購房者仍然在觀望。他們擔心現在購買了商品房之後，由於房價迅猛下挫而帶來損失。另一方面，開發商迫於資金壓力，繼降價促銷、讓利促銷之後，開始嘗試通過另外的途徑來打消購房者心中的疑慮。
兩種思維博弈之下，究竟誰能說服誰？
目前，房地產市場成交量仍然不溫不火，每天平均只有300餘套左右，這種狀況讓原本資金鍊就繃得很緊的開發商最為着急。於是開發商祭出各種促銷手段，如房價打折、補貼契稅、購房送裝修車庫、買房送歐洲遊……目前，又有開發商推出的無條件退房保障、購房保價計劃等。
目前有些開發商已經開始實施降價補償方案，如上海第一家宣佈降價銷售的萬里雅筑就對舊業主進行了補償，而普陀萬里地區的達安春之聲花園降價之後，也就補償問題與一期的業主正在進行磋商，有關人士表示近期就會有結果。
開發商所做的一切，無非是想讓購房者安心購房。這種目的能達到嗎？
新湖明珠城：兩年無條件退房
2003年的3月4日這天，在上海磁懸浮列車龍陽路站舉行的一場拍賣會上，上海新湖房產以2090萬元的高價，擊敗國內其他實力強勁的企業如茅臺、波導、健力寶等，獲得上海磁懸浮列車的冠名權。上海新湖房產這家原本並不為人知的房地產開發企業一時間被眾多媒體反覆提起，與此同時，該企業號稱在普陀區“投資40億元”開發的“新湖明珠城”也就順理成章地成了眾人關注的焦點。
目前，新湖明珠城再次成為購房者關注的焦點，這緣於新湖明珠房產首次推出兩年無條件退房承諾。不得不承認，這種承諾讓購房者有些心動。
9月6日上午，記者在新湖明珠城售樓處門口看到一份《鄭重聲明》，聲明中寫道：
上海新湖房地產開發有限公司(下稱新湖房產)向約定時間內新湖明珠城的買受人聲明如下：
2005年9月8日至10月30日止，凡購買新湖明珠城房屋並已付房款(含銀行按揭)的買受人，從購買之日起兩年內享有對所購房屋無條件繼續保留或退房的選擇權，若買受人在上述規定的期限內提出退房申請的，須以書面形式作出。新湖公司在接到書面申請的15日內退還買受人的購房款本金及利息(按一年期銀行貸款基準利率執行)。
本聲明書可作為購房合同的附件，同購房合同具有同等的法律效力。
記者以購房者的身份進入售樓處，一位工作人員詳細介紹了無條件退房承諾。她說，在今年9月8日至10月31日期間，凡購買新湖明珠城房屋並已付房款的購房者，從購買日起兩年內，如果在今後公司下調後期開盤的房價，購房者有權利要求以當時的購房價全額退款，開發商同時支付貸款利息(以按揭貸款利率計算)。如果購房者不願意退房，也可以選擇差價補償。
當記者表示對是否真正能夠得到退房保障表示懷疑時，這位工作人員說：“你不要害怕，這個項目開發時間要持續到2010年，公司絕對不會倒閉。”為了讓記者更加相信她的話，她還特地指出，周邊地區正在動遷，這就是後期開發的用地。
據瞭解，參加報價承諾活動的房源為9、10號樓，為高層建築。在這之前這兩棟高層對外售價在13500～14500元/平方米，9月8日以後每平方米價格將下調至12000～13000元/平方米。
上海夢想·雍景苑：開盤至交房全程保價
9月6日下午，記者來到上海夢想·雍景苑售樓處時，售樓人員告訴記者，如果要買房趕快趁早，現在我們在搞“保價”活動。
據這位工作人員介紹，所謂保價，就是在9月18日至10月17日這一個月中間，凡是在這裏購房的，可以享受價格保護措施，其全稱為“購房價格全面保護計劃”。購房者跟開發商簽訂購房合同時，可以將“保價”內容作為寫進附件中去，以便更好地保障自己的權利。
