為房價構成算本賬

　　假如地價每666.67平方米(畝)100萬元，項目容積率1.2，樓面地價即每平方米約1250元；若地價每666.67平方米800萬元，容積率2.5，樓面地價即每平方米約4800元。總之，不同的地理位置決定着不同的地價，不同的地價又決定着不同樓面地價。

　　除去地價，構成房價的其他內容還有4塊，分別是建築安裝費、各類配套費、管理費、稅收、銀行利息和附加費，以及利潤。

　　建築安裝費是房價構成中最透明的部分，按照近期市場開發標準，一般多層樓盤建安費為每平方米900—1000元、小高層1300—1400元、高層1600—1800元。小區綠化、道路、圍牆、景點等費用，合計每平方米100—200元。如果是全裝修住宅，普通裝修每平方米加500—800元、一般高標準裝修加1500—2000元。如果是節能環保住宅，成本還要提高，約佔總價的5%-8%。

　　各類配套費主要包括大配套和小配套兩大類費用，每平方米大配套費320元、小配套費包括人防工程建設費60元、小區管理工程費17.5元、煤氣工程費21元(天然氣24元)、小區供電配套費130—140元等，每戶電話通訊和有線電視安裝費600—700元。

　　管理費、稅收、銀行利息以及附加費主要包括開發商的財務成本、銷售和管理費用，約佔房價8%；營業稅及附加約佔總價5.65%；銀行利息則可按照開發商貸款利率計算。

　　上述費用計算大多是依據2004年初的標準，目前隨着一些原材料的提價和利率調整，呈現稍有上升的態勢。

　　至於利潤，完全由開發商決定，也是房價構成中自由度最大的一塊。由於利潤多少掌握在開發商手中，成為房價構成中最不透明的一塊，因此也是今天購房者要求“房價合理一點”的關鍵。

　　地價比重有多高

　　地價是當前房價最大一塊組成部分，因此算出地價就可以大致瞭解房價構成的基本輪廓了。那麼地價究竟在房價中佔多大比例？

　　2003年國家有關機構曾完成一份《全國重點地區和主要城市地價動態監測報告》。調查報告說，當前北京地價在整個房價中的比例為46.4%、上海為49.56%、廣州為32.67%。從中看到，2003年期間上海地價佔總房價比重幾近一半。當然這僅是一個平均值，中心城區和市郊地區地價所佔比重會有高有低，要視不同區域不同樓盤的具體情況來定。

　　估計2004年該比例不會有太大的變化，因為2003年之後無論是地價還是房價都在同步上升，兩者相抵，比例變化不會太大。

　　期盼定價更合理

　　眼下開發商定價往往採用兩種方法：成本收益法和市場比較法。

　　前段時期市場比較法較為流行，尤其當市場處於供不應求狀況下更是如此。因為大多數開發商總是希望獲得更多的利潤。近期由於市場出現變化，不少開發商開始轉用成本收益法來定價，就是以減少自身利潤來求得銷售進度。最近位於中外環線間的浦東三林板塊一個樓盤推出首批小高層公寓時，率先把均價從區域每平方米9400多元降至7400元，有的房子還低於7000元。據說開發商定價的依據是，緊靠該盤一側的中低價普通商品房目前政府限價是5800元。由於該盤的性價比已經達到購房者預期，因此當天推出126套房子全部售完，這在近期樓市中十分罕見。

　　讀者在來電中也表示，如果開發商都能理性定價，更多地讓利於購房者，相信市場僵持局面會有所突破；希望開發商在利潤、銷售速度和市場份額上作出理智選擇。