正當廣州的地產老闆們數着去年從京、穗等城市賺來的鈔票，然後躊躇滿志地拋出“今年全國銷售目標幾十億”的樓市炸彈之際，近鄰深圳的數支地產界精銳之師已陸續在其大本營腹地安營紮寨，一場粵系地產的“全面內戰”一觸即發。
“我們確實正在廣州尋找合適項目，至於何時能最後敲定，就要看工作的具體進度了。”2月17日下午，金地集團深圳地產公司總經理黃俊燦在電話裏向本報記者證實了業界傳聞。
而此前一週左右，廣州不止一家報紙刊發了“招商地產番禺圈地”的報道，透露這家同樣來自深圳的知名房企，去年底連續在廣州華南板塊附近以競拍及協議方式，拿下總面積達2300畝的兩大地塊，計劃開發大型商貿中心和住宅社區。
加上一年多來閉門苦苦修煉的廣州萬科，深圳地產三強終於有望在這個離它們咫尺之遙卻長達10年未能登陸的戰場上會師，並聯手向廣州地產大佬們叫陣了。
爭奪珠三角樓市制高點
“近兩年越來越多有實力的本地房企開始所謂第二輪‘北伐’，不僅全國布點，還迅速切入包括廣州在內的珠三角市場，關鍵內因之一是深圳土地緊缺、地價高昂，樓市的發展空間變得日益狹窄了。”深圳同致地產顧問集團董事長王波接受本報記者採訪時表示。
這也是記者所走訪的數位當地業界資深人士基本一致的看法。
去年底深圳市一份官方研究報告披露，近五年來，深圳年均新增城市建設用地約20平方公里，以這種速度開發，剩餘土地僅夠開發10年，土地資源吃緊，直接影響了房地產開發用地的供應。深圳市規劃與國土資源局去年年中提供的資料顯示，近幾年該市房地產用地持續減少，2002年新出讓的只有95公頃，此後三年內計劃全部新增用地，則將控制在1000公頃左右，其中經營性用地不會超過150公頃！
房地產企業只有持續滾動發展才能更好地生存，既然本地市場僧多粥少，外面的世界又越來越精彩，主流地產商集體走出去幾乎是必然的選擇。
“由於同屬粵語文化生活圈，以廣州為代表的珠三角地區，受香港經濟漲落的影響一向不小，這在上世紀90年代至今區內房地產市場的波動中反映得特別明顯。”世聯地產顧問(中國)有限公司董事長陳勁松分析說。
1997年金融風暴後，香港經濟急速下滑，當時廣信、粵海等廣東的國有控股投資企業在香港市場損失慘重，牽涉資金動輒數百億，而這些錢原來相當一部分投資於珠三角房地產業；另一方面，珠三角較早開發的大型樓盤，如碧桂園、祈福新村，還有東莞的一些項目，大多數客戶均為北上置業投資的香港市民，一旦囊中羞澀，不敢放手回來買樓，本地樓市自然大受衝擊―――廣州樓價在1997年～1998年間從最高峯迴落，連續五年反覆走低，一定程度上是受此拖累。
“但隨着近期香港經濟不斷回暖，港人信心逐漸恢復，進入內地尤其是珠三角的機構及個人投資上升，已經基本見底的珠三角樓市，估計會在一定程度上被拉動”，陳說，“這是導致去年以來珠三角二線城市房地產開發明顯升溫的重要因素之一。而深圳地產商不可能對眼前的大好商機視而不見，何況到總部周邊城市發展，項目監控和管理成本肯定比去內地其他城市更低，效果更好。”
2月6日，東莞萬科地產公司通過掛牌交易以1.2億元成功競得該市寮步鎮一塊佔地超過12萬平方米的地塊，在幾番周折後，正式進入這個號稱“世界工廠”的製造業中心。至此，除深圳、廣州外，萬科在珠三角經濟最發達的三個城市佛山、中山、東莞均已落腳。幾乎與此同時，金地通過協議受讓珠海市香洲區科技工業園內71萬多平方米的工業用地，加快了在珠三角區域發展的步伐，而東莞金地格林小城，則早已列入其今年主要開發項目之列。此外，以旅遊地產獨步深圳的華僑城，也已在惠州拿地開發。
不難看出，萬科、招商及金地大舉揮師殺入廣州，與兵強馬壯的羊城軍團正面交鋒，很大程度上是因為後者在地理、文化、經濟方面等對珠三角地區有強大輻射作用，它們的區域戰略要獲得預期效果，這一仗不得不打。再說廣州近年土地公開出讓已漸入正軌，曾經為求地無門叫苦的“王石”們，心裏就更有底了。
兩軍相逢智者勝？
在招商地產營銷中心一位人士出示的2003年招商地產全國簽約土地明細表中記者注意到，廣州番禺漢溪地塊佔地面積約為870畝，比前述媒體報道中所說的1100畝要小，根據招商與番禺區政府簽訂的轉讓協議，該項目初步定位為商貿物流中心。
“很遺憾，我們上市公司對外披露信息有一定約束，而且廣州項目剛剛定下來，公司領導希望暫時保持低調”。那位人士委婉地回應了記者進一步的採訪要求。