記者見到了這位售樓人員手中的“購房價格全面保護計劃”解說詞，按照此計劃，現在消費者可以調整後的9500元均價優惠買房，並可享受“保價”措施，即自這次開盤至2006年6月30日交房時，若周邊參考樓盤的平均房價低於雍景苑的平均價格，開發商就以雍景苑高出區域的平均價格差價部分補償給購房者，以此保證購房者的利益不受價格波動的影響。這位工作人員用一句通俗的話總結說，就是”賺了開發商不要，賠了開發商負責”。
那麼其參考均價如何計算呢？據這位工作介紹說，其參考樓盤為銀燕房產、建德國際公寓、楊浦建設集團等三家開發商開發的樓盤，參考均價以這三家樓盤的開盤價之和除以3計算而得，如果其均價低於9500元/平方米的水平，開發商將全額退還差價部分。不過這開盤均價到底是多少，需要楊浦區房地管理部門出具相應的證明，並不是由購房者或者開發商某方說了算。
為了能夠保證承諾落到實處，開發商率先做出了積極的姿態。如果購買參加“保價”活動的房源，購房者只需支付20%的首付款，而另外的10%的房款在留到交房時付清。屆時若發生差價補償，開發商則根據每位購房者最後結算的補償差價額，從這保留在購房者自己手中10%的房款中充抵，多退少補。
如不參加“保價”，消費者也可選擇鎖定優惠價，即在均價9500元/平方米的基礎上再打95折。計劃同時兼顧到先前以11300元均價購買第三批房源的業主。對照最新調整後的9500元均價，開發商將對業主補償每平方米1800元的差價。在此基礎上，這些業主還可以參加“保價”或再選擇鎖定優惠價97折。
達安春之聲：醞釀補償前期業主
據悉，達安春之聲降價補償方案正在與業主進行磋商，有關人士表示，近期就會有結果。
據瞭解，在今年7月21日，達安春之聲花園一期降價促銷，一次性跌幅高達15%，均價跌至8500元／平方米左右。降價之後，立即引起高價位買入業主的不滿，有業主陸續找到開發商，要求降價補償。因為這部分業主是在今年4月份前後以10000元/平方米的價位買進的，降價之後，大部分業主因為房價下跌，導致資產縮水14萬元左右。
而就在此時，該樓盤不遠處一個樓盤降價之後，立即對前期的業主進行了現金補償，這使得達安春之聲的開發商承受着不小的壓力。此後，達安春之聲開發商提出了折現補償方、送裝修或送車庫三種方案，目前還在就這三種方案與業主進行磋商。
據達安春之聲營銷公司一位不願透露具體姓名的負責人表示，目前開發商正在跟業主商量，等到大家都找到一個認為理想的方案之後，開發商馬上就對這部分業主進行補償。他樂觀地表示，很快就會有結果。
記者在在達安春之聲的“業主論壇”上，看到有網友發表了這樣的觀點：大多數一期的業主只接受現金補償方案，其他方案免談，要談就談退房的事！這位負責人也隱晦地表示，眾多業主希望以折現補償的方式來解決這個問題。
降價補償已經提出了近兩個月的時間，而開發商還沒有給出一個明確的答覆，這讓業主們感到有些不耐煩了，有業主公開在論壇上表達對開發商辦事拖拉表示了不滿。對此，這位負責人表示，目前提出補償的業主共有100多位，要跟這麼多人商量，不是一件容易的事情，所以時間拖得晚一些在情理之中。
這位負責人一再表示補償方案還沒有最後敲定，至於最後會選擇三種方案中的哪一個，這要看最後的磋商結果。如果業主與開發商都認可某個方案，那麼最後的補償措施也就按照這個方案來進行。
探究開發商動人承諾的背後
開發商們如此這般以積極的姿態向人們作出種種承諾，其目的究竟是什麼呢？記者在採訪中得到的普遍說法是，希望通過有效的辦法，使得購房者打消心中的疑慮，以打破目前買賣雙方僵持不下的局面。
