編者按

　　這一輪調控無疑令過往叫各業豔羨不已的房企們遭受巨創。從調控伊始，各路非主業資本競相撤離，到今日房企艱難度日，直至賣地換錢，並最終走上歇業的道路，昔日的“產業豪門”如今卻不得不獨自面對一個冷峻的現實。

　　能夠存活的畢竟是少數，也一定是強者。

　　目前北京的4000多家房地產企業，約有一半企業手裏有開發項目，而真正具備開發實力活躍在市場上的企業不超過1000家，手中有項目在開發的也就在300家左右

　　“有些公司幾個月前打電話還有人接，現在已變成空號，或者換成別的公司了。”畢明(化名)是京城某家代理行的部門經理。出於業務聯絡的需要，他們會定期與房產公司溝通。但最近這種“人去樓空”的狀況越來越多。

　　一切始於去年的“8·31”土地大限。畢明所在的公司擁有約80%北京房產企業的基本資料。據該公司研展部門統計，“8·31”以後，在近一年的時間裏，北京約有20%的房地產公司消失不見。

　　這個數字還在不斷攀升。

　　倒下

　　姚文(化名)領導的公司恰恰處在20%的行列裏。今年初，他的公司正式歇業。

　　當年，公司成立時正逢福利分房時代的終結，雖然註冊資金少得可憐，但總能憑藉自己的能力拿到一些土地和貸款。幾年下來，儘管推出的項目規模相當有限，但也積累了不少開發經驗。

　　過去幾年，北京市場中，類似的小公司充斥其間。由於擁有豐富的人脈資源，佔盡地利的本地小型開發企業，資金實力雖不能與大開發商媲美，但經營狀況也差強人意，尚可維持。“手裏有地，心裏不慌，”姚文說，那時候公司通過轉讓土地給拿不到地的外來大開發企業，一直盈利頗豐。

　　但隨着一系列緊縮政策的出臺，姚文的公司卻開始進退兩難。“有地，卻沒有資金開發成為最大的難題。”加之“8·31”以後，公司無力開發，擁有的土地幾乎都被收回，其中僅有一幅順利轉讓，並緊跟着註銷了項目公司。

　　已經休息了一陣子的姚文正在考慮要不要到一家代理行去工作，可屈就並不容易。

　　記者在採訪中發現，絕大多數中小房企都表示，現在從銀行獲得貸款基本沒有可能。因此，他們有些靠轉讓項目公司獲得資金，並開始逐漸轉型。而原先的項目公司一旦被收購就名存實亡了。

　　畢明表示，在他接觸的公司中，有的公司只有幾畝地了。而相當一部分住宅的開發面積都在20畝至30畝之間。小公司的項目規模和影響力受到侷限，在各種配套上很難提供有效供給。規模小導致開發成本居高不下，在價格上實際難與大盤相爭。此外，現在開發商大多采用項目制，有些小項目的確是房子賣完了，公司也就找不到了。

　　困局

　　土地收緊和銀根緊縮的雙重壓力令大多數的中小房企苦不堪言。規模小，因而資信程度低，籌措資金相對困難。隨着“國八條”配套細則的出臺，無論買房者還是開發商，都開始較長時間觀望，資金回籠期隨之拉長。類似姚文公司的倒閉事件時有發生。

　　一個不容忽視的事實是，目前為止，北京土地整理儲備中心今年共成交了23幅地，而去年卻一共出讓了60幅地。雖然下半年仍有30餘幅土地將入市，但類似華潤天價拿地的事件已經嚇退了很多開發商。在清河地塊的拍賣現場，某開發公司代表葉偉直言不諱：“我們這樣的小公司也就是來湊湊熱鬧，把手裏的項目做完就幹別的了。”

　　另一方面，市場上仍有許多開發商要尋求土地轉讓。據瞭解，北京“8·31”過關的項目一共有288個，其中近兩成的開發商因資金短缺問題，公開轉讓項目或者尋求合作。這些尋求轉讓的地塊，從幾十畝到幾百畝不等，甚至還有上千畝的地塊。不過，一些大公司的開發部明確表示，不會輕易接收這些土地。“這些未過關土地存在很多遺留問題，如果債權不清，即使接手也會很麻煩，所以不是首選目標。”北方地產董事會祕書楊青告訴記者。

　　重組

　　北京統計局公佈的數字顯示，北京的房地產業發展開始呈現出後勁不足的態勢。從去年10月之後，北京新開盤的房地產項目數量開始明顯放緩，新開盤數量出現大幅下滑。楊青分析，目前北京的4000多家房地產企業，約有一半企業手裏有開發項目，而真正具備開發實力活躍在市場上的企業不超過1000家，手中有項目在開發的也就在300家左右。中原地產總經理李文傑認為，在這些公司中，以國有企業佔主體的這部分，由於擁有大量的土地儲備，開發還勉強可以維持。但有些實力很弱的項目公司後續開發是個問題，這些公司逐漸消失十分正常。

　　而楊青更是語出驚人，他認為此輪洗牌過後，北京的房地產企業最多隻能剩下500家。他表示，招拍掛實行以來，對房地產企業的資金水平和專業化程度要求越來越高，中小企業的退出是形勢所迫。

　　全國的情況同樣如此。目前，國內現有房企3萬多家，其中相當部分年均開發面積不足2萬平方米——還不到北京一棟中型住宅樓的規模。而業內人士估算，我國房地產市場規模大致在7600億元，2004年有20%的增長，預計未來每年是15%~20%的增長。但即便是萬科，其市場份額仍舊不到1%。因此，接下來房地產的結構重組是必然的。

　　由房地產成熟的國外經驗與市場集中度調查表明，10%~20%以規模開發住宅產品為主的大型房地產企業終將佔據70%~80%的市場份額，而70%~80%以準確目標市場定位和特色化產品為主的中小房地產企業佔領10%~20%的細分市場。