月份的統計，預計第四季仍然承接三季度的熱銷趨勢，那麼預計漲幅也不會低於這個幅度。而今年上半年，深圳商品住宅平均交易價格為6548元／平方米，較去年同期的5844元／平方米上升12.05%。按照這種上漲趨勢，預計2005年全年的房價漲幅約為20%左右，最高可能達到25%，最低則為18%左右。
市房地產研究所王鋒博士解釋說，出現房價上漲的主要原因是，自去年以來，市場上一直處於需求旺盛、供應不足的狀態。其次，深圳人口增長速度也比較快，新增人口購房佔到了總數的60%左右。此外，基礎設施的改善等利好也刺激了房價的上漲。王鋒說，目前有極少數人對房價變化甚至持一種“恐懼”心理，其實大可不必。市國土資源和房產管理局等聯合舉行的調查表明，44%的人認為未來1~2年深圳的房價將會上漲5%~10%，42%的人認為將保持穩定，2%的人認為將會大幅上漲，而12%的人則認為房價會下跌。王鋒表示，這表明人們對未來的房價有信心，不擔心房價會大幅上漲，並且對房價的上漲有一定的承受能力。
中原地產銷售經理吳達指出，由於上半年的觀望期過長，會使以往“金九銀十”的慣例出現變化，11、12月份將更加精彩。因此，年底前的深圳房價可能繼續高位運行。
深圳新世界副總經理溫國輝分析認為，“各個片區的價格變化也有着背後的原因。購房者只看到房價漲，沒看到成本在漲、項目本身的綜合品質在提升。關內項目均價動輒上萬，也是因為豪宅供應集中，比如南山的產品供應，主要就在紅樹灣，那裏的房價本來就高，其實南山也能找到每平米五六千元的房子。”
儘管一些人對如此大的漲幅抱有懷疑態度，但是開發商卻認為眼下更緊要的是如何抓住這一機遇。“漲有漲的理由，不漲有不漲的理由，而企業考慮的是如何好好把握機會，我們忠實於市場。”百仕達副總裁羅雷毫不諱言。但是他提醒，在如此政策背景下，深圳卻有不俗的市場表現，只能說明這個市場是健康的。
相對於其他城市，深圳對宏觀調控的表現之所以不同，羅雷認為是因為深圳和其他城市，如上海和北京處於不同的發展階段。“深圳在七八年前曾經進入低谷，而實際上，上海目前的經歷類似於深圳的第一個低谷期。深圳早就過了泡沫階段。”深港之間的頻繁交流更使羅雷認為，外銷需求將越來越接近主流。這一點在紅樹西岸的客戶中能看出端倪，據統計，紅樹西岸的客戶中，有一半都是外銷客戶。
雖然宏觀政策的本意是限制多次置業和投資行為，但是羅雷分析說，在國內沒有更好的投資產品前，房子仍然是比較保險的選擇。“國內資金沒有更好的出路，用閒置資金來投資房產顯然更踏實，看得見摸得着。”
溫國輝則指出，投資者的加入則恰恰說明他們對市場的信心。
陳啓如認為，深圳樓市的價值一直被低估，眼下的漲升是一個補漲的過程。在消耗一定的購買力後，自然會趨於平穩，明年是否回調，還取決於政府的土地供應。
惑五
大漲之後拐點將現？
第三季度一手樓與二手樓價格全面上揚，那麼深圳市場到底是不是理性而穩健的？深圳樓價去向如何？來自學界與業界的主流觀點認為深圳樓價是理性而穩健的。
在剛剛結束的秋交會上，知名教授朗咸平在回答本報記者的提問時表示：“廣東不是上海，深圳樓市一直比較理性。”深圳上市房企如萬科、金地都不約而同加大了在珠三角地區的投資比例。
“珠三角地區的經濟基礎好，居民購買力比較強。早在一兩年前金地就注意到長三角地區與珠三角地區的不同，並且有意識加大對珠三角地區的投資。”負責華南地區的深圳金地公司總經理黃俊燦告訴記者。他認為深圳房地產業仍處於穩定增長期，樓價還會繼續上漲，但漲幅多少取決於當時的市場狀況。
深圳戴德梁行總經理程家龍也認為在未來兩三年內，深圳樓市還會呈現持續溫和增長的態勢。今年，一部分房企受政策影響推遲樓盤推廣進度，相信從第四季到明年供應會增加。另外明年起城中村改造啓動之後也會增加供應，因此特區內房價大漲的可能性並不存在；另一方面，深圳經濟持續走強，整個特區土地供應有限，交通設施持續改進，因此房價大跌的可能性也不存在。
就關外樓價的快速上漲，英聯國際不動產董事長郭建波認為在最近一兩年，關外均價6000元／平方米左右已經達到高峯，在短期內不可能再往上走。就深圳樓市整體走勢，郭建波表示，如果深圳樓市今年的漲幅如果達到20%甚至超過這個幅度，那麼2006年一定會出現拐點。
“所謂拐點就是指在大幅上漲之後突然下調。如果價格走勢是一條拋物線，那就無所謂拐點了。”郭建波認為，政策拐點已經出現，但“深圳市場的走勢，仍然取決於漲幅有多少。對於上海市場我可以下結論說拐點已經出現，但是深圳市場仍然有待觀察。”(本報記者：劉春方興)