這種說法聽上去十分的順理成章，也很容易讓普通市民理解，但是如果我們以理財的專業的眼光來看得深一些、透一些，在這些承諾的背後，開發商的意圖是不是都那麼透明呢？
銷售速度明顯加快
自新湖明珠城和上海夢想·雍景苑這兩家開發商分別推出無條件退房已經“購房保價”活動之後，在市場上引起了不小的反響。最為明顯的變化是銷售速度明顯加快。
9月6日上午記者來到新湖明珠城售樓處採訪時看到，售樓處不斷有人進出，前來向工作人員諮詢。售樓處的電話也響個不停，工作人員必須得守在電話旁，來解答各種問題。
一位開着白色桑塔納轎車的中年男子跟售樓處的工作人員經過長談之後，最終決定交付定金，準備在這裏置業。記者採訪他時，這位不願透露具體姓名的購房者表示，他之所以願意下定購房，主要是看中開發商推出的“無條件退房”承諾。
記者查閱了網上房地產，該樓盤於今年6月29日開盤，在開盤後的兩個月內僅售出44套，平均每天售出不到一套。而自從“無條件退房”的消息傳出之後，僅9月5～7日這兩天的時間內，就已售出5套，同時新增加18套的預定量。上海新湖房產開發有限公司辦公室主任毛協康也表示，近兩天看房諮詢的人特別多。
記者在上海夢想·雍景苑也碰到了相同的情形。9月6日下午，記者在售樓處採訪時，便看到有購房者與工作人員相談甚歡，工作人員也在不停地向這些購房者推薦不同的房源。雖然售樓處位於閘殷路，目前交通狀況還不是很理想的地方，甚至可以算得上有些偏僻，但並沒有因此而無人光顧。
同樣，“網上房地產”上的數據顯示，該樓盤於今年5月20日共推出168套房源，在過去3個多月的時間內，僅售出67套，平均每3天才售出兩套房子。但該樓盤在去年11月推出第一批房源時曾出現過火爆的場面，短短的一星期內就將145套房屋全部售完。
達安春之聲：補償前期業主樹公司形象
開發商推出各種方式，來吸引購房者購房，其目的何在呢？
對於達安春之聲來說，他們給一期的業主以相應的補償，顯得有些無奈。顯然，安撫前期業主是為了給後期的業主以信心。其實，這樣的做法並不是他們的首創，萬里雅筑宣佈降價之後，就立即對前期購房的十幾位業主進行了差價部分的補償。
據瞭解，達安春之聲降價銷售之後，就有業主立即找到開發商要求補償。業主陳小姐表示，她在4月份才買的房子，沒過三個月就“縮水”了，而且是由開發商主動降價造成的，這讓她心裏很不是滋味，所以要求開發商退還差價部分，她覺得並不過分。
開始的時候，只有她以及其他少數幾個業主向開發商提出補償，也許是人太少，開發商未予以理睬。在7月底，她開始在論壇上發帖子聯合其他業主，最終發展到所有一期業主都參加了進來，開發商迫於壓力也終於跟他們面對面磋商。
儘管目前關於補償方案還沒有達成最後的一致，究竟是補現金、送裝修還是送車庫，畢竟這些補償都是實實在在看得見的。照道理說，買房買車後價格跌了，這樣的風險主要應當由消費者自己來承擔，但是開發商能夠顧及自己的形象而同意作出補償，只要能最後兌現，這樣的做法還是相當可取的。
雍景苑：方案動聽兌現取證難
上海夢想·雍景苑對外公開宣稱，推出“購房保價”計劃的目的是為了避免房價大起大落，同時又能樹立購房者的信心，果真如此嗎？其目的我們不得而知。不過，實施這個方案的好處確實顯而易見的，我們可以給他們粗粗算一筆賬。
記者通過查詢“網上房地產”網站得知，該樓盤準備推出66套房源，再加上今年5月20日已經開盤仍然在售的101套房源，共167套約21100平方米。以目前對外公佈的9500元/平方米均價計算，我們可以發現，如果促銷能夠帶動銷售，開發商很快可以得到2億元的回籠資金。所以，此次“購房報價”之舉給開發商帶來的直接好處將是快速回籠資金，換個角度來想，這從一定程度上也暴露了滬上開發商們所面臨的資金週轉的共同難題。
