消費者市場觀望期的持續，將很多房地產開發商拖入一種焦慮與恐慌交織的境地

　　觀望態勢在擴展

　　始於4月的一輪觀望氛圍在房地產買賣雙方間一直橫亙不去，並且將很多開發商拖入一種焦慮與恐慌交織的境地。

　　“我們現在對市場保持謹慎態度，”身在江蘇的浙江開發代理商徐耀飛7月20日晚間通過短信告訴中國經濟時報記者，持續的觀望迫使其始終不敢過分拉大戰線，與一年之前相比，他們的項目進展變得較為曲折，拿的項目不多，拿下的項目也要進行儘可能充分周全的考量與策劃，徐說他敬畏市場氛圍，“這個影響是明顯的，不光是小的開發商，有資金實力的也會受到制肘。”

　　據瞭解，以受持續觀望影響最具代表性的上海與北京來看，7月20日這一天，北京18個區域內13萬套可售住宅中成交數僅為65套，上海19個區域內16萬套可售住宅中成交量則是92套。上海交通大學教授顧孟迪說，“上海現在購買者非常少，不像以前，一個樓盤開出來有很多人排隊，網上每天平均交易一百多套，不能與以前相比。”

　　北京師範大學教授董藩也對記者說，觀望成潮並非假想，通過這些交易數據就可以看出來了。徐耀飛則認為，大城市的市場難免被這種不斷張開的觀望態勢全線拖入。

　　買賣雙方能僵持多久？

　　徐耀飛承認，近一年來，由調控引至的市場觀望給他們造成了不小的壓力。他回到浙江金華，試圖接手樓盤，但七部委意見的到來，使市場層面發生了一些變化，造成不小阻力，只能蜇伏不出。“在浙江有幾個項目，因為調控不得不都擱置下來。”他說。

　　此時已身在江蘇淮安、接手一個樓盤的徐告訴記者，由於眼下市場低迷，對於項目的包裝與定位要求趨嚴，需要引進一些高水準的專業策劃與設計人員，若前期把不準市場脈搏，將難免陷入被觀望行列。但他進展得似乎並不順利，“主要是缺人”。

　　一年來徐一直將戰略重點打在二三線城市，他認為，與一線城市相比，中小型城市將會處於微漲階段，若運作得當，相信不會有大的風險。

　　與徐有所不同，兩年前退出房地產行業的香港人鄧智仁6月間高調宣佈復出後，重整旗鼓進了北京。7月20日在他正裝修的辦公樓裏，鄧對中國經濟時報記者說，從目前情況來看，相信這種觀望勢頭較為強勁。

　　鄧智仁表示，觀望刺傷了開發商，對買房人亦為不利，一方面買房人寄希望在政策高壓下房價出現下挫，但開發商死活不肯放手，僵局相持不下，其暴利心態受到重挫，而買房人的願望也久久不能實現。

　　鄧認為，開發商目前的死扛做法是一種愚蠢舉動，他說，“普遍觀望對開發商來說無疑是最不利的，他的資金鍊、他需要支付的利息和經營成本，都會相應提高。”

　　而對於購房者來說，參與觀望則並不需要付出任何代價和成本，鄧就此判斷，這種買賣雙方的較量，最終肯定會是以開發商的率先崩潰而宣告落幕。

　　儘管崩潰的跡象目前暫未顯露，但是焦慮的狀態事實上早已出現。曾一再表示不想將壓力轉嫁給售樓員的潘石屹，其新開項目6月間曾一度陷入低迷銷售狀態，在進行了為期數月拜會客戶活動、結束連續的南下北上西進之後，潘石屹於7月15日公開宣稱，9月份房地產市場將走出觀望期。這是繼今典集團張寶全此前發出購房者的錢包不可能捂太久的呼聲之後，開發商又一次向市場放出的明確信號。

