包宗華先生最近為一件事情感到十分遺憾。儘管這件事情迄今已經過去了整整七年，但這件事情在他心裏卻總是沉甸甸的。
“如果從一開始我們就加強管理，下大力氣抓好核心和關鍵，每年建設經濟適用住房佔總房量的80%，就可以有效地防止或減輕這些年住房領域出現的諸多突出問題。”原來，讓包先生難以釋然的事情就是眼下痛遭詬病的經濟適用住房和與之相關的住房制度問題。
作為中國與住宅研究會副會長，包先生曾經參與了《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》(即23號文)的起草工作，但令包先生在內的很多人萬萬沒有想到的是，始於1998年的中國住房制度改革，經歷了一個“輪迴”，在帶來巨大變化的同時，也使眼下的住房問題變得尖銳起來。
據包宗華介紹，我國的住房制度改革起步於1998年，從那時開始取消了福利分房制度，實行了長達數十年的職工住房由單位大包大攬的方式被推向了市場，貨幣化分房浮出水面。
此輪房改在制度設計上，實行的是類似美國和新加坡的住房分類供應制度。即對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租房。
實踐證明，市場化改革的方向無疑是對的。一個較為直觀的好的效果就是，本輪房改減輕了國家財政的包袱，市場在短短數年時間裏空前繁榮和壯大起來，併成為了國民經濟的支柱產業和經濟增長的動力源。另一方面，政府在這數年時間裏確實也蓋了一批經濟適用住房，廉租住房隨後開始啓動，滿足了部分中低收入者和最低收入人羣對住房的迫切需求。
“我國這些年產生的諸多住房突出問題，不是住房制度改革有問題，而是執行過程中出了問題。”包宗華對中國經濟時報記者表示，必須集中力量、加大力度建設、推行小戶型低造價住宅。
包宗華援引兩份統計資料來佐證自己的觀點。一是在2004年有些城市的新建住房中，大多數是150平方米以上的大戶型住宅，有的城市的大戶型住宅佔總數85%以上；二是我國高等收入者比重很小，中低收入者佔總戶數85%以上，但這幾年來我國每年供應中低收入者的經濟適用住房建設投資，只佔總投資的6%左右，覆蓋面為7%。
“經濟適用房不是該不該停建的問題，而是要加大建設的力度。”包宗華說，美國和新加坡也是實行住房分類供應制度的國家，人家在經濟適用住房方面之所以能夠成功，不外是緊緊抓住了兩點：一是多建中低收入者能夠買得起的戶型適合的房子；二是在經濟適用房購買審核把關與管理方面非常規範。
包宗華認為，當務之急是從現在起，每年在新開工的住宅建設項目中，保證80%的住房都建設成經濟適用住房。“這樣，用十到二十年的時間，也就是到2020年，使經濟適用住房的總量積累到一定的規模，老百姓再也不愁買不到適合自己的房子了。”
但中國社會科學院金融研究所尹中立博士對此有不同的看法。尹博士認為，我國住房制度過度迷信市場化，但市場化解決不了所有問題。我們忽視了西方國家在完善公共住房保障制度上的努力與探索，更多地將經濟適用住房作為暫時的過渡性措施，主導思想還是強調“市場化”。住房市場是不完全競爭的市場，需要政府進行適當干預。
北京市廉租房管理中心主任楊曉在接受中國經濟時報記者採訪時介紹說，北京市從2001年實行廉租房制度以來，通過實物配租、租金減免和發放租金補貼等方式，使10000多戶低保家庭享受到了廉租房帶來的陽光和福利。但是由於資金和房源不足，房租價格比較高，低租金的房源難求，許多能夠享受廉租房租金補貼的家庭經常找不到房子，而政府也沒有足夠的財力新建足夠的廉租住房供廉租家庭使用。
另外，介於中等收入與最低收入家庭之間的“夾心層”家庭，住房條件也比較差，又買不起經濟適用房。同樣由於資金和房源不足的問題，廉租房的“擴面”工作受到了一定的影響。但該中心目前正在做這方面的努力，使人均收入在北京最低工資線580元／月的家庭都納入廉租房的保障範圍。
楊曉認為，解決當前中低收入者比較突出的住房問題必須從商品房、經濟適用房和廉租房三個方面同時着手，還應考慮兩點：一是政府要繼續加大經濟適用房的建設，引導開發商建設一批普通商品住宅進行出租(經濟適用房本身也應該允許出租)，制定一個合理的租金價位，為買不起房的人和享受廉租房政策的家庭提供便利。
“解決中低收入者住房問題，既不能依靠打壓房價，也不應讓經濟適用房推倒重來。”國家發改委宏觀經濟研究院經濟運行與發展研究室主任王小廣認為，“應該抓住兩個重要的方面；一是應建立一套完善的稅收體系，在商品房交易過程中徵收資產稅、增值稅和所得稅，防止泡沫的產生；二是要堅決取消期房預售制度。只有市場迴歸到理性和健康的軌道上來，中國的住房制度改革才能取得成功。
而國資委研究中心宏觀戰略部部長趙曉則表示，自1996年以來，我國平均每年進入城市的人口大約為2000多萬，其中200多萬大學畢業生憑藉自身優勢，可能很快融入城市主流生活中去，而農民和一般打工者的住房問題怎麼解決，難道也給他們廉租房？這對住房制度改革提出更為嚴峻的挑戰。