2005年8月15日中國人民銀行發佈《2004年中國房地產金融報告》，中央銀行充分肯定房地產業是拉動中國經濟增長的支柱產業，金融業要繼續支持房地產業的健康發展，使其支柱產業的功能得到充分發揮。但目前房地產市場、房地產金融市場的發展尚存在一些問題，為了促進行業的健康穩步發展，央行撰寫此份《2004年中國房地產金融報告》。
央行在報告中指出目前房地產市場出現的問題及房地產金融方面出現的問題，並且對一些問題提出了建議性地解決方案，在建議性解決方案中央行建議取消房屋預售制度，短短幾行字在房地產業內引起了軒然大波，對於實行多年的一種房屋銷售形式是不是已經不合時代的要求，出現了很多弊端，但既然能夠存在多年是不是又具有其一定的合理性，眾說紛紜各說各的理，這裏我們僅僅淺析一下預售制度的發展過程和我們的觀點意見，作為人們理性判斷預售制度改革前景的基礎依據。
一房屋預售制度的產生與發展
縱覽世界各國的房地產發展歷史，我們看到房地產行業的發展必然需要金融業的大力支持，先是在十九世紀出現了分期償還的貸款，這一發明對於那個時期的住宅經濟來說意義重大，有的西方學者甚至將其和改變英國面貌的蒸汽機相提並論；接着在第二次世界大戰以後，西方經濟學界又提出了“預期收入理論”，更為金融機構開展房地產業務提供了理論依據。這些理論的產生為預售銷售模式的產生奠定了經濟理論基礎。
香港房地產市場的發展模式及經驗對我國房地產市場發展有一定影響，尤其對我國沿海等先期開放城市的地產市場影響比較大。“樓花”這個詞首創於香港，即我們通常所說的期房，1953年，香港住房嚴重不足，需求龐大。時年30歲的霍英東成立立信置業有限公司，一改當時的現樓銷售政策，提出“預售樓花”，並提倡分期付款。隨後其他地產商紛紛效尤，成為香港房地產市場的一大經營特色。從1955年到1965年10年間，香港地產業蓬勃發展。炒樓花也因此被老外戲稱為“中國人的第五大發明”，並波及到東南亞地區，之後傳入中國內地。
期房買賣是指房地產開發經營企業將正在建設中的商品房預先出售給承購人，由承購人根據預售合同支付全部或部分房款的行為。由於商品房的預售尚不同於房屋的實質性買賣，因此國家對商品房預售市場一向持慎重的態度，1994年11月11日發佈的《城市商品房預售管理辦法》、1996年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》和2001年6月1日國家建設部頒佈施行的《商品房銷售管理辦法》都對預售商品房作了嚴格的規定。目前在我國房地產市場交易中，期房預售是一種被廣泛採用的銷售模式，這種銷售模式被絕大多數購房者及開發商所認可，經過幾年的發展和完善，期房預售模式基本存在於每一個項目的銷售過程中，緩解開發商資金壓力、減少購房者的購買資金壓力等好處已顯而易見。
二房屋預售制度的弊病凸現
隨着房屋預售模式在房地產市場的普遍採用，其弊病也逐步顯露出來，大致存在以下幾個方面：1期房炒賣抬高房價
在期房新盤開盤前，炒家高價轉讓籌號，人為製造供不應求的假象，從而導致房價迅速攀升，產生樓盤價值與價格不符的現象
2一房多賣索賠無門
在期房預售過程中出現一間房被反覆賣給兩個或兩個以上的購房者，開發商收取多家購房款，這種現象多出現於資金實力不濟和信譽較差的小開發商身上，對於預售來說，中間有漫長的建設週期，而在此過程中購買的業主不可能馬上辦理產權證，同時很難對房屋的產權歸屬進行查證，這為發展商提供了一房多賣的可能。
3樓盤爛尾業主負債
購房者交納定金等預付款之後，因為開發商資金鍊等問題致使建築施工無法繼續，項目開發停滯，出現爛尾樓，購房者支付的預付款無處追討。
預售制度與樓盤爛尾沒有必然的聯繫，但對預售制度執行上的不嚴謹性容易造成樓盤爛尾現象的發生，資金問題往往是造成樓盤爛尾的主要原因。在預售制度下，如果銀行、開發商、監理部門按照‘遊戲規則’來辦事是不會有問題的，但現實中往往出現開發商與監理部門因私利串通的行為，將預售款濫用造成樓盤爛尾，給購房者造成損失。
