“通過10多個小時的工作，我基本上說服了南都。最近他們召開董事會，決定了南都的轉型方向，就是如何利用REITs市場，從傳統的地產開發商轉型為投資商。”8月5日，在本報參與聯合主辦的博鰲21世紀房地產論壇2005屆年會上，上海瑞思房地產投資管理有限公司總經理王世渝先生向本報記者透露了浙江南都欲轉型做地產投資商的消息。

　　王世渝還表示，5個多月前併購南都，萬科並不是最大的贏家。

　　此前，有業內人士分析，萬科併購南都，獲得了南都的土地儲備，輕易地實現了長三角的戰略佈局，看起來是獲利者。但是南都套現19億元，令其逃脫資金危局，也有一定的“收穫”。尤其在宏觀調控以後，“氣候”發生變化，而甩掉包袱的南都卻成功地走在轉型的路上，甚至有入主萬科的可能。以此看來，南都才是併購一案的最大獲益者。

　　而與南都董事長周慶治私交甚密、長期從事投資工作的王世渝在論壇上的一番闡述，證明了此前業內的猜想並非完全虛構。

　　南都50億元債務轉至萬科

　　“沒有理想的企業是做不大的。”這是萬科總經理鬱亮的一個信念。為了實現這個理想，萬科需要展示自己的力量。

　　今年3月3日，萬科製造了國內房地產業併購的最高紀錄：斥資18.5785億元從上海中橋基建(集團)股份有限公司手中受讓上海南都置地有限公司70%、蘇州南都建屋有限公司49%和浙江南都房產集團有限公司20%的股權。

　　南都集團成立於1991年，業務涉及房地產、基礎設施、金融服務、通訊產品及網絡資訊等，1993年進入房地產業，其董事長周慶治則連續四年上榜《福布斯全球》中國大陸100首富企業家。後南都集團房地產業務以南都置業為核心，並以杭州為中心、長三角為重點區域，逐步開拓了上海、寧波等多個城市的市場。今年3月的那次交易幾乎出讓了浙江南都在江浙滬三地除杭州外的所有最優質地產項目：截至2004年12月31日，上海南都淨資產值為22150萬元；蘇州南都淨資產值為27820萬元；浙江南都的淨資產值為34923萬元。

　　當時大部分人都認為，萬科下了一步好棋：它獲得了南都擁有的上千公頃土地。但是，對於南都來說，近19億元資金落袋卻可以解決很多現實問題。

　　萬科今年3月4日發佈的公告表明，南都旗下的三家公司——上海南都房地產、蘇州南都房地產和浙江南都房地產——累計債務達到50億元左右。扣除未來房地產項目出售的回款，仍然有不少的債務。這或許正是南都尋求資產出售的重要原因之一。

　　曾陷入資金危機

　　萬科併購南都一案的另一個重要角色是上海中橋。

　　上海中橋成立於1994年。從1995年開始，國際金融公司(IFC)和美國國際集團(AIG)下屬的亞洲基礎建設開發基金收購中橋30%股份，此後中橋的主要業務集中於投資城市基礎設施項目。2000年，中橋將業務擴展到房地產領域，並持有了南都集團控股的南都置業的若干股份。但是，房地產業務的擴張與國際金融公司的公司章程相沖，作為世界銀行下屬的半官方公司，按其章程規定中橋不能經營房地產業務。

　　2003年下半年，兩家國際投資人決定撤資，而此時正是南都急需資金的時候。

　　周慶治本來希望通過南都置業上市來填補這個缺口，但其2003年發行A股申請即將由證監會發審委“過堂”時風雲突變，南都置業董事長許廣躍要求分家，帶走了南都集團12%的總資產和原來管理團隊中的一些精英，這對南都無異於雪上加霜。南都置業元氣大傷，在2004年7月撤回了上市申請。

　　隨後，傳出了萬科與南都祕密洽談合作的消息。最後得以成交，顯然是因為萬科近19億元的出價滿足了南都對資金的渴求。

　　更為重要的是，在中央2004年的調控組合拳出臺之後，樓市驟冷，在杭州市產權交易中心掛牌轉讓部分股權或全部股權的房產公司多達7家，而且“賣價”都不是很理想。

　　在多數杭州房地產企業惴惴不安之時，落袋為安的19億資金已經足以讓南都於風雨到來之前“閒庭信步”。

　　以退為進？

　　當然，南都出售手裏的優質資產並不僅僅是為了暫緩燃眉之急，也不只是換來一個意外的“延命丹”。

　　南都出售資產之初，曾有媒體認為周慶治是套現抽身。不過，河南建業董事長鬍葆森的觀點或許最為貼近周的真正想法。胡葆森認為，周之所以會賣掉蘇州、上海的大部分股份，說明他無意在這些城市再發展而是要“撤出”。但周不是要撤出房地產業，而是將優勢兵力與資金都集中到他的根據地浙江去。“我的感覺是，周慶治在審時度勢後，選擇了與建業類似的企業發展戰略，在一地做大做強。”胡葆森在接受媒體採訪時說。

　　在萬科併購南都僅僅一個月之後，調控風雨便襲向上海的房地產市場。如果併購晚發生一個月，南都的世界可能將完全改變，最壞的一種可能是資金鍊斷裂。

　　這種災難性的後果沒有出現，而周慶治付出的成本卻相當低。儘管媒體基本上都認為萬科通過收購可以取得自己最缺乏的東西：長三角的土地，但事實上，事情並非那麼簡單。

　　南都集團的房地產業務主要集中在浙江南都房地產集團有限公司和浙江世貿中心有限公司，而萬科收購的僅僅是浙江南都20%的股份，這個比例並不能保證萬科可以獲得它渴求已久的土地。因此，有分析認為，與萬科的交易，不過是周慶治“斷枝蔓、增主幹”的一招妙棋。

　　入主萬科的猜想

　　也有業內人士認為，3月份的併購案或許會產生另一種後果，就是周慶治通過股權轉讓將南都裝進萬科，然後收購萬科股權，最終成為萬科的大股東。

　　對於這種說法，鬱亮曾解釋：“萬科是上市公司，換股要通過證監會審查。一審差不多一年，一年過去了，資產評估都得重來。”但他同時向媒體表示萬科歡迎任何有實力的公司成為自己的股東。而周慶治也透露，會和萬科有進一步合作。

　　這些有意透露的消息背後，究竟是兩家房地產公司什麼樣的打算，誰也無從得知。

　　不過，萬科董事長王石的一句話卻可以讓正在經歷風雨的萬科和南都有一個警醒。這位地產大佬說：“如果規模不是比對方大10倍，不要輕言併購。”