其實有意低調進入廣州的不止招商一家。記者曾試圖聯繫金地集團華南區負責人採訪，但對方以忙於開會為由推辭了，而一向樂意在公眾和媒體上露臉的萬科，入穗一年多來也是埋頭苦幹，很少成為當地房產新聞的焦點，率先開發的南海四季花城項目，至今未見推盤動靜，所以坊間有“萬科選點不當、水土不服”的說法流傳。
“萬科這個企業比較虛心和善於學習，比如說華南板塊的星河灣，萬科的人不知去考察過多少次”，深圳成全企劃有限公司總經理全忠說。這位王石的昔日愛將，似乎對萬科在廣州的前景並不擔心，“多年前萬科初次進入上海，拿的第一塊地離市區大老遠，根本沒有人看好，後來不是照樣賣得挺火？我認為進入一個全新市場，尤其是廣州這樣水深得出了名的市場，萬科謹慎一些很正常。”
不過，初來乍到的深圳地產商刻意保持低調，並不意味着它們覺得自己技不如人，更多可能是一種策略上的選擇。
“坦白地說，我們去參觀碧桂園鳳凰城這類廣州業界引以自豪的所謂超級大盤時，可以看出很多破綻。舉個例子，它裏面一個廣場就佔了好大一塊地，這是對土地資源的極大浪費，而且廣場文化跟居住文化空間尺度反差很大，業主住進去怎麼會舒服？而且這也加重了業主購房及日後長期維護的負擔。”對廣州地產商靠規模取勝的大盤開發模式，深圳著名地產分析師半求不以為然地認為，從產品設計開發、土地高效利用、居住理念提升及售後管理服務等方面看，深圳地產商領先於廣州同行，從深圳作為“飛地”特有的對國內各地文化和人才的廣泛包容性來看，“深派”開發模式比地方色彩濃厚的“廣派”更易於向全國成功推廣。說到樓盤推廣成本，深圳地產商也一般能控制在銷售額的3%以下，遠遠低於廣州的7%～10%。
“即使是廣州地產商最慣用的全部業務由內部兄弟公司包攬，肥水不流外人田的‘一條龍開發’模式，也僅僅造成賬面上的低成本，實際上這完全屬於計劃經濟的做法，既缺乏效率，監督成本也很高，出了問題後補救成本更高”。半求毫不客氣地指出，“廣州地產商在本地能以樓盤規模拒外來競爭對手於門外，主要依賴早期圈下的大量廉價土地，一旦政府土地出讓管理更加規範，原有存量土地消化得差不多了，大家再回到同一起跑線上，我相信深圳地產商在產品質量、開發差異化乃至成本控制等方面都佔有優勢，大家都應該很清楚這一點。”
粵系地產整合之戰
然而，兼任廣東省房地產協會副會長的王波指出，目前廣州、深圳兩地房企在廣州及珠三角的“內戰”，表面上看確實有兩大流派暗中較勁、爭奪主流話語權的味道，但如果僅僅侷限在這個層面上進行分析觀察，未免過於狹隘了，客觀地講，兩地業界在競爭中取長補短、融合提升更值得關注。
去年11月，在談及準備草簽協議的番禺漢溪商貿物流中心項目時，招商地產董事長兼總經理林少斌透露，有意引入招商駕輕就熟的“蛇口模式”，也就是“就業＋居住”的綜合社區開發理念，他認為這對目前只有單一居住功能而備受爭議的華南板塊，將是一種很好的補充。
“迄今為止，華南板塊幾大地產商都沒有意識到，或者說沒有主動去解決諸如板塊內缺乏就業機會，導致每天大量業主鐘擺式往返市區、公建配套匱乏等等問題。”半求說，“招商的介入，實際上給他們好好提了個醒。”
當然，反過來說，廣州正在急劇擴展中的城市空間，也給了在特區內長期缺乏大盤開發機會和經驗的深圳發展商們嘗試的可能。由於樓盤開發規模一直上不去，後者的資本原始積累速度較慢，直接的結果是，深圳不缺知名地產品牌，真正名副其實的業界大鱷卻不多見。
陳勁松則認為，深圳主流地產商大多為上市公司或有上市公司背景，這使它們的經營管理更加規範、透明，更注重中長期發展戰略規劃，更有社會責任感，更容易對消費者產生品牌吸引力，這對此前較少上市的廣州地產商是一個啓示。
“更重要的是，如今銀行貸款門檻提高，而上市公司融資渠道暢通，除了股票市場外，基金、信託等機構也願意支持上市公司，國外大投行、大財團進國內投資，就更喜歡先找它們了”，陳說，“這兩年廣州公司開始爭相上市，說明它們已經注意到這一點了。”
“我想應該在全國房地產市場發展的全局背景下，理性看待廣深地產商近期在廣州及珠三角漸趨激烈的競爭”，全忠表示，“歸根到底，兩地如能借助市場的力量，在一段時間內共同培育出8家到10家真正擁有全國性品牌的地產大鱷，粵系地產才能作為一個整體，實實在在地贏得國內市場的主流話語權。”