今夏登陸的颱風，不時給“火爐武漢”送來陣陣涼意。隨着國家房產新政的實施，昔日炙熱的樓市也漸漸透出涼意。
上月底該市房產局的消息：二季度商品住宅均價3084元/平方米，比去年末上漲8.7%，但漲幅較去年同期下降了近3個百分點。
經過幾年快速增長，武漢房價首度突破3000元關口。3000元“後時代”的武漢樓市是延續以往脈絡發展，還是呈現嶄新格局？
全面普漲時代漸漸退出舞臺
翻看武漢房價歷史，從2002年開始，以每年兩位數的比例大幅上漲。只要是新盤上市，不論戶型和地段，價格一律是不斷攀升。這一情形在年初國家出臺一系列穩定房價的政策後才開始悄然變化。
當代地產總經理陳海淳介紹，“從春節後房屋銷售效果看，受調控影響，確實比去年差一些。”今年二季度全市商品住宅銷量比一季度下降7%。
某開發企業銷售總監對記者感嘆，以東湖開發區樓盤現在動輒上百畝的開發規模，遠超目前的需求增長。現在大盤城郊地區的開發商因資金扛不住，最有可能率先降價。而這一斷言“不幸”言中。
本月初武漢房產局公佈七月最後一週房價：沌口、光谷、後湖等地區房價出現了每平方米幾十元不等的下跌。億房網研究員評價，僅憑一週行情並不能判斷未來走勢。但一個明顯的信號是，以往“皇帝的女兒不愁嫁”的商品住宅已經出現價格分化趨勢。
與房價明跌不同，部分開發商打起了“暗降”的戰術。沌口泰合百花公園的開發商承諾，對購房者2年內賣房的，報銷其賣房營業稅金。而在中南路一標價四五千元的高價樓盤也打出“買1000元VIP卡抵10000元房款”的變相降價牌。
這種變化的背後是宏觀調控對穩定民眾心理的影響，居民持幣待購逐漸增多，直接減少現實購買需求。而在市場化背景下，決定房價的關鍵因素是市場供求而不是成本，當現實需求減弱，部分開發商降價促銷也就成為必然。
中小戶型唱主角
“現在最好賣的是90-100平方米的住房，總價在25萬元以內。”武漢規模最大的二手房中介順馳置業總經理張建周說。實際上不光是二手房，新樓盤同樣是中小戶型明顯俏銷。
8月上旬，在武青四幹道一處已完工的樓盤售樓部裏，工作人員告訴記者，120平方米以下的房子早就賣完了，而150平方米以上的還有十來套。
一位售樓部人士說，現在150平方米以上的住房一般都在50萬元左右，而120平方米以下的中小戶型大部分價格都在30多萬元以內，市民的經濟壓力要小得多。
大戶型的主角身份正在退位，中小戶型漸漸走向臺前。據統計，上半年樓盤銷售中120平方米以下的佔總銷售套數的53%，比去年上升了6%。隨着70萬平方米小戶型動遷商品房和500萬經濟適用房的逐步上市，以中小戶型為主的戶型將成為未來幾年的主流。
5月31日建設部批准武漢普通住房標準。其中有一條規定：享受優惠政策必須是單套建築面積140平方米以下。雖然優惠政策具體規定還未出臺，但這一標準無疑從政策上印證了倡導建設中小戶型房屋的官方立場。
開發商與消費者更趨理性
8月11日上午，記者來到武漢市房地產大廈二樓，好幾家樓房銷售部和中介公司的展位前近半個小時內都是空無一人。而幾個月前，這裏曾是人流如織。
針對調控下的武漢樓市，有業內專家指出，城市價值決定房產價值。對比周邊省會城市類似的房價，只要武漢經濟仍保持快速發展，房地產價格總體上還會上升。
房地產“大腕”武漢萬科公司的觀點是，類似武漢這樣以自住型需求為主的城市，其城市化進程的加速及城市經濟、購買力的穩步增長，旺盛的住宅需求不會發生根本性改變。“但在宏觀調控後，人們對於房地產心理預期會更加理性。比如廣八路一樓盤定價4000多元，很多武漢大學老師稱不買了，而以前可能是爭搶。因此，未來房價應該是小幅緩漲為主。”武漢大學社會學教授周運清說道。
就在武漢樓市漲幅減緩之際，一個有趣的現象出現了。7月26日，武漢掛牌出讓6塊土地，其中4塊土地因無人問津而流拍。這與上半年掛牌土地頻頻受港商青睞，斥幾十億元巨資拿地的情形相去甚遠。“四塊地起始價都過億元，其規劃用途及條件，影響了發展商決策。但這也反映出當前發展商投資更趨謹慎。”武漢萬科相關負責人評價。“政府現在也陸續出臺政策穩定房價。今年先後推出開發500萬平方米經濟適用房計劃、期房限轉、開通房地產市場信息網等系列舉措穩定房價。”武漢市房產局市場處耿處長認為，特別是信息公佈日趨透明的長效舉措，促使消費者與開發商決策更加理性。
(作者：江萌歐陽麗)