自從三月份以來，中央政府接連出臺了幾個重要文件來調控和規範房地產市場，其中以七部委聯合發佈的《關於做好穩定住房價格工作的通知》最為引人注目，以此為界限，開始了新政時代。在此之前人們更多地爭論房地產市場有無泡沫的問題。新政以後，對於泡沫問題似乎有了定論，於是關於有無泡沫的爭論暫時告一段落，人們的注意力逐漸集中到新政的效果以及新政的走向問題。

　　新政出臺以後，市場觀望氣氛濃厚。潛在購房者觀望房價是否會下跌，開發商觀望房價是否會穩定或者上漲，中央政府觀望市場的反應和地方政府行動。觀望過程是各方的利益、目標、耐力的較量。但是觀望過程不會持續太長時間，因為在較量的各方中，總有一方會缺乏耐心。問題是觀望結束後新政如何延續。地方政府作為新政的具體執行者，其態度傾向性和實施措施對於新政能否持續和持續多久有決定性影響。從過去的兩個月來看，新政取得一定效果，基本上達到了預定目標，但是新政給國家和地方政府帶來的一些困局將會使新政的長遠效果大打折扣。

　　新政的效果

　　可以從如下幾個方面看到新政實施的效果：

　　一、新政達到了預期目的，穩定了房價，打擊了炒房風潮和投機行為。這次新政通過採取房屋交易限轉和徵稅等系列措施以及留給市場很短的反應時間等策略，有效地打擊了在部分城市存在的非常嚴重的投機行為。由於這些措施和策略增加了投機者的交易成本和風險。加上該政策只留下了短暫的緩衝期使得投機者普遍產生了恐慌心理，導致投機者信心大跌。這種狀況一方面使市場需求量減少，另一方面因投機者的恐慌帶來的大量拋售而使價格下跌或保持平穩。新政在抑制房價快速上漲方面非常見效。新政不但能夠有效地打擊前一階段部分城市嚴重的投機風潮，還能夠確保將來很長一段時間內投機行為不會在市場上興風作浪。只要這些新政措施能夠得到持續的執行，投機者的高成本和高風險就會存在，這會使投機者知難而退。即使自用市場恢復信心，投機者的信心也難以恢復。

　　二、此次新政一個非常重要的效應是喚起了老百姓和政府對於房價的高度關注，促使政府加強對房價的監控。由於住房是一種特殊商品,是人們生存的必需品，所以住房問題不僅僅是經濟問題，也是社會問題。房價問題不僅得到開發商、業主和即將買房人的關心，絕大多數還沒有買房而夢想擁有自己的住房的人也會關注。在過去的兩年中，房價漲幅過快，加上媒體的高強度報道，加劇了社會輿論對於房價的關注和快速上漲的憂慮。輿論對房價瘋漲的指責已經超越了經濟層面，對於政府而言應該是政治問題，於是政府以一系列強力行政措施為標誌開始了房產新政，房產新政進一步引起了全社會對於房價漲跌的高度關注。老百姓對於房價的高度關注會對政府形成強大的壓力，政府出於政治和社會穩定考慮不可能對此無動於衷，會對房價保持監控和高度警惕，導致房價無法再象以前那樣沒有約束地上漲。

　　三、新政可能會壓縮開發商的利潤空間。這次新政有可能破壞開發商漲價所藉助的成本傳導機制，從而壓縮了開發商的利潤空間。政府通過招拍掛出讓土地使用權，並實行土地供應的高度壟斷，除了想確保市場透明、公正、減少腐敗之外，就是想通過這些方式取得更多的土地收益。政府認為以前普遍協議出讓時期，政府應得的土地收益被開發商佔有，而開發商並沒有給消費者讓利，因此通過招拍掛出讓方式，政府能夠取得更多收益，這些收益並不是額外的壟斷收益，而是將政府應得部分從開發商手中轉移到政府手中。在實行一系列房產新政前，政府通過招拍掛方式出讓土地雖然取得了更多的土地收入，然而，土地取得成本被開發商通過成本傳導機制轉嫁給了消費者，導致房價大幅度、快速上漲。政府收入的增加是以老百姓的購房成本增加為代價的，開發商在此過程中利益不但未受到任何損失，反而通過搭便車，獲得更多的利益，加重的只是老百姓的購房負擔。

　　這次新政也打破了一些關於房價的不正確的觀念例如房價只能上漲不會下跌等，特別是部分投機比較嚴重的城市有些投機者被套牢，讓老百姓知道買房也是有風險的，不會保持房價永遠上漲的預期，加上政府保持對房價的警覺和監控，房價在短期內無法上漲，而土地成本並不一定會下降，這樣，開發商為了生存，不敢隨便漲價，只有減少利潤。

