新政作用下，各大城市都不同程度地受到了衝擊，然而就有人在冰凍時期，逆市購房，這是為什麼呢？
如果說，新政以後，各個城市受到的影響不盡相同，房價的走勢也大相逕庭。但有一點卻是完全相同的。那就是購房者共同的心態：觀望。
如今的房子真是不好賣。記者近日和北大一位老師朋友聊天，說到她想買個小戶型做書房的事，她表示過段時間再考慮。當問及過段時間地段也許就沒那麼合適了，她說現在全國房子一片降價之聲，連中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容都說過，北京應該下跌30%。另外她和老公在電視上看到北京地產大腕們在對話節目裏自己都說不急着住可以不急着買。像這位老師這樣想法的購房者目前可以說是整個房地產市場的主流，代表了購房者共同的心態：既然局勢暫時不明朗，就乾脆過一段時間再說。
其實，在6，7月這個所謂的樓市冰點時期，記者在結束上海樓市真相大調查之後，回北京有一個特別強烈的感受，就是這兩座中國最具代表意義的特大中心城市，在濃厚的觀望氣之下，事實上的表現卻有明顯的差異。北京，在這條結冰的河流之下，些許的暗流在靜靜的湧動。據中國人民銀行6月7日在其官方網站上發佈的一則調查報告顯示，上海今後三個月內準備購房的人數比上季下降了12%，重慶、西安、武漢和天津分別下降了3.7%、3.3%、2.2%和0.8%，只有北京和廣州這兩個地方，出現了與其他地方完全不同的情況--準備購房人數不降反升，分別上升了2.2%和0.7%。雖然說市場表現出來這種上升勢頭並不明顯，市場也和開發商、購房者、專家一樣，不會簡單地依據某個調查數字而盲目樂觀，但記者在採訪中的確注意到，北京的房產銷售比較上海樓市熱烈之後突然的死氣沉沉來說，顯然是更有生氣一些。
總有一些人，在各種理由的支撐之下，逆市而為，大膽入市。那麼，這些理由都是來自哪些方面呢？記者用一週時間，選擇了不同區域不同檔次的樓盤進行了一個抽樣調查採訪。對他們入市的理由進行了歸類和分析。
別墅豪宅傲雪而開
在採訪中發現，北京的別墅購買市場受到新政的影響最小，開發商銷售的心理也最為穩定。一位在順義做別墅的開發商告訴記者，在新政之後，客人在購房時有時會諮詢一些房價趨勢的問題，或者也談論一些目前關於房地產市場的各種爭議，但基本上不會影響他們自己的決策，對購別墅的購房者來說，真正關心的是房屋的品質，價格不會因政策的變化而有太大的起伏。幾個做別墅銷售的負責人都談到一個共同的理念，在別墅的銷售過程中，消費者更注重產品的位置、定位和所提供的一些管理和服務，至於價格漲一千跌一千，並不會像普通住房那樣令人關注，更不會象一般住房的購房者那樣根據這些來計算開發商的利潤。因為物業檔次類別不一樣，購買對象關注的點也完全不同。這就是別墅豪宅在這次新政中銷售受到影響相對最小的原因。
所以從6，7月看來，別墅豪宅這類高檔樓盤銷售正常。不正常的是：有些購房者瞭解國家將限制高檔樓盤的開發，以至於產生“物因稀而貴”的感覺，並實際上促進了少量購買行為的提前。
點評：北京別墅豪宅類樓盤受到的影響非常小，因為這類樓盤一般都為自住購買，更為關鍵的是，他們付款方式基本上都是一次性或分期支付，很少有人選擇按揭。所以，銀行金融政策的變化幾乎不會對他們有任何的限制。這些樓盤一如冬天的臘梅，正靜悄悄的傲雪怒放。
自住市場有後勁
6月1日大限前幾天，上海房產交易廳到了晚上9點，還排着長隊等着過戶；而北京交易廳門可羅雀，可見兩個城市市場表現截然不同。正是這種自住的市場需求，使購房者在短暫的觀望之後有些人仍然會下手購買。
