一般認為，北京樓市遠較上海平穩——價格穩步上揚，遭遇不利局面也不容易下跌。自上世紀90年代末以來，北京沒有經歷過明顯的房地產熊市，而房價雖然一直居於全國前列，卻也從未有過短期急漲的局面。

　　這給了人們信心。業界普遍相信，房產新政雖然壓制了二手房交易，但對北京房價不會有太大影響，甚至有開發商樂觀地預期，到今年9、10月份，市場就能消化掉房產新政的不利影響，觀望情緒就會終結，手裏攥着存款的購房人就將再次湧進市場。

　　的確，如果沒有更多的利空消息出現，購房人總會將潛在需求轉變為行動。人們之所以觀望，是因為他們不知道接下來還會發生什麼，一旦他們認定不會再有事發生，觀望就將結束。

　　在中國，政策信號遠比政策本身重要。二手房交易營業稅甚至所得稅是相關法律早已規定了的，只不過為了支持住宅市場發展，各地一向免徵該稅項，以致人們都忘記了這回事。現在恢復徵收，不過是使事情回到它應有的狀態。就政策本身而言，這算不上嚴厲，嚴厲的是政府藉此發出的信號。

　　但決策者也希望穩定人們的預期，這才符合調控的本意。建設部一位能夠接近高層的專家公開放話，短期內將不會再出臺針對房地產的調控措施。這也是相當明確的政策信號，只是政策沒事了，並不等於萬事大吉，因為現在市場有事了。

　　下半年的北京樓市，有兩件事看來已經迫在眉睫。一是土地供應計劃出臺，政府似有以土地供應壓房價的打算，下半年擬“招、拍、掛”的土地多達260公頃；二是經過近一年的運作，“8.31”過關項目及歷史遺留問題已經大量解決，由此形成的供應可能集中在下半年上市。據估計，項目數量在200個以上，建築面積則可能高達數千萬平方米。

　　這兩件事，與宏觀調控加在一起，很可能使供求關係發生逆轉。供應大量增加，而需求又受到政策抑制，加上房地產的價格剛性，開發商不大可能降價促銷，新入市的項目回款難度不小。

　　推遲上市是個辦法。據說北京市為了控制供應節奏，有意讓部分項目避開開盤高峯。如果這麼多項目都擠在一個時間入市，營銷大戰將相當慘烈。但企業的資金面並不樂觀，推遲上市也未必能降低風險。

　　廣告一直是北京房地產項目推廣的主渠道。觀察近來房地產廣告的投放情況，部分項目幾乎是全方位地進行廣告轟炸，銷售壓力由此可見一斑。不過，在定價策略的限制下，是否會有項目低價入市爭取客戶，仍需拭目以待。北京樓市一向以需求強勁、高端消費能力強著稱，開發商一定會充分運用自己的定價能力。

　　受奧運因素的影響，今後幾年北京樓市供應量仍然可觀。但需求已很難重現前兩年的盛況。供需易位，遊戲規則也將隨之而變。

　　土地出讓的透明和公開固化了土地成本，真正的競爭也許才剛剛開始。在剛剛結束的北京清河地塊掛牌出讓中，建築面積70萬平方米的地塊以25.65億元成交，華潤置地在周邊環境欠佳的情況下承擔了約3700元的樓面地價，開發商將以何策略挖掘這塊地的潛在價值？據稱，華潤置地對這塊地整整研究了一年，如此高價仍在預算之內。

　　銀行也不會再像過去那麼慷慨了。明年底中國銀行業將全面對外開放，不容樂觀的資本充足率和壞賬指標迫使銀行更保守地放貸。而失去了寬鬆的按揭政策的支持，調動需求只會難上加難。幸運的是，人民幣剛剛小幅升值，利率進一步上調的可能性大大降低了。

　　總的來說，北京住宅市場仍比上海等地樂觀。上半年供需雙雙回落，一定程度上為下半年積蓄了能量。但如果到年底市場氣氛仍無好轉，開發商們就要做好打硬仗的準備了。