　　此後，潘石屹說出了他的判斷依據，他說，7月份以來全國許多項目的銷售比5、6月份要好一些。如沒有新的政策出臺，會一步步地好起來。

　　北京師範大學教授董藩也贊同這一觀點，儘管他明確向記者表示何時走出觀望期只是個人推測，但他估計時間不會太遠。他認為，一般政策造成的觀望期都是短期的，觀望之後必然要作出選擇，對真實需求來說不能承受太長等待時間，而且在市場穩定或仍然趨升的背景下，等待獲得的收益會為零或負值。

　　“如果沒有後續政策，頂多半年，很有可能用不了這麼久，有效需求會重新出來，許多消費者重新加入購買隊伍”，董說。

　　但素有“地產教父”稱謂的鄧智仁則表示了反對意見，他稱，開發商向市場發出錢包會捂不住、觀望期將很快結束的信號，純屬無聊，“這是在安慰自己，因為他有些繃不住了。”

　　“我認為，對於買房人而言，這種觀望期才開始，不可能這麼快消退。”現身為一家諮詢公司總裁的鄧智仁對記者說，當前的調控政策遠非1990年那場調控所採用的政策可比擬，它對市場的影響面太深太廣，觸及了一系列的資金流通渠道，對各方面的心理預期和價值取向均有很大影響。

　　鄧警告說，越是僵持下不，對開發商來說越是危險，某些開發商甚至可能會瀕臨破產境地。

　　“如果是9月，我估計很難看到趨向平復，購買力也沒有理由在兩個月裏大量進入，”上海交通大學教授顧孟迪也這樣認為。

　　“九家不跌，第十家會跌”

　　“我不相信寒冬這麼快就會過去。”

　　鄧智仁一直深信，調控及其後帶來的觀望是在革開發商們的命。5月間，鄧在上海蔘加了一個論壇，彼時調控正趨向嚴厲，組合性政策不斷面世。鄧說，有14位別墅開發商代表參加了論壇，由於當時上海的別墅物業炒賣之風不盛，席間眾開發商均表示，估計不斷面世的調控政策不至於對他們造成負面影響。

　　“當時我說，這次調控無一例外，對房地產市場均會有影響。”鄧智仁說。

　　鄧的依據是，所有產品都有共性，快熱的產品快冷，快熱的市場快冷，快熱的城市快冷，反之亦然，當時快熱的商品房受打擊明顯，而佔5%市場份額的別墅屬慢熱型，但只要商品房市場持續低迷，必定累及別墅，只是時間長久的問題，這是骨牌效應。

　　“三個禮拜之後，大家再坐到另一個論壇上，氣氛與前一次完全不一樣，因為的確受到了影響。”

　　北京師範大學教授董藩也表示，每個較強的干預政策出臺後都會形成一個振盪期，如果市場主體對未來的預期不明確時，就會表現為觀望。“很多人先看是會跌還是會漲，都在等後續政策，等價格下跌。

　　這無形中助長了政策勢頭的波及面。鄧智仁說，北京也會是一樣，這種骨牌效應才開始，只是不斷拉長的觀望期延緩了慢冷的速度和勢頭，因此，這種買賣雙方的僵持在鄧看來毫無意義，“是開發商沒有眼光，應該跌的不跌，所以買家不進入”。

　　“房地產價格下降的市場預期已出現，多方博弈的格局已形成。”上海社會科學院經濟研究所所長助理權衡這樣描述目前的市場。

　　就在潘石屹發出9月市場將走出低迷的觀點之後，國內一知名地產網站上有人發起投票，試圖以此來證明該觀點是否準確，此項名為“現有政策下，如你想買房，會一直觀望嗎？”的投票中，有90%的票給了“會觀望，且會持續觀望半年到一年”的選項。

　　“一般來講，現在可能願意等的人比較多，”顧孟迪說。

　　鄧智仁表示，在這種久拖不決的對峙過程中，必然會有開發商主動下調價位，因為開發商在這場較量中不斷消耗着成本，一味堅持將會被拖跨。

　　鄧認為，儘管國家此後有可能對住宅市場不會出臺新