人民幣升值塵埃落定之後，房產話題的興奮點便似乎轉移到了一輪接一輪的口水仗上。由於影響行業未來走向的重要變數尚未出現，各路傳言、揣測和議論大行其道，織出一幅行業“百態圖”：充胖子的開發商，猶豫不決的購房者，袖手看熱鬧的圍觀者，火上添油的好事者……
而現在，業內的那些已經承受了太多喧囂的鼓膜又在經受一次新的衝擊。8月15日，央行的《2004年中國房地產金融報告》提出了取消期房銷售的建議。沒過幾天，建設部召開新聞發佈會，明確指出，期房銷售制度目前不可能取消。一時間，代表雙方觀點的兩大陣營開始了脣槍舌劍，其中不乏言辭激烈的發難。
我們到底該聽誰的？
在這個因過於嘈雜而讓人無所適從的“菜場”裏，想找到一個能讓我們撥雲見日的聲音，恐已是種奢談。但我們仍懷有這樣的希望：聆聽一些清醒的思考，以循着這些線索收穫自己的認知。因此，本期“藍籌地產”邀請了三位國際投資銀行界的華人經濟學家，請他們基於自己對中國宏觀形勢的觀察，廓清半年到一年內中國房地產業發展大勢，並分析可能出現的問題，給出可行的建議。
過剩將會持續兩年或更久
關鍵詞：投機風向
謝國忠(摩根士丹利亞太區經濟師)：
中國經濟車輪的轉速已經開始降下來。這需要至少兩年時間到達谷底，類似於1996-1998年期間發生的那樣。這兩個時期的房地產業發展週期非常相似。
投機需求曾是中國房地產市場主要的需求來源。政府的政策行為已經將投機需求驅逐出了市場。因此，未來兩年中房地產業的銷售額將明顯地少於往年。由於已經投入建設的房產品供給大大超過以往，所以供應過量的情況很可能持續兩年或更長時間。
目前，很多開發商不願以降價的方式刺激需求，這延遲了市場達到新平衡的調整期。在新平衡時期，房地產價格會明顯低於現有水平。當然，目前我們還無法預計究竟會低多少。
很多人希望人民幣預期升值能夠刺激需求。曾經有幾位外國投資商在“中國熱”時期在中國集資經商，現在剛剛收回本錢，下一步投資計劃就是為了證明自己在中國的投資行為是否有價值。這反映了過去投機的狂熱。未來12個月內美元可能依然堅挺，而強有力的美元通常會扼殺新興經濟體房產市場中的外國投機。
在過去5年，房地產在中國的投資高速增長中扮演了關鍵角色。由於對房地產業的投機行為過度敞開大門，這輪高增長弱化了中國的金融系統，卻讓大部分地方政府和房地產業管理相關部委獲益。明顯地，對於和房地產業相關的事務，不同的政府機構有不同的立場。中國人民銀行是國家金融健康以及與之息息相關的經濟持續發展的捍衛者。它的視野通常比其他政府機構更長遠。
在中國臺灣、中國香港和日本，房地產業的泡沫造成了十年甚至更長時間的經濟停滯。中國必須意識到，如果追求靠房地產泡沫取得的短期增長，必將為長期經濟發展付出不菲的代價。關鍵是要確保不讓房地產業的投機行為有迅速滋生的溫牀。上緊金融業的控制發條，就像央行建議的那樣，同時提高短期資本獲利的稅收，這些是非常有用的武器。華人經濟體(比如亞洲東南部，臺灣，香港)都存在資本投機的傾向，中國的情況也很相似。如果不永久地拔除房地產投機之根，中國經濟的基礎將無法穩固。
平均房價下降可能極小
關鍵詞：宏觀調控
馬駿(德意志銀行大中華區首席經濟學家)
我認為宏觀調控在6個月之內不會有太大的變化,至於6個月之後的情況,我想總的趨勢是逐步放鬆行政性的控制,以部分抵消由於需求減弱導致的投資和出口減速對整體經濟的影響。
從房地產市場來講,再出進一步緊縮政策的可能性幾乎沒有,我說的進一步緊縮,是指升息、加稅、提高首付率等力度較大的舉措。局部可能會有所放鬆,這要看各個城市的具體市場情況,例如,當房產交易量萎縮到最近高峯時期的30%,成交價格明顯下降時，會導致投資增長、銀行等方面的各種風險,在這種情況下,政府會採取一些措施來“救市”。最有可能出現放鬆政策的城市是上海、南京、杭州等地。
關鍵詞：房市前景