　　四、新政另一個可能的效果是使政府、開發商、老百姓幾方的影響力和話語權發生換位,確立了政府在市場利益博弈中的主導性地位。

　　這次新政仍然是一次多方利益博弈。博弈的結果可能會比較接近於市場規則要求的正常格局。在原先市場的格局中，由於市場規則缺失或者市場規則變動太快，開發商遵守規則的成本太高而按自己規則行事的收益很高，於是，市場中的潛規則盛行，市場秩序混亂，奇怪現象層出不窮。政府的主導性和老百姓的話語權沒有得到體現。在這場利益博弈中不是所有的參與者都是贏家，短期的贏家有未購房的老百姓和中央政府，地方政府可能不贏不輸，不少開發商肯定是輸家。

　　在房地產市場中，給人們的印象是，開發商和媒體是強勢羣體，購房者是弱勢羣體，政府的主導作用和權威並沒有得到充分體現。通過這次新政政府樹立了努力作為的強硬形象，開發商終於意識到政府的力量的強大,也試探到了政府的決心。也許從此以後開發商的主導性話語權將發生轉移。由於有政府和部分專家學者做支撐，老百姓的話語權會越來越大。

　　有些開發商認為政府過多地干預房地產市場，會破壞好不容易才建立起來的市場機制，不利於房地產業和國民經濟的健康發展，最終損害的國家利益和老百姓利益。比如說，如果新政持續時間太長，老百姓持幣觀望時間太久，銀根收得太緊，許多開發商將發生資金鍊斷裂，最終還不起銀行的貸款，不但留下數額巨大的銀行壞賬，衝擊國家金融穩定，還會留下無數的爛尾樓，最終給國家和社會造成巨大的損失。從政府現在所表現出來的決心看，開發商不要抱太樂觀的想法，要有未雨綢繆的準備。上世紀九十年代初的那次宏觀調控，政府不惜留下那麼多的爛尾樓和銀行壞賬，也要以鐵腕手段控制房地產過熱以保證國民經濟安全運行。這次新政顯示政府的魄力和決心仍在。通過這次新政政府再一次樹立了強硬和權威形象,奪回了在市場利益博弈中的主導權。如果政府達不到基本目標，也可能不惜再一次出現爛尾樓和銀行壞賬。

　　新政的困局

　　新政究竟要達到什麼目標，政府沒有明確、詳細的解釋與說明，因此，給利益各方留下了無限的猜測和想像空間。而新政最終走向何方，能否達到目的，取決於政府意志力的持久性。因為在這場新政實施過程，一定有某一方的利益受到損害，這些利益受到影響的集團在觀望以後可能會想方設法影響政府特別是利益與共的地方政府的決策，使得實施措施有利於他們。

　　這次宏觀調控和新政可以說是中央政府逼着房地產市場吃藥，新政開出的藥方有速效藥和長效藥。有些措施如徵稅和房屋限轉是速效藥，對於穩定當前房價和部分城市火熱的局面有較大的影響，有些規則不是短期能夠實施和看到效果的，是長效藥，效果如何取決於中央政府的決心和地方政府態度。

　　意見中提出的這些措施從長遠來看是好的，也是可行的。但是這個政策的牽涉面太廣，包含了土地、城市規劃、商品房政策、住房保障、房地產金融、房地產行政管理和稅收等多個方面，如果全部得到實施，則是對房地產市場遊戲規則的大變動。

　　政策涉及面如此之多，既要達到短期目標，取得控制房價的速效作用，又要求不要留下後遺症。就算地方政府思想與中央政府保持一致，都想照辦執行，面對這些任務和目標估計執行起來將非常困難，或許會感到無所適從，不知從哪兒下手。地方政府要想達到政策要求，任務非常重，長遠效果怎麼樣還要看地方政府的實施措施和執行力度，這些直接影響到新政效果和新政以後的市場走向。而地方政府在執行這些政策的過程中,可能會遇到以下困局：

　　困局之一：土地供應與中低價位商品房及經濟適用房的困局

　　從土地供應方面來看，土地供應結構和土地儲備結構都會發生變化，因為要供應更多的中低價位房和經濟適用房必然要求提供更多的低價土地。這樣，要麼降低城區土地的價格，要麼增加郊區土地供應量。政府要能夠精確預測土地供應量，制定準確的土地供應計劃。

