國外基金再次選擇與中國的房地產業一起成長。

　　9月7日，大連萬達集團(下稱“萬達”)董事長王健林透露，通過出讓一部分股份，萬達已經從美國一個基金獲得超過50億元人民幣的資金，而“下一階段還將有幾十億元人民幣的資金進入。”此外，萬達將於明年一季度打包旗下購物中心以REITs(房地產信託投資基金)的形式境外上市。

　　但王健林以雙方有保密協議為由拒絕透露該基金的名字，同時並未確認此次股權出讓的比例。一位知情人士向本報記者透露,該筆融資來自美國麥格里銀行房地產基金，但此消息尚未得到萬達方面證實。

　　海外融資最大交易此次股權合作發生在內地的宏觀調控進入市場觀望期三個月後。在此之前，香港上市公司合生創展、廣州富力地產集團分別從國外的基金合作伙伴中得到了1.25億美元、6500萬美元。而萬達此次金額高達6億多美元的交易表明，國際資本對中國商業地產未來前景非常看好。截至目前，這是國內地產商對外融資最大金額的交易。

　　參考合生創展為得到1.25億美元投資出讓了16.7%的股份，以及富力集團用25%的股份換來6500萬美元投資的事實，此次萬達集團對外出讓的股份應該在一個相對較高的比例上，但是業內人士分析，萬達集團仍然牢牢掌握着控股權。

　　王健林說，萬達作為一個快速發展中的地產企業集團，肯定是有資金壓力的。“任何一個發展中的企業，資金很緊張是一個正常的現象。”2004年，央行在一份內部文件裏建議把購物中心貸款列入商業銀行的惜貸黑名單。今年以來，在國家的宏觀調控背景下，商業銀行在行政命令下收縮了對房地產開發貸款的支持力度，這些措施直接影響了對資金更渴求的商業地產的開發建設。從近來萬達集團高層在不同場合下的表態看，萬達方面已經修改了對商業項目開工建設的預期目標，其中資金壓力是一個重要的原因。

　　萬達集團以“訂單商業”模式創造者的身份在業界享有盛譽，在這種模式下，萬達首先與擬入駐的主力店簽約，然後再進行項目的開發建設。從項目開發的風險上看，這種模式可以有效規避招商不足導致項目失敗的弊病，而從資金的投入上看，那些有強大租金支付能力的主力店客戶的入駐可以使投資更快回收。因此，“訂單商業”模式其實是資金壓力背景下的一種模式創新。

　　同時，根據公開的報道以及萬達方面的承認，早期為了儘快回收投資，萬達曾經向一些中小客戶出售部分商業面積，以便促進投資款的回收。這種做法曾在長春等地的萬達商業項目中引起了部分投資者的反彈，因為他們發覺項目運營後的客流量太少，開發商萬達方面承諾的回報率幾乎沒有可能實現。

　　這些實踐當中的問題在經過媒體的報道後一度成為萬達商業地產開發的醜聞，以至於萬達方面不得不反思，並最終決定在新開發的購物中心招商中以租賃為主。

　　在這種背景下，尋找更可靠的融資渠道的努力一直在進行，本次從美國著名的基金手中獲得巨量資金支援正是這種努力的最新成果。

　　王健林說，在短期內，通過尋找戰略投資者引入資金，並以此為資本金尋求商業銀行的配套貸款，如此公司便可以滿足對資金需求量更大的商業地產項目的開發建設。但是他強調說，這只是一種短期的解決方案。

　　分析人士認為，類似的股權合作要冒稀釋股權的風險，而對於這個內地最大的民營商業地產開發商之一來說，控股權是一個不容被撼動的敏感問題。

　　以REITs形式上市王健林對記者說，他把通過REITs基金上市來融資的方式作為一個“靈藥”來解決萬達現金流緊張的一個長期方案。由於內地尚未正式出臺相關的法律配套，因此業界預計萬達的上市的地點會選擇在香港特區或新加坡。

　　王健林說，從數量上來說，國際上每百萬人口擁有200~300個擁有購物中心，而在韓國、日本，每百萬人口購物中心達到400~450個，中國則只有6個。英國5700萬人口中，擁有1400個購物中心，在建的還有上千個，購物中心投資已經成為英國經濟增長的一個亮點。從全世界看，90%的購物中心都是在近15年發展起來的。

　　“中國目前的購物中心建設剛剛起步，全國才有300多個MALL開業，根本談不上泡沫與否的地步。”王健林認為，中國房地產信託基金融資政策的缺乏是導致這一切的一個基本原因。

　　“不能把機會都讓給老外，中國在這個領域越開放得早，就越有做大的機會，等到國外的房地產基金都進來了再開放，那時就沒有什麼意義了。”這似乎並不是王第一次對記者抱怨。

　　萬達渴望通過REITs基金上市融資的想法至少從今年年初就存在了。王健林今年年初在接受媒體採訪時曾透露，萬達商業地產的融資上市工作將在上半年就有消息出來，但是最近他表示，該計劃將在明年一季度基本實現，“目前已經有實質性進展”。

　　他解釋說，萬達商業地產通過信託計劃上市之所以推遲，與一個巨大財團上市在時間“撞車”有關。他沒有透露更多與這個財團有關的事情。

　　對於為何把通過REITs信託基金上市融資作為主要融資手段，王健林認為，通過房地產信託基金融到的資金是資本收入，不用還本，而且資產的回報率要求較低，只要保持在5%就可以，如果該資產的租金回報在5%以上，還會有額外的收益。

　　“既然這個融資渠道是別人用10~15年走出來的路，我們當然要考慮作為一個長期目標來追求。”他說。

　　國信證券的方炎說，商業地產上市通常有兩種途徑：成立商業地產公司上市，或者把部分資產打包成基金，進行信託基金上市。他認為，前者上市後，必須要不斷有新的資產業務進入，公司必須要在開拓新業務上下大力氣，否則股票將失去吸引力。而後者的收益主要來自於商業項目穩定的租金流，它們通常具有長期穩定的特點，只要將其穩定在一個回報水平上就可以了。

　　另有觀點認為，後一種融資模式僅僅關注參與基金的那些商業項目的運營狀態，不像前一種模式對整個公司的運營狀態影響更大。在前一種模式下，一個項目在運營當中如果出現利空問題，將波及到公司其他項目的正常運轉。信託基金模式則不會發生類似的傳染症狀。