數字是對房地產資金結構最有力的詮釋。
日前，建設部對外公佈，目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。而就在此前不久，央行發佈《2004年中國房地產金融報告》，預售資金也成為了一個“數字焦點”：房地產開發資金中第一大資金來源為“定金和預收款”，占房地產開發投資資金來源的43.1%。
預售比現售週期縮短10個月
“在北京能拿出幾百萬現金的企業都不是很多。”北京博成房地產有限公司銷售總監趙利科這樣向記者描述着房地產商的資金現狀。今典集團董事長張寶全也曾說過，能拿出上億元的北京房地產企業不超過三家。
自有資金如此匱乏，開發商何以撬動資金密集的房地產業?
“開發商的運作流程通常是這樣的，先以自有資金或流動資金貸款，交納土地出讓金等，取得土地使用權，然後抵押貸款，拿到建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證等，項目開工，建築單位墊資修建，開始預售期房，啓動銀行按揭貸款程序，售樓資金回籠，資金鍊條由此相連。”趙利科說，除了銀行貸款，預售資金是房地產行業資金來源的另一個重要通道。
而央行的《2004年房地產金融報告》更是將一個“預售比例圖”呈現在眾人面前：根據國家統計局統計數據，2004年，全國房地產開發籌措資金共計17168.8億元，其中“定金和預收款”佔到總量的43.1%；開發企業自籌資金佔到30.3%；銀行貸款只佔到18.4%。“佔總量30.3%的自籌資金中，有佔總量21.2%的部分仍來自於銷售回款。兩項數據表明。房地產開發資金中的64.3%都是預售帶來的。”
預售資金才是開發商賴以生存的支柱。“其實，開發商最怕的不是土地、金融等宏觀調控政策，而是購房者的持幣待購，因為這會直接影響開發商的預售回款。”華高萊斯(北京)國際地產顧問有限公司總經理李忠分析道。
而據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收週期約縮短10個月。“既能讓資金快速回籠，又減少了銀行利息等開發成本。”趙利科說，預售的確是開發商喜而樂見的銷售方式。
與預售資金“一股獨大”如影隨形的則是開發商自有資金的利潤率之高。
據記者瞭解，按照近期萬科、金融街、冠城大通等房地產上市公司的中期報告顯示，房地產企業利潤率平均在30%左右，那麼，房地產行業的自有資金利潤率至少在100%以上。“雖然央行報告裏提到的銀行貸款占房地產開發資金的比例只有18.4%，似乎金融風險不是很大。但是，在房地產開發資金中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，而商品房銷售收入大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款。據央行報告顯示，第一大資金來源“定金和預收款”中也有30%的購房預付資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發使用的資金中有55%以上來源於銀行貸款。“一位業內人士這樣分析，房地產行業開發資金的主要來源與其說是預售資金，不如直接說是銀行貸款。
而在記者採訪中，不少開發商都透露，如果把銀行開發貸款和購房者個人按揭貸款加起來，很多房地產項目的銀行貸款佔項目資金量的比例已經達到了80%-90%。
現金為王
中國房地產開發基金董事長鬍旭成在接受記者採訪時坦言，也許現在取消預售制度並不現實，但預售資金比例過大已經影射出房地產行業自有資金極度匱乏。
房地產行業金融風險的最大埋單者仍然是銀行，基金和信託都難解房地產資金的“燃眉之急”。
“我近期去了重慶看項目，就有很多項目來找我，希望能有基金方面的合作。”胡旭成說，雖然，目前境外基金的確在以很快的速度進入中國，但是境外基金對利潤回收率的要求較高，而且對項目的考察時間一般都不會太短，國內開發商想在短時期內取得境外基金支持的可能性很小。
據記者瞭解，部分房地產上市公司的半年度業績報告已經顯示出了開發商的資金壓力，與苦守價格底線相比，“現金為王”的銷售策略似乎更為實在。中華企業在半年報中就表示，下半年的工作重點就是抓緊資金回籠。
“通過兼併收購，大企業以相對低廉的價格獲得土地儲備和未來發展資源；而銀行則因為資產轉移到大規模房地產企業而免除了部分金融風險。”億城股份副總裁鄂俊宇說，大型企業往往可以通過業內強強聯手、資本市場融資、聯姻海外資本、降低資金需求、國企資產重組的方式重塑或加強企業資金鍊，提高自身資金實力抵禦資金之困。