8月15日下午，央行發佈了首個“國家級房地產金融報告”———《2004中國房地產金融報告》。央行新聞處有關負責人在接受採訪時表示，這是央行成立以來發布的第一份中國房地產金融報告，以後將每年發佈一次。而由央行研究局、金融市場局等多個核心部門組成的“中國人民銀行房地產金融分析小組”，每年都將對房地產市場進行全面分析，並將最新情況公佈於眾。

　　分析人士認為，首份《中國房地產金融報告》用詞大膽犀利，分析詳細深入。31頁的報告中，對北京房地產開發商負債經營、上海房地產泡沫、境外資金加速進入熱點地區房地產市場、“假按揭”成為房地產市場主要風險等問題都有詳細論述。央行繼續全面規範中國房地產金融的決心已表露無遺。

　　境外資金“淘金”加速

　　在坦言房地產市場供求得到改善的同時，央行也指出：房地產銷售價格仍上漲較快，僅2005年一季度，全國商品房平均銷售價格同比增長12.5%；住宅供應結構性問題凸顯，中低檔普通商品住房供應不足；投資性購房需求增長較快，尤其境外資金紛紛進入熱點地區房地產市場；另外，個人購房貸款集中於少數重點城市和熱點地區，尤其是上海、北京、天津等大型城市。

　　“據建設部2004年調查，北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內轉手，23.5%用於出租，48%空置待漲價。”這意味着北京每五套商品住宅中，就有將近一套是用來投資的。

　　央行還為其中的“投機炒作”敲響警鐘。央行認為，目前房地產市場的投資炒作表現為一些樓盤短期內價格上升較快，部分購房者轉手牟利；部分城市次新房(購買後不到兩年)短期炒作現象突出，如上海市2004年次新房轉讓佔二手房交易量的46.6%。

　　值得關注的是，受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場。而境外資金主要是通過直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發企業、包銷的方式批量買入樓盤再進行商業性銷售的間接投資、外資銀行對房地產開發企業和個人發放貸款、非居民外匯流入結匯購買房產等四大渠道進入中國房地產市場。雖然央行並未公佈外資進入中國房地產市場的總額，但是2004年1-11月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222億元。

　　風險：上海高價房泡沫程度有多高

　　在央行報告中，還對上海和北京不同的房地產風險因素進行了分析，並總結出中國房地產金融的市場、財務、道德、操作、信用和法律的六大風險。

　　“上海二手房和高檔商品房的泡沫程度值得關注。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。”這是央行第一次在正式報告中提到了“房地產泡沫”問題。而作為論據的是，人民銀行上海分行報告顯示，2004年上海內環線以內區域新建商品住宅銷售價格漲幅達27.5%；近期上海等地商業銀行紛紛提高住房抵押貸款首付比例，有的甚至高達50%，以防止抵押物貶值的風險。

　　在北京，較大的風險因素則是房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。據瞭解，2000-2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%，房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重。央行不無擔憂地指出，由於房地產開發企業良莠不齊，隨着房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鍊條日趨緊張，一旦資金鍊條斷裂，風險就會暴露。另外，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。“假按揭”不以真實購買住房為目的，開發商以本單位職工或其他關係人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款。據工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80%是因假按揭造成的。假按揭發生的原因有的是由於不法房地產商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發商勾結，共同騙貸。

　　今明兩年商品房價格增幅將放緩

　　央行預測，由於房地產市場供給和需求的變化，同時由於國家近期出臺了一系列調控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機行為，2005年、2006年全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。

　　同時，房地產信貸將繼續較快增長，2005年底全部房地產貸款餘額將達到3.1萬億元，個人購房貸款(不含公積金貸款)將達到1.9萬億元，分別比2004年底房地產貸款和個人購房貸款增長20%和22%。

　　在預測今年房地產價格和房地產金融的同時，央行還直言不諱地指出了影響房地產健康發展的五大因素。其中“地方政府並不十分在意土地利用的長期規劃，更樂見房價、地價的上漲”成為重要因素之一。

　　央行建議取消現行房屋預售制度

　　在央行報告中能清晰看到，房地產的健康發展正需要各個部門的“組合拳”。其中，有關部門應加強城鎮廉租住房制度，成立專門機構加強公積金監管，允許發達地區優先提高個人公積金繳存比例；要嚴格區分居民房改住房、居民居住購房需求與投機性購房行為，對第一套住房和第二套住房採取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比率。同時還要利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作。央行報告中透露，財政部已在部分城市試點不動產稅。還可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。

　　報告同時顯示，央行將完善懲戒機制，以防範“假按揭”風險。具體方式如公開披露騙貸企業名單等。對於協助開發商套取個人住房按揭貸款的銀行責任人，應對其違規行為進行追查和懲罰。

　　同時，“加強利率風險管理”也被央行列為對策之一。央行將提倡商業銀行提供多樣化住房信貸產品，滿足借款人規避利率風險的需要。可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款，使商業銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。同時，有關部門應進一步研究利率風險管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。