歷時2個月的全國大型商業地產首次專項調查終於塵埃落定，但全國眾多商業地產開發商的心卻依舊懸着———政府接下來將如何出“牌”？
昨日，調查組成員、中國城市商業網點建設管理聯合會研究中心主任韓建徽告訴記者，調查中確實發現了一些問題。“接下來，國家應該會在促進商業地產健康有序發展，避免銀行風險及土地、資金等社會綜合資源的浪費等方面有所考慮。”
過熱的三方面問題
“調查發現，局部地區存在過熱現象。”韓建徽不無擔憂地指出，問題主要表現在三個方面：一是一些地區的商業地產增長速度超過了當地經濟發展水平；二是不少地區人均商業面積指標過高；三是大型商業設施建設結構不合理，局部區域商業地產的投資量過大，商業地產項目扎堆現象嚴重。
中國商業地產聯盟祕書長王永平亦深有同感。“這些問題在二三線城市尤為嚴重。”7月28日在上海舉行的中國城市商業建設規劃展上，王永平曾向記者透露，調查組在廣西調研時發現，柳州市區1.5公里之內建了60多萬平方米的商業設施，其中體量高達20萬-30萬平方米的不止一個。
讓王永平更感憂慮的是，即便如此，這些區域的開發商還再三向調查組強調，當地商業地產並沒有過剩。
此次調查中備受關注的地級城市東莞，目前已雲集了將近300萬平方米的商業面積。中原地產在東莞的調研報告顯示，東莞人均商業面積達到2平方米；而老區莞城的人均商業面積達到3.07平方米，對比世界發達國家人均商業面積1.2平方米，東莞商業地產人均商業面積指標已嚴重超標。
開發體量難以消化
對此，韓建徽指出，不同的地區由於經濟發展程度不一，自身對於商業地產項目的消化能力也不一樣。北京、上海、深圳等城市消化能力比較強，但一些欠發達的二三線城市如果沒有國家政策扶持，很難消化已形成的龐大的商業地產體量。
“商業地產有滯後性特點。”韓建徽強調，或許在短期內看不出問題，但未來一兩年內這些問題會集中釋放，比如大型商業項目倒閉、空置率居高不下等。事實上，今年全國商業地產的投資熱潮可從公開統計數字上看出端倪：1-5月份，全國商業地產投資高達458億元，與去年同期相比增長38.7%，在建項目面積同比增長94.7%。1至5月國內商業地產項目開工面積達1.34億平方米，比去年同期增加兩成以上。與之相對應的是，2004年全年，我國商業地產空置面積就已經達到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%。
與此同時，各地大型商業設施的建設依舊如火如荼。據商務部調查，近兩年來，北京、上海在建和擬建的大型購物中心建築面積在100萬平方米以上；深圳已建成和在建的購物中心面積有100萬平方米左右；重慶、武漢、成都、杭州等中型城市商業地產也風頭正勁。
擔憂開發與經營脫節
除了局部過熱，商業地產開發與經營的脫節也是讓調查組成員備感擔憂的一個問題。
韓建徽指出，眾多商業地產投資商對商業地產的發展規律認識不清，從而導致商業地產項目經營不善，甚至開發商人間蒸發的現象時有發生。
最鮮活的例子是南寧的白馬商城。這個由溫州人投資開發、以小商品批發為主的大型批發城，號稱為大西南批發業“航空母艦”。但一期工程於2003年建成後至今未能正式投入運營，隨着投資方離奇失蹤，600多位業主高達數百萬元的訂位費都打了“水漂”。
“一些開發商在商業地產開發過程中缺少對零售業運作的瞭解，盲目上馬大型商業項目。”王永平坦言。
基於此，韓建徽強調，本次調查非常及時也非常緊迫，因為全國各地的商業地產發展速度太快，一些問題若不及時解決，將來可能會帶來非常嚴重的後遺症。