幾天前，“中國納稅百強排行榜”公佈。在此次公佈的2004年度中國納稅500強企業排行榜中，前300名內沒有一家房地產企業的名字出現。上海、廣州等城市地稅部門近日公佈的企業欠稅名單顯示，來自房地產企業的欠稅，佔了欠稅總額的八成以上。這與目前房地產業平均利潤率位居國內各行業前茅的地位極不相稱，有分析人士指出房地產暴利下存在着巨大的稅收黑洞。
房地產業暴利驚人
不久前，福州市物價局在全國率先公佈了該市商品房的社會平均成本，引起社會廣泛關注。經測算，該市開發商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。與房地產行業高利潤相呼應的是房價格target=_blank>住房價格的直線攀升。根據國家統計局公佈的數據，去年全國商品房平均售價上漲14.4%，商品住宅平均上漲15.2%。
當然，在房地產暴利的背後是少數人的財富快速增長。在2004年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業；在前20名中，有11位涉足房地產行業。
稅收黑洞觸目驚心
對開發商的房地產稅徵收一直以來就存在不少“盲點”。據上海海德稅務師事務所所長陳志榮介紹，房地產企業的避稅行為多發生在企業所得稅和流轉稅這兩個環節。
一般來說，內資房地產企業多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉移定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，儘量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。
對於外資房地產企業來說，本身就享受着優惠稅率，再加上通過“轉移定價”的方式避稅，就使得這部分稅源嚴重流失。據介紹，外資房企多以國外採購、高進低出、兩頭在外的方式來完成“轉移定價”，把絕大部分利潤留在國外。比如有的房地產企業，將一些設計工作交給海外的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。這樣就產生了一個極其有趣的現象：一方面，許多房地產外企聲稱公司虧損(公司虧損就可理所當然地不納稅了)；另一方面，又削尖腦袋尋找新的開發項目。
業界人士分析，不少房地產企業都是跨時間、跨地域滾動開發，它們同時開發幾個項目，這就給稅收檢查帶來困難。因為稅務局檢查稅收情況時，一般都以年度為單位，但事實上，房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之後才能進行。也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產企業又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去。
去年，不少地區的稅務部門在檢查中都發現，大量房地產企業存在不同程度的偷漏稅行為。杭州市審計部門發現，列入審計範圍的杭州市房地產企業逃稅達7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產開發公司進行的稅務檢查結果顯示，被查的10家開發商竟然均存在着偷漏稅行為……
房地產企業費用構成不規範、誇大成本、票據缺乏真實性、公司資產不合理攤銷等現象都可使開發商得以避稅。這既有開發商的原因，也有稅務部門稽查不到位和稅法存在“盲點”的原因。
“正稅、清費”迫在眉睫
如果說開發商們想盡辦法逃避稅收是出於商人的本能，那麼我們的整體稅收體制是否也存在不盡合理的成分呢？
客觀地說，在房地產開發中，稅費的確佔據開發成本的不小比例。這是因為其中包含了三塊內容，即租、稅、費。租，主要是土地出讓金；稅，主要有房產稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅、教育附加稅和固定資產投資方向調節稅；至於“費”，可以說與房地產相關的收費名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言，收費項目大多有數十種之多，有的地方甚至超過百種。
對於購房人來說，已含在房價中的稅費都是一種負擔，費與稅的不同僅在於各自立法級別的高低不同。由於“費”關乎地方政府各相關部門的切身利益，因而開發商要想逃“費”會有一定難度。
按照有關部門設計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確；正稅，就是統一內外稅制，避免重複徵稅，改變流轉環節畸重保有環節畸輕的現狀，並儘量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏；清費，就是對收費項目進行嚴格清理，除少數服務性收費項目以外，其它收費或取消或合併為某一固定稅種。
據業內人士表示，儘管稅改思路比較清晰，但還不具可操作性。國家有關部門在細化房地產企業稅法時，還可藉助一些社會力量加強對房地產企業的稅收徵管稽查。