4遲交房辦證難
發展商未按照合同約定，向小業主的交房時間及辦證時間均發生推遲。延期交房和延期辦證是目前小業主與發展商之間最為常見的紛爭。
但導致延期交房和延期辦證的原因比較複雜，前者多與發展商與承建商之間產生了工程款糾紛有關，後者則大多是因為發展商地價款沒交清的緣故，合作建房最容易產生這種情況。如果改為現樓買賣的話，發展商沒有通過竣工驗收就不得售樓，那類似的情況就可以避免，而一個樓盤如果通過竣工驗收，拿到房產證一般是沒有什麼問題的。
5重複抵押騙貸
發展商由於資金緊張，把房子先在一家銀行進行抵押貸款，然後在其他銀行審查不嚴的情況下，再度進行抵押貸款，當事人為銀行而非業主。
預售的漫長週期同樣為發展商進行重複抵押提供了可能性，重複抵押和一房多賣往往是同時進行，只不過當事人為銀行，而前者的當事人是業主。根據法律規定，只要是在限額之內，房產是可以重複抵押給多家銀行的，但抵押貸款總數不能超過房產的總價。
6項目變更引發維權
業主所購房屋的標準與廣告承諾不符，或發展商私自改變土地原有規劃功能。預售制度使得發展商往往按照樓盤的設計圖紙來賣樓，在房子完全建好之前，消費者對實際情況根本無從知曉。從嚴格意義來講，實際產品和圖紙上的產品肯定有誤差，但應該不是很大。常常是發展商受利益驅使來故意改變規劃，以減少成本，增加收益，這樣對業主有欺詐嫌疑，導致大量貨不對板的糾紛出現。從另一方面來說貨不對板以及樓盤爛尾等問題政府應該負很大的責任，這主要是由於監管不力造成的。
7樓盤價值縮水
預售中消費者通過廣告、售樓小姐介紹等多種途徑獲得的信息，產生對樓盤的極佳的印象，但交樓後發現樓盤居住氛圍等與前期預見的出現差異，甚至差異較大，樓盤實際價值大大縮水.
消費者心理的不成熟，容易在預售階段受到非理性的影響。樓盤價值的大小消費者可以根據預售時開發商出具的工程方面的文件進行斟酌，單純依靠宣傳品就做出選擇的行為是不理性的。
以上這些預售制度的弊病是在目前我國房地產市場普遍存在的，正因為這些弊病的存在，央行才會在報告中提出取消預售制度的建議，雖然以上不良市場現象不一定都與預售制度存在直接關係，但或多或少存在間接聯繫。正確理性的評價預售制度的利和弊才是判斷預售制度去與留的關鍵依據。
三取消房屋預售制度對房地產市場的影響
如果取消房屋預售制度將會對房地產市場產生不小的影響，這是必然的結果，但這些影響是利是弊還需要時間的驗證，但需要經過一個市場疼痛期是難免的，無論是站在央行的角度還是開發商的角度來考慮，取消預售制度所帶來的影響是巨大的。經過分析其影響將會體現在以下幾個方面：1開發企業開始新一輪的洗牌
取消房屋預售制度將加快房地產企業從新洗牌，一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業將被淘汰出局，中等開發企業也將從新整合。長期以來，房地產企業以銀行貸款為主進行開發建設。房產開發中，開發商只是在拿地、規劃等少數環節上動用自籌資金，其他環節如土建，成本完全轉嫁給了建築承包商帶資墊付。而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證，開發商即可先後收取定金、預收款、首付款和整個房款。與房地產開發相關的中介行業也將受到影響,也會進行新一輪的洗牌。
房地產開發的低資金門檻在客觀上造成了兩方面的負面影響：一是房地產開發企業魚龍混珠，僅北京、上海的大小房地產開發企業就有數千家；二是因為投入的自有資金少，開發商回籠資金的壓力不夠大，傾向於“時間換金錢”，將房價越拉越高。開發企業的洗牌對於實現房地產開發企業的正規化提供了機會。
2緩解金融風險積澱，遏制風險放大