　　在七部委的通知中，要求地方政府加大中低價位普通商品房與經濟適用房的供應量，比重要達到整個供應總量的80%，並要求地方政府在土地供應中要向這方面傾斜。這不是一個簡單的住房供應結構的改變，而是市場運行規則的重大改變。在原材料價格日益上漲的情況下，要供應中低價位的普通商品房，必然要求土地的價格降低。哪裏有中低價位的土地？不外乎有兩種選擇：一是將現有城區的土地價格降低；另一種選擇是大量提供城市郊區的土地，如果沒有足夠的郊區土地儲備，就必須大量徵用集體土地。

　　城市土地價格是城市綜合價值的體現，政府好不容易將地價抬升到理想程度，再降低不是明智的決策，也不是對社會資源的有效利用和合理配置。所以，政府以降低城市土地的價格和價值來提供建設中低價位普通商品房與經濟適用房的做法是行不通的。那麼只有提供更多的郊區土地。要提供郊區土地很可能必須徵用集體所有的土地，這與政府實行最嚴格的土地管理政策是矛盾的。

　　在郊區建設中低價位的普通商品房與經濟適用房，是建設高層還是多層，建設什麼樣的標準？由於郊區土地價格相對便宜，再加上有意壓低地價，建高層成本較高，建多層土地又得不到合理有效利用,這又與嚴格管理土地的政策相矛盾。

　　此外,如果大量供應郊區土地，勢必加快城市郊區化進程。全國許多城市的城市規劃和城市發展的重點都必須調整。

　　實際上，要求大量供應中低價位的普通商品房與經濟適用房是一種行政行為，是將帶有政策色彩和社會保障色彩的行為與市場行為混淆在一起，使得政策的執行難度加大，各方面政策之間也容易產生矛盾。嚴格土地管理，最有效地使用土地要求最有效地配置資源。採用招拍掛的方式無疑是公平、公正的，也比較符合市場規則，這樣做的結果必然導致土地價格的上升，而另一方面，政府要求提供大量中低價位普通商品房與經濟適用房，地方政府將採用什麼土地出讓方式來保證土地價位的低價？所以，要求提供中低價位普通商品房與經濟適用房對於中央政府而言是一個政治任務，而對於地方政府而言卻是一個不易解決的困局。

　　筆者個人認為，這個困局的產生原因之一是在相關政策的制訂與執行中將住房商品化與住房保障混為一談。這一方面反映了我國住房供應體制的缺陷，另一方面，也反映了住房供應和保障工作的不足。任何一個住房供應體系中，應該包括兩個部分。一部分為商品化部分，另一部分為政府住房保障部分。商品化部分，政府通過制定遊戲規則，按市場模式運行。而保障部分，是政府的工作和責任之一，需要政府制定詳細、切實可行的執行方案，並由政府設立專門的機構嚴格執行。按照國家以前制定的住房制度，高收入人羣購買商品房，中低收入人羣購買經濟適用房，特困階層獲得政府保障的廉租房。不同性質的住房適合不同的收入羣體，不同性質的住房適用不同的提供渠道和遊戲規則。但是，由於住房保障方面的嚴重不足，實際上,絕大多數老百姓被推向了商品房市場，加劇了房價與購買力之間的矛盾。

　　困局之二：資源約束與購買力困局

　　合理利用每一寸土地，嚴格保護耕地是我國的基本國策。實行最嚴格的土地管理制度只不過是進一步強化這種國策，實行這種國策的背景是我國人多地少的資源約束。嚴格管理土地要求提高土地的開發強度和使用效率。土地作為一種非常重要的生產要素，在我國相對稀缺，在城市地區尤甚。其使用效率和價值通過市場機制能夠體現的更充分。在房屋其他生產要素價格不斷上漲的情況下,要求大量地供應中低價位和經濟適用房，必然會降低土地開發前強度和使用效率。大量供應中低價位和經濟適用房是一種行政干預配置資源的行為，也會降低資源配置效率。此外，中低價位商品房和經濟適用房供應過多等於放低了購房門檻，放大了社會購買力，土地和其他國家資源能否滿足需求？供應量太少，又達不到政策目標,有可能破壞還比較脆弱的市場機制。從政策含義中看出，政府把房價過快上漲的原因之一歸結為供應結構不合理。事實上，依靠改變供應結構是無法真正降低或穩定房價的。如果不考慮購買力的動態性，而以當前的購買力為基準放低消費市場的進入門檻，會進一步放大社會購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。除了投機行為外，房價上漲的其他推動因素並沒有消除，只是暫時潛伏，強力的行政措施一旦解除或者放鬆，還會隨時爆發。解決資源約束與社會需求，高房價與購買力等矛盾的有效措施之一是重新審視住房政策，加快住房制度的改革和住房保障制度的落實,合理劃分解決住房問題的市場責任和政府責任，讓市場機制和行政行為在自己的邊界內發揮作用。(作者：北師大珠海分校不動產學院院長助理黃興文博士)