人民幣升值從中長期來看,有利於沿海大城市的房地產業發展。據海外不可交割遠期市場預測,從現在開始的12個月內人民幣升值幅度可能為3.5%。假如每年有3%-4%的升值幅度,加上現在已有的大約5%左右的租金收益率,這就會有效地吸引海外的一些長期資金投入到這些城市的房地產市場中。當然,這些只適用於最大的幾個沿海城市,對中小城市的作用就沒有那麼明顯。另外,人民幣升值對開發商沒有對長期投資者的吸引力大,因為開發商的資金回籠週期相對較短,一般在兩三年,而升值的獲益往往需要一個較長期的過程才能顯現出來。
從需求方面來看,不同類型消費者作出的購買決策是不一樣的。投資型購買者當然根據對政策走向的判斷來形成購買預期,因此,在宏觀調控較緊的形勢下,他們可能會暫時採取觀望態度。而對自住型消費者來說,政策僅僅會影響到他們的短期購買決策,從中長期來看不會對其需求造成實質性影響。當然,不同層次的樓盤,受到的影響也會有所不同。
就長期來看,我認為中國城市平均房地產價格降低的可能性極小。
關鍵詞：期房銷售制度
至於期房預售制度,我想短期之內不可能取消,即使是從中長期來看,取消的可能性也很小,畢竟這項制度並不是只有中國一個地區在實行,而是通用於世界上的大部分國家。期房預售制度對國內的絕大多數開發商來說是賴以生存的法寶之一。這些開發商其自有資金佔的比例很小,主要的資金來源一是銀行貸款,此外就是期房預售獲得的資金。如果取消期房預售,對開發商來說無疑就是斷奶,對銀行來說,恐怕也不見得是件好事。
因此,我認為問題的關鍵不在是否取消期房預售,而在於預售過程中如何控制風險。在目前的預售制度下,一些開發商利用這一政策的漏洞,套取大量資金,卻對企業經營中出現的風險視若無睹,最終的受害者是銀行。我認為,如何防範這種風險，而不是取消預售制度，才是政府最應該考慮的。
房價是一場4：1的博弈
關鍵詞：房價走勢
陳興動(巴黎百富勤證券中國總經濟師)：
個人認為房產價格不會大幅下跌。一方面，調整隻有可能發生在一些投機成分較高的城市，但在中國內地，這樣的城市頂多在10個左右。另一方面，關於房價的博弈是一場4：1的戰爭。圍繞着房價，存在五個利益主體：房地產開發商、地方政府、銀行、已經買房的老百姓、尚未買房的老百姓。在這五個利益體中，只有未買房的老百姓希望房價下跌，但他們並沒有定價權。房地產的定價權最終掌握在中央政府手中，但中央政府是希望房價能穩定並逐漸上漲的，他們不願看到的只是房價增長過快的局面。同時，房地產業還遠遠沒有達到飽和程度，需求力量依然強大，從總體判斷來看，依然處在上升空間中。
短期來看，開發商和購房者之間“針眼對針眼”的對峙已經持續了幾個月。在這場對峙中，開發商是弱者，因為房產項目還在建，如果賣不出去，勢必造成庫存量上升，這時候開發商的現金流就會出現緊張狀況。目前已經聽說個別開發商推出了優惠折讓活動，一兩個月之後，也許我們會看到大量這樣的變相折扣出現，這也是攤牌時刻真正降臨的標誌。
關鍵詞：部門博弈
我們不避諱談論部門利益衝突的問題，我認為這是一種健康的狀態。每個政府部門必然是代表自身監管的羣體的利益，只有利益不同，才有可能通過博弈實現相對的平衡。
就是否取消期房銷售制度這個問題而言，我認為人民銀行提這個問題本身沒錯，只是管了不應該由自己來管的事。
人民銀行建議取消期房銷售的根據在於，期房抵押是一種“名義抵押”，在房子沒有建好之前是一紙空文，因此風險過高。這點並沒有錯，不過，從他們發佈的房地產金融報告中可以看出，房地產貸款的主要風險主要不是來自個人住房貸款，這類貸款的不良比率只在1.4%左右，而開發貸款的不良率達到10%左右，這才是真正值得警惕的部分。所以說，要防範風險，是不是取消期房銷售並不是關鍵。
我認為，期房銷售遲早是要被現房銷售取代的，但現在實行為時過早。況且，取不取消期房銷售本不是央行管轄範圍內的事，央行較妥善的做法是加強銀行內部風險控制，鼓勵銀行發放現房貸款而非期房貸款。
(編者注：以上觀點不代表本報意見)