“資金為王”，在目前狀況下，解決資金困境、拓展融資渠道是大多數發展商首當其衝要解決的問題

　　央行加大貸款監管力度、提高貸款門檻，使得房地產業的冬天提前來臨。此時業界才恍如夢醒：萬科去年積極調整融資結構、為過冬準備資金“棉衣”的行為是多麼明智。除萬科等少數大企業可以高枕無憂以外，其餘大多數地產商可就沒這麼幸運了。隨着商業銀行對開發商貸款以及個人房地產貸款監管力度的加大，銀行與房地產企業蜜月期已經結束。開發商的資金困境日益顯露，謀求多元化融資渠道迫在眉睫。

　　資金重壓下的深沉面孔

　　早在今年6月，央行上海分行就發佈了“信貸投向指引”，該指引明確指出房地產行業屬於“限制”級。近期滬上各商業銀行對開發貸款項目在風險防範方面更加謹慎。工行上海分行有關負責人稱，他們對房地產開發貸款項目，一直以來都要求自有資金要達到45%，最近更明確不能用銷售滾動款補充自有資金。

　　上海的一位開發商告訴記者，目前能得到銀行房地產開發貸款支持的，主要是“兩個1000萬”的配套工程和少數幾個本地知名大型房企及長江實業、恆基、太古等港資地產商。

　　現在的局面是有實力的開發商有充足的資金不需要貸款，而沒實力的開發商卻貸款無門。出路在哪裏？

　　“樓盤銷售不好，回款壓力很大，原定的一年內還款根本不可能。”一家上海地產商老總苦笑着向記者表達自己的無奈。該公司去年上半年曾向銀行貸款用於黃浦區某地塊的開發，但現在遭遇銷售困難，只能向銀行申請展期。

　　滬上一家商業銀行的房貸主管透露，去年開發商對形勢預期過於樂觀，簽訂的還款期限在一年以內的不在少數。銀行目前亦是“人在江湖，身不由己”，不少銀行只得批准了無力還款的開發商的延期申請。

　　在最近召開的“房地產融資實務論壇”上，近百家房地產企業的代表把會場圍了個水泄不通。對此，上海市政府決策諮詢專家、上海財經大學副校長王洪衛感慨不已，“此次調控對房地產業的殺傷力太強了，許多開發商在未來3個月內要面臨資金鍊斷裂的危險。”這話並非危言聳聽，巨大的資金壓力，使得越來越多的企業為找錢而四處奔忙。

　　中穗投資管理有限公司董事總經理俞斌透露，已有市值300多億元的物業要求其幫助尋求融資途徑，這些物業大部分是上海已立項的房產項目，包括住宅、寫字樓等各種類型。

　　但這只是冰山一角。“最嚴酷的時期還沒有到，今年下半年可能壓力更大。”上海城開集團總經理倪建達如是感慨。10月以後開發商的資金鍊將更為緊張。由於臨近年終，銀行將有存貸比、資本充足率以及不良貸款率等多項指標考核，基本不再發放新貸款，而是極力催討到期款。除了來自銀行方面的壓力外，還有因建築商墊資建設、材料商墊資供貨、建築民工工資發放帶來的困境，開發商現金壓力將在年底一併集中迸發。

　　為了渡過難關，有些公司採取了內部融資的手段。綠城集團最近通過資金信託方式，向集團內部員工募集資金，所集資金用於杭州“金沙港”項目開發。該筆信託貸款5萬元起募，期限12個月，到期後一次性還本付息，年收益率高達12%。雖然只對內部員工發售，可以認為是對員工的一項福利措施，但其實也有重要的融資作用。

　　誰是“救命稻草”？

　　“資金為王”，在目前狀況下，解決資金困境、拓展融資渠道是大多數發展商首當其衝要解決的問題。

　　“銀行貸款今後就是要慎重，不能說企業找不到其他的融資渠道就要求銀行放鬆資本的約束，惟一的辦法就是在銀行加強資本約束之後企業應該開闢更多直接融資的市場。”央行副行長吳曉靈明確指出。

　　銀行融資的門檻是降不下來了，該如何另闢蹊徑？

　　“體外融資”一度讓一些中小房地產公司度過了銀根緊縮的尖峯時刻。體外融資實際上是通過各類中介公司(如擔保公司、投資公司、典當行等)吸收民間資本，以高於銀行利率的價格進行短期拆借。然而，這終不是解決之道——整個房地產市場已經今非昔比，敢於拿錢去房地產市場放貸，即使有無法拒絕的高回報，風險也讓人望而卻步。

　　手腳受縛的房地產業開始試圖從上市、股權融資、發行債券、產業基金等途徑撕開一道突圍的口子，但真正成功“聯姻”的仍屬少數。於是房地產信託開始受到關注。記者獲悉，包括虹口三角地、長寧太平洋麗晶等知名項目目前都在和各大信託公司密切接觸以求融資。

　　“信託公司的操作手段比銀行要多，如貸款、股權投資、收益權轉讓或是幾者混合。”上海國際信託投資有限公司投資銀行總部副經理張文橋說，信託具有靈活性和普遍性，不但可以給開發商貸款，還可以採取股權投資和優先購買權的形式，甚至可以做財產型的信託。

　　然而，在風險控制、處置手段等方面，信託比不上銀行。此外，集合信託規模有限制的發展瓶頸，以及不能上市流通等因素，使其在當前的市場環境中仍猶如杯水車薪。而且信託公司開展房地產信託的門檻也在日益提高，有消息說，銀監會將出臺《房地產信託專項管理辦法》，給地產信託產品降溫，這也讓近期信託公司對房地產業的“援手”有回縮趨勢。

　　“信託不會、也沒有能力成為房地產企業的主要支撐。”張文橋表示。現在金融市場的基本遊戲規則是“法不禁止即可行”，張文橋認為，“目前應該以信託為核心，通過信託的串接，把多種金融工具進行組合。”最好的模式是信託加銀行：融資數額需由以信託為核心的金融組合工具完成，實現信託前端融資，銀行後端資金支持。

　　在“2005中國財富管理論壇”上，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松用一連串的設問指出發人深省的問題，“金融體系有沒有提供給房地產業更便捷的融資渠道？銀行有沒有從簡單的當鋪文化脫離出來？監管當局能不能更靈活地利用利率、匯率的槓桿作用？”巴曙松有些憂慮，“如果不積極開拓多元化的融資渠道，會對中國的經濟產生擠壓。”

　　巴曙松提出，完善房地產金融的措施將會增強房地產業的直接融資能力。首先要建立起多層次的資本市場，以增強房地產開發商的股本融資能力；同時完善信託制度，堅持風險收益對等的原則，防止信託產品債務化傾向；還要完善企業債券市場，開啓企業債務融資的正常渠道。

　　“房地產產業價值鏈的前端——金融領域，亟待儘快走出“灰色地帶”，巴曙松如是期望。