7月16日，在上地某電梯公寓售樓處，記者巧遇正在購房的張女士。她說這個樓盤已經賣了半年，開始很火爆，“這兩個月清淡一些，我一直關注着它的銷售，因為我一直就住在上地，所以喜歡也習慣了這個地區的文化氣息，再說這離我姐姐家近，老人們過來住很方便，我們姐們有個照應。這兩月本來想房價是會跌一些的，所以一直沒有下手，但兩三個月過去了，房價一分不跌，倒是現房越來越少，心裏就有點慌。後來我跟家人探討這個問題，於是明白了一個道理，便宜是誰都想佔的，所有關於降價的消息都會影響我們決策，但是房子跟別的產品不一樣。再說這7000多的價格，能降也不會很多，我花錢得買個滿意。再說興許能買個價格便宜的房子，但離我姐姐家就遠了，是得是失很難說清。一家人商量，還是決定現在買算了”。
點評：有調查表明，北京市場自住購房佔到80%以上。所以說，對北京房地產市場來說，持幣待購者往往出於自住的需要，是潛在消費羣體，長期來看，其購買需求並不會因政策的改變有太大的波動，頂多是購買時間的選擇會稍稍後移。不會對市場供求關係產生太大的影響。倒是這位張女士的道理，她對房子這類商品獨特性的理解，可能比我們好多銷售人員理解得高級和到位得多喲。
投資着眼更長線
雖然在北京房屋購買中，投資型只佔到15%-20%，但它多屬於長線投資型，比起上海那種準確說更應叫做投機的投資，北京的這種市場更為穩定。記者認為，租金售價比被普遍認為是驗證一個市場投機程度的重要指標之一，租金也是一種房價，它反映城市比較真實的購房需求。在這方面，上海的租金售價比遠低於北京，只有3%左右，而北京一直保持這個水平的2倍。
在朝陽公園附近一個樓盤，記者採訪了一位叫秦益的理性投資者。他說，我認為房地產不管從自住還是買來出租，都應該是一個從長遠看的投資行為，而不能鼓勵那種人為炒作的短期投機行為，那樣的市場是不正常的，受害的將是我們每一個人。保持房地產穩定的價格增長才是對大家都好的。他表示，目前北京這方面做得比較好，碰巧手上有一些錢，又不是做生意的料，所以想買一處房子作為長線投資，樓盤的品質高和地段好是保證它將來有較好出租價的關鍵，所以目前房價要跌的消息對他來說不是最重要的，因為他在斷定這座房子能不能買時更多考慮的是這筆錢的長線穩定回報。單純從目前的價格和租金比來看來，另外一個樓盤更划算，因為他是作長線打算，所以不能只計算眼前的利益。
北京萬達廣場房地產開發有限公司副總楊明明介紹，萬達廣場的投資回報率達10%，這就是吸引有些購房者從一直觀望到最後漲了5，6000還是要買的最簡單的理由。他認為，一個地段好品質好的項目，對投資者的吸引力必然導致競爭優勢。
點評：投資客在京滬兩地完全不同的表現，使得當政策走向以打擊房地產市場中的投機行為為主的時候，北京房地產市場的供需關係受到的影響較小。北京顯然沒有像上海那樣有很多頗為活躍的投資客。北京房地產投資市場發展良好，市場租金水平比較高，投資者可以做一些中長線。秦益先生的投資理財的確眼光長遠，非一葉障目。
剛性需求撐起二手房
每次提到炒房，人們都會很習慣地將北京和上海進行比較。相比於北京，上海房地產市場存在很大比例的投機性需求。據北京中介有關調查表明，在北京購買二手房的人90%以上是出於剛性的自住需求，而上海60%以上買二手房則是為了再次炒作；上海2004年二手房交易量達30萬宗，一年之內一套房子可能被頻繁轉手，因此顯示出二手房交易量很大，與一手房基本相當，而2004年北京二手房交易量僅4萬套，並且很少有房子在一年之內被多次轉手。因此，北京的二手市場從來都是羞答答的玫瑰靜悄悄的開。