不過，作為消費者的我們更關心的是，要想讓開發商兌現其承諾，難度將會有多大？根據其工作人員的介紹，所謂的參考均價是指銀燕房產、建德國際公寓、楊浦建設集團等三樓盤的開盤價之和除以3，顯然，一個關鍵的依據就在於這三個樓盤的開盤均價，這個價格由誰來說了算？且不論如今開發商賣房子都是“一房一價”，所謂的均價全是由開發商手中“上上下下”畫出來的數字，也不論開發商結成聯盟，同時降價或同時保價的做法並不新鮮，即使讓第三方的楊浦區房地管理部門出具相應的證明，可房管部門畢竟不能替開發商定價，即使敲了章，數字還不是由開發商說了算？
如此仔細想想，報價方案聽上去很動聽，可要真的兌現，買房人取證的難度頗大。
新湖明珠城：風險開發商的承諾有風險
“新湖明珠城”是這次“保價風潮”中最受人關注的一個。
原因有三：首先，它的盤子最大，開發工時最長，該盤號稱總投資高達“40億元”，目前僅僅在預售它一期中的第三段(總共三期之多)，在未來相當漫長的時期裏它都要和“房價下跌”做“鬥爭”。
其次，該開發商通過冠名“磁懸浮”一舉成名，在上海異軍突起。
最後，也是最讓記者關心的是它的種種財務傳聞，早在冠名“磁懸浮”時，就有證券界人士批評它“現金只有8000萬卻做個廣告花了2000萬”，本次“保價”，又被一些媒體指為“資金鍊緊到問購房者借錢的地步”。
記者在採訪時，上海新湖房產總經理陳堅堅決表示，此次無理由退房計劃的出爐，一方面是為了促進銷售，另一方面則是為了解決客戶的後顧之憂並使已經高價買房的客戶獲得相應的利益補償，並非是急於套現之舉。他說：“我們整個樓盤有80多萬平方米體量，尚有50萬平方米尚未銷售，而目前參與退房計劃的僅4萬平方米，所以客戶根本無須擔心我們的履約能力。”他還補充說，開發商主動承擔風險的舉動不僅可以保障購房者利益，也可以讓購房者看到開發商對自己產品和後市的信心，是有效打破目前樓市僵持態勢的有力措施。
事實真相究竟如何？所幸該項目的實際控制公司——浙江新湖創業投資有限公司(上證所代碼：600840，下簡稱新湖創業)是上市公司，我們可以通過它的2005年半年報裏的數據窺一大概。
新湖創業在開發“新湖明珠城”的“上海新湖房地產開發公司”裏出資4000萬元，佔據50%股份，在5席董事會中獨佔4席。它的興衰存亡無疑決定了“保價計劃”能否被執行到底。新湖創業目前總資產18.1992億元，其中負債15.7238億元，負債率近86.4%，其中它的流動負債達14.6229億元，佔總資產的近77.8%！
借得多或許不能直接說明資金鍊有重大問題，讓我們再來看看這些債務啥時候要還。2005年半年報顯示，在負債中有2.5億元為“短期借款”，其中“保證借款”由期初的1.4億元上升到1.8億元。此外，公司還有“一年內到期的長期負債”高達4億元！
公司現在的淨資產總額為3億元多一點點，對比一下即可想像如此沉重的債務所帶來的經營壓力！
再看新湖創業的現金流，2005年上半年是“淨流出”2800多萬元，其實它上半年流入的現金並不少，光光“借款所收到的現金”就多達1.8億元，無奈還得更多，達3.4億元，以至淨現金流為負數。
再看一筆主要的債務情況讀者會更明白該公司的資金狀況：2002年11月7日，新湖創業給上海新湖房產擔保向農行普陀支行貸款1.2億元，這筆錢的到期日子是2005年8月25日！然而，到期之日顯然發生了某些情況，導致無法按時償還，根據隨後的“借款展期公告”，該筆借款以及另一筆欠同一銀行的4000萬元的貸款被展期至2006年11月20日償還。以上海新湖房地產開發有限公司擁有的土地使用權證作抵押，同時浙江新湖集團股份有限公司提供擔保。
