"六一"新政後,南京一些板塊的房價出現波動，降價行為已不鮮見。正在經歷盤整期的南京房價下半年走勢如何？記者近日採訪了多方人士，他們在分析樓市下半年走勢時,主要有大幅下跌和小幅波動兩種看法。

　　大跌派："囚徒困境"將引發連鎖反映

　　大幅下跌派認為，決定房價最重要的因素是買賣雙方的心理。目前南京多個板塊出現價格波動，買漲不買跌的消費者將更加理性。房價一旦出現鬆動會引起連鎖反映，最終導致大幅下跌，具體看有以下幾個原因：

　　價格戰帶來連鎖反映。宏觀調控力度加大後，南京許多中高檔商品房滯銷，有的樓盤半年僅賣出一套。在目前銷售壓力加劇的情況下，某些區域的開發商已表示"挺不住了"。據瞭解，南京河西率先打響價格戰之後，近期又出現了更大幅度的團購優惠。近期，南京市主城區周邊的河西、浦口、江寧等板塊紛紛樹起價格優惠大旗，降價樓盤連續創出銷售佳績。這些率先降價的開發商"脫身"之後，其他開發商在資金壓力下，為了擺脫"囚徒困境"，可能會紛紛跟進。其結果必然是大規模的降價潮。而周邊板塊的降價熱銷將分流許多原本打算在城中板塊購房的消費者。城中板塊雖然抗跌能力較強，但也抵不住消費者不買賬，最終也將選擇降價促銷。

　　存量房過大，供求比進一步拉大。南京市新建商品房存量目前已超過400萬平方米。下半年，存量房還將因大量樓盤上市而增加。據統計，二季度南京房地產市場總需求為368萬平米，總供給為580萬平米，總供需比達到1.57：1。其中，新建商品房需求236萬平米，實際供給435萬平方米，供需比更是達到1.84：1。與今年一季度相比，供大於求情況有所加劇。由於當前市場冷淡，二季度南京市至少有20家樓盤推遲開盤，因此，今年三四季度的樓盤上市量會有進一步增加，三季度新建商品房的供給總量約為600萬平米，大於二季度的供應總量。2005年全年，南京市新建商品房上市總量約將達到1400萬平米。

　　消費心理發生微妙變化。抉策地產研究中心的二季度研究調研結果顯示：在新政出臺之前，有超過60%的購房者認為房價會持續上漲，其比例達到67.1%，可以看出，在新政出臺之前，購房者對房屋的升值還是抱有很大期望的。認為房價會跌的只有21%。新政出臺後，漲跌比發生了明顯的位置對調，認為房價會漲的由67.1%狂跌53.9個百分點，跌至13.2%，受調查者對房價上漲的信心大跌。認為房價會跌的比例由新政前的21%狂漲至75.7%，有三分之二的受調查者認為房價會跌。由結果分析，新政的出臺，確實穩定住了房價，也摧毀了潛在購房者潛意識下的房價只升不跌的信念。

　　房價出現負增長。抉策地產研究中心根據供給面積與市場價格加權計算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加權平均價格為5135元/平方米，與今年一季度相比，上漲22元/平方米，上漲幅度僅為0.4%。扣除物價上漲因素，南京房價已經出現負增長。

　　綜上所述，一些分析人士認為，南京樓市可能在今年下半年出現大幅下跌的行情。

　　波動派：土地供應趨緊，購買力依然強勁

　　小幅波動派認為，從國家土地政策和長三角中心城市的吸納能力來看，房價出現大幅下跌的可能性不大，具體原因如下：

　　新政僅一個月，南京樓市就出現"先抑後揚"，表明購買力依然強勁。7月，在各項政策都已充分見底之後，4-6月間"積壓"下來的潛在自住性購房人，開始把握時機，逐漸入市；與此同時，開發商也逐步重樹信心，調整價格和房源上市進度，以加快走盤量。南京7月樓市一反常態，呈現在人們面前的卻是一幅淡季不淡的景象。南京網上房地產數據顯示，7月上旬全市商品住宅日均116套，較6月份提高31.8%。7月中旬全市商品住宅成交量明顯上升，日均成交143套，較7月上旬提高49%，"回暖"趨勢十分明顯。而7月下旬，甚至出現了連續幾天成交量都在200套以上的情況。居民可支配收入的增加成為商品房價格的支撐面。根據南京市統計局相關數據表明：今年上半年，南京城市居民人均可支配收入達到7812.63元，比上年同期增長27.4%。農村居民人均現金收入達到3488元，比上年同期增長17.9%。尤其是上半年，在城市居民收入中的工薪收入達5670元，同比增幅達到33%。

　　土地等成本上漲讓房價降不下來。在國家耕地保護政策的嚴格限制下，長遠看土地供應將越來越緊張，土地成本越來越高。目前積壓的商品房根本不能滿足今後的需求。而原材料成本的增加，將體現在今年新竣工小區的終端售價上。國家對住宅節能的硬性規定，使得建築成本加大。

　　城市化進程加快對房價也起到支撐作用。未來幾年，南京市將進一步增強作為長江流域四大中心城市和長江三角洲區域中心城市的戰略地位和輻射功能。到2005年，縣域城鎮化水平將達到45%。

　　金融政策對房價影響其實並不大。從央行的再次加息來看，因為房貸的加息幅度並不是很大，所以南京市房價的抑制作用並不明顯。這個加息對購房者生活的象徵意義要大於指導意義，尤其是對個人購房者。

　　綜上所述，商品住宅從長遠看依然是緊缺型商品，降價的空間並不大。目前的房價波動更多的是由於國家宏觀調控對消費者帶來的心理變化。當價格降到消費者心理價位後將激發購買熱情，對房價起到頂托作用。如果樓市長期低迷，政府也不會袖手旁觀，激勵政策將會帶來樓市的迅速復甦。因此，房價只會在短期內小幅波動，長遠看將穩步上升。