上海樓市處於疑似“解凍”之中：人行宣佈對10年期二手房貸款“鬆綁”；7月普通商品住宅交易量價微漲；個別率先降價的開發商轉身“逆市漲價”。但專家普遍認為，這些只是表面現象，樓市未到回暖時分

　　樓市新政以來，上海商品房的價格和成交量一路下跌。然而，近期市場上釋放出了一些值得關注的信號：7月上海市普通商品住宅成交均價為8350元／平方米，比6月上漲3%；人民銀行上海分行建議對房齡10年左右的二手房貸款進行政策“鬆綁”；商業銀行悄悄提高了老公房的貸款成數；少數領先降價的開發商轉身“逆市漲價”。

　　有人因此揣測，這是樓市回暖復甦的前兆。然而在記者的採訪中，這一觀點遭到了業內專家普遍的反對。

　　低總價的老齡房貸款將不再難辦。近日，人民銀行上海分行建議對房齡10年左右的二手房貸款進行政策“鬆綁”。而此前，房齡10年以上的二手房的貸款在多數銀行會吃到“閉門羹”。

　　“鬆綁”建議出臺後，記者從一些中介公司瞭解到，目前部分老公房的貸款成數已有相應提高。記者致電信義房產北京西路店詢問一套12年房齡的二手房貸款情況，該店店長表示，現在可申請到6成左右的貸款。美聯物業楊浦店店長孟先生告訴記者，原先10年房齡左右二手房的貸款成數一般在4到5成，且貸款年限不長，而在最近操作的業務中，房齡不再是妨礙業主獲得貸款的障礙，銀行將更多的因素納入考量範圍，在客戶資信較好的情況下，部分老公房已可以獲得與次新房相當的6到7成的貸款。

　　浦東房地產經濟研究中心主任李戰軍接受採訪時表示：“出臺這個政策是意料之中的。因為之前出臺的一些貸款限制政策，雖然抑制了炒房的投機客，但也延緩了自住需求老百姓的買房節奏。給二手房貸‘鬆綁’可以說是激勵政策，表明政府正在研究如何讓普通老百姓更方便地買上中意的房子。”

　　CB信義房產(中國)總部副總經理王慶瑞也表示了同樣的觀點：“老房齡二手房的市場需求絕大多數是自住目的，交通便利、生活方便、面積不大、總價較低的特點都是工薪階層需要的住房特徵。‘鬆綁’政策可以說是鼓勵自住的強烈信號。”

　　在“寬待自住”的同時，銀行也進一步“嚴對投機”。中行上海分行已於7月1日起對一年內提前還款的房貸客戶執行更為嚴厲的違約處罰政策，違約金額增至原來的6倍，抬高短線炒房成本。此外，為打擊投機，銀行對於徵信系統證實的多套購房者，一律拒絕放貸。

　　房產之窗網樓市監測系統顯示：7月上海市普通商品住宅成交量為40.0162萬平方米，環比增加1.4%，成交均價為8350元／平方米，環比上漲3%。這一量價微漲的數據頗讓業內意外。

　　無獨有偶，“網上商品房”的統計數據也顯示，7月網上商品房成交均價7386元／平方米，比6月成交均價7294元／平方米有所上漲。

　　房產之窗網分析師尹喻分析：“從數據看，7月份普通住宅量價仍然上漲，主要是因為內中環樓盤成交量上升，儘管部分樓盤降價，但其價格仍超出以往成交均價，從而支撐7月份均價微漲。不過多數樓盤是跌多漲少。伴隨着開發商價格調整，在一些降價幅度較大的區域，新樓成交量回升明顯，目前‘打折’區域集中在中環附近。市場經歷了近3個月的‘政策消化期’後，進入降價量平階段，人氣開始恢復，但買氣依舊不足。”

　　業內人士分析，黃金地段抗跌性比較好的規律，其實是受供求關係影響的。目前部分中環線區域樓盤供應量集中，而且項目也以大體量的小區為主，競爭激烈，供過於求，容易形成價格戰。

　　中介方面不斷傳來二手房市場觀望氣氛鬆動的消息。據美聯物業統計，相比5月、6月，7月以來上海各個區域的看房量都有所增長，整體增幅在30%左右，7月成交量約增20%，客戶中自住客佔到了90%左右。

　　中原地產的區域經理透露，6月以來二手房交易量有10%-15%的上升，成交價格保持平穩，買賣雙方都願意及時出手。與前一陣看房者動輒以20%-30%的還價幅度相比，近期自住買家的還價幅度有所減小，在15%-20%左右。而目前二手房賣家的讓價幅度普遍在掛牌價的5%左右。

　　對於近期二手房市場的變化，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授快人快語：“中介公司有關二手房交易量上升的信息，一方面不排除是個別區域的局部情況，另一方面，中介從其自身角度出發，當然希望傳出的消息可以讓更多的買賣雙方不再觀望。”

　　更令人意想不到的是，曾經領頭降價的一些開發商又再度逆市漲價。松江樂莫苑酒店式公寓原先售價1萬元／平方米，開盤時降為9000元／平方米。近日有消息稱，該樓盤成功漲價20%，目前入圍門檻在萬元以上。幾乎同時，張江一樓盤以7900元／平方米低價入市後，昨天也宣佈上調售價3%。

　　李戰軍對記者表示，這可能是開發商的護價策略，起初降價本就是試探反應，銷售好就微漲，銷售不好不排除再次打折可能。美聯物業的宋磊先生也認為，“逆市漲價”屬於個例，“點”上的現象不能反映“面”上的情況。

　　李戰軍認為，現在的樓市未到回暖時期，經歷了宏觀調控政策出臺後，拋盤明顯增多、接盤寥寥、價格不動的第一階段，目前處於價格下降的第二階段，降價是否真正有效，還得看成交量是否放大，少數區域的個別現象不能代表樓市的整體走勢。