央行報告指出，“房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。”一方面，開發商自有資金比例逐年下降，房地產貸款潛在風險增加；另一方面，同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，開發商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。取消預售制度淘汰信譽及自主能力較差的開發企業，使真正具有較高信譽度和資金能力的開發企業，保證貸款能夠真正應用於項目開發中，同時收復資金償還貸款，降低銀行貸款風險，緩解金融風險。
3消費者購房負擔減輕
在預售制下，購房人一般要提前10到15個月(長的達到24個月)，白白為開發商融資埋單。通常情況下，從預售到正式交房尚有一年左右的時間差，這意味着購房人在既不能控制更不能使用物業的情況下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險費用，而開發商卻可以不付、少付成本，使用購房人的購房款去完成後續工程，大吃“免費午餐”。在現行利率標準下，以一套按揭50萬元的期房為例，購房人一年就要支付3萬多元的利息和保費。而在預售制下，這筆錢被開發商合法地“榨取”了。
取消期房預售制度對於購房者來說是重大利好，但對開發商而言項目資金會出現緊張，尤其是對資金實力不足的中小型開發商來說。
4房地產市場供求關係發生變化
央行報告預測，2005年和2006年全國住宅竣工面積的增長率將分別為28.8%和23.1%，依據央行數據顯示，如果改期房銷售為現房銷售，房地產投資會有所下降，商品房即期供給會延遲，遠期供給也有可能會減少。一方面會推動存量房進入實際使用狀態，減少房屋空置率，另一方面在一定時間內可能會出現供小於求的局面。
5房屋銷售價格發生變化
隨着市場供求關係的變化，房屋價格勢必受到影響，由於取消期房預售制度導致中小型開發商開發資金出現危機，房屋入市後極有可能會在價格方面上漲，在制度取消先期房屋價格可能會出現較大的上漲浮動，甚至會出現一定驚人的上漲幅度，但我們相信經過一段時間的陣痛後，市場是決定價格的主要因素，開發商單方面漲價在購房者冷靜的判斷下會達到一個平衡點。
四取消期房預售制度的推行
從各個方面的反應來看，央行關於取消期房預售制度的建議在近期內很難成為現實，一個制度的設計總有它的合理性和缺陷性，而且隨着社會的發展，制度的修改是必須的，但原則是不能動搖的。發展初期引入房屋預售制度的初衷是推動房地產市場的健康發展，但一旦這種制度對健康的市場帶來潛伏的危機、病毒時，政府對症下藥是必須、必然的。就目前我國房地產市場所處的發展階段，取消預售制度應該是一個逐步漸進的過程，我們的房地產市場還存在這樣或那樣的諸多問題，這些問題不僅僅是因為產品銷售環節出現問題而全面引發的，應該說在市場的任何環節出現問題，環環相扣都會導致連鎖反應，在制度改革中單單在業界進行調查顯然是不夠的，因為開發商、中介商的意見只能代表利益集團，更多來自消費階層的意見很可能就會被淹沒。一個決策沒有充分考慮各方面意見，我們覺得是欠缺的。
從長期來說，取消商品房預售制度對市場的調節作用是有利的，可以提高地產行業的門檻，利於整個市場的發展，但在產生有益影響之前，房地產市場將經歷一個比較大的動盪期，而且這個動盪期一旦沒有控制好，將有可能偏離原定目的而產生新的問題。既然目的是為了房地產市場的健康發展，減少期房風險，與其禁止商品房預售，在這個改革過程中我們不如換個角度考慮問題，先期提高預售門檻來代替取消期房預售制度的改革採取逐步推進的過程可以避免市場出現較大的波動，從某些方面來說出現的弊端並不是預售制度本身存在問題造成的，而是開發商的預售行為沒有受到有效的監管，政府應該做的是制定更高的門檻和更加嚴厲的懲罰制度，來監管開發商的預售行為。我們想這樣的改革進程是有利於穩定市場整體發展的可行之路。
綜上所述，無論取消預售制度是否執行，我們都應該正確清醒的看到我國房地產市場銷售環節存在的主要問題，解決根源問題才是首選而不是單純的去取消某一項制度為目的，我們應該從新審視我們曾經運用的規則，更好的執行和利用規則才是我們目前應該做的工作。