由於這種自住的需要和市場的不同，所以新政之後，北京二手房中介自然不會像北京那樣每天關掉幾十家。生意雖然慘淡了些，但也還是有交易進行。正在一家中介公司買房的劉明是來自重慶的一個小企業經營者。他說自己的生意這兩年需要在北京發展，與其租房，不如買個二手。他認為北京的市場沒有太多的降價空間，二手房其實只要自己會選擇，會選到性價比較高的房子。他相信自己的眼力，一定能在二手房市場淘到自己中意的房子。至於現在買還是過段時間倒不是最重要的，最關鍵的是選房的技巧。他坦言：“二手房除了房子本身要考眼力之外，還有賣房者的賣房目的也各不相同，只要自己會判斷，哪需要等待大氣候呀，聰明人什麼時間都會把握機會。”
點評：在新政出臺後的北京二手房市場，已經出現售房者將新增加的營業稅等成本，轉嫁到購房者身上的現象，只要這種自住需求存在，賣房者，中介和購房者都有自己的一本帳算，因此市場永遠存在。
北京的水土製約了炒房
有一個在北京工作的上海朋友，七月買了一套200多平米的房子，在談到他的決策參考時，非常明確地表示，北京炒房客很少，市場是成穩的，“我該買房就會買，不會受太多議論的干擾”。他說：我只做大局的判斷，北京房改、土改和市場起步都要晚於上海，並且不是一開始就放開，各種管制措施比較嚴格，還沒有讓房子真正流通起來。在北京，一手商品房辦理產權證基本上都是由開發商代辦，大約需要一年時間，而在上海，購房者可自行辦理，只需要幾天時間；如需轉按揭，北京的辦理手續繁雜，交易量很少，而上海也相當便利。據他介紹，他在上海也有一處房子，如果要買更多一些的房產的話，他以後只會考慮在北京。因為沒有太多炒家的市場，才會良性。
點評：在上海，當政府政策禁止轉按揭時，也會有中介公司站出來，通過墊資，獲得完全產權，重新做二手房貸款的方式，曲線完成二手房交易。所以客觀上北京在流通手段上的僵化反而有效地制約了炒房行為。這種市場發展的不同，使北京缺乏炒房的溫牀。
北京黑洞效應巨大
清華客座教授，房地產專家曾憲斌將城市按房地產購買力分為黑洞漏斗兩大類，比如很多省會城市往往對周邊城市更有吸納能力，就像是一個黑洞，總是能強烈地吸引周邊消費，相對而言，有一些城市也許本身並不缺乏有消費能力的人，但這些消費卻像漏斗一樣，轉移到了其他的城市。比如太原，有很多太原的有錢人往往將大額的房產消費投向了北京，這兩個城市就相對形成了典型的黑洞和漏斗效應。當然北京作為首都，可以說對全國有一種天然的吸付能力，所以他的有一種購買力往往是不能預知的。北京一位做別墅的開發商在談到這兩月來銷售時還提到了一個比較有意思的現象。7月初，在他們所售的樓盤中，就有一個業主是用孩子的身份證買了兩套別墅！記者在上海採訪時也有業界人士比較看好北京房地產市場，他們認為，北京房價在2002年前還居全國排頭，上海後來居上，一發不可收拾。目前都已經成為上海吸引人才的一個瓶頸，而北京長期以來比較穩定，所以受這次新政的衝擊會比較小，相反，北京作為中國的首都，新政後它的優勢會比其他城市更明顯的表露出來。
點評：由於對於人民幣升值的強烈預期，境外熱錢亦大量進入上海樓市，動輒幾十套地購買，被公認為上海房地產價格飆升的罪魁之一。境外資金流入北京房地產市場的，目前還不是太多，北京影響較小。北京市場黑洞效應對樓市的支撐，在新政之後，顯然會比其他城市有所體現。