一個合理的推斷是：如果能延續上海房產調控前的銷售火爆情況，6月份開盤的“新湖明珠城”總面積41400平方米，降價前的均價為13500元左右，按照銷售50%計算，可回籠現金近2.8億元左右，正好補住到期的債務，然而它實際僅銷售8000平方米，即使按照降價前的價格計算，也僅僅回籠了1.08億元，顯然連償還一筆農行的貸款都不夠！
由此觀之，在對資金的強烈需求下，開發商作出如此“報價允諾”實屬無奈，即使2年後被退房，至少“借”了購房者的錢救了急。只不過，對參與這個計劃的購房者來說卻必須承擔很大的風險，儘管它的工作人員勸我們的記者“我們這麼大公司不可能倒閉”，但以往出事的科龍也好，德隆也好，都曾經是能調動上百億資金的大公司，卻都難填資金鍊黑洞。我們不得不多個心眼。
最後要奉告讀者的是，公司如能承諾兌現自是再好不過，可一旦發生企業破產清算之類的事件，作為合同附件存在的“保價協議”絕對無法讓你們成為第一債權人，欠民工工資欠政府稅費欠銀行債務都優先於此。(注：數據均來自上證所公開年報以及上海房地資源新建商品房交易備案信息)
住房“保價運動”“畫餅”能否變成真大餅？
面對開發商提出的種種保價措施，不管是無條件退房，還是購房保價計劃，首先，我們舉雙手歡迎，畢竟，價格有漲跌乃再正常不過的事情，像買房後房價下跌這樣的風險應該主要由買房人自己來承擔，但是如今開發商們肯做出積極的姿態，主動承諾補償買房人的一些損失，不管是出於主動情願還是迫於銷售壓力，對買房人而言都該算作是利好。
然而，在拍手稱讚之後，我們又要對開發商們提出進一步的要求了，既然你們做出了承諾，並願意將承諾寫進合同，就要讓承諾能夠兌現，讓買房人能夠得到“真金實銀”的優惠，而不要讓承諾僅僅成為一種促銷手段，成為只能看不能吃的“畫餅”。
讓我們來看看，新湖明珠城的“無條件退房”的方案只針對今年9月8日至10月31日期間在此購買商品房並已支付購房款的購房者，可以享受補償差價的權利，活動期間只有近兩個月；上海夢想·雍景苑方面則表示，在9月18日至10月17日內，凡在此購買商品房的購房者可以參加“保價”計劃，活動期間更短至1個月。開發商將保價活動壓縮在極短的時間之內，讓我們聯想到百貨商場的“新年大酬賓”、“聖誕大禮包”，因為年底的財務報表要結算了，趕快促銷一把讓報表好看一些。再聯繫到上海樓市經歷了宏觀調控政策的洗禮後，開發商們所共同面臨的銷售困局以及由此帶來的資金鍊危機，這不得不讓我們產生這樣的聯想，表面促銷的背後，是不是想通過這個舉措來吸引部分購房者慷慨解囊，幫助他們暫時度過資金短缺的難關？
既然是促銷手段，那麼“最終解釋權”就操縱在開發商手中了，能不能真正兌現就像是撞大運，遇到注重品牌形象、資金實力又強的開發商，在房地產市場上賺了大錢後拿出一點“毛毛雨”來補償給消費者，倒也是幸運；可倘若你衝着承諾花大錢買下房子，可到了真的要求“退房”或者“補差價”時，遇到一位自身要倒的“泥菩薩”或者善玩“太極”的武林高手，恐怕免不了慪一肚子的氣加上一腦門的後悔了。還有最黴運的情況，在樓市大勢不佳、前景不明的情況下，開發商倒閉的情形也將會不斷發生，倘若你正巧遇到了這樣一位，沒能度過煎熬期就倒閉了，那時該找誰去補償呢？
當然，以上所說的只是一些假設，但是請大家千萬不要不當一回事。因為一旦這些假設變成現實，那麼“畫餅”能否真正變成真大餅，購房者能否從中得到真正實惠，就要打一個大大的問號了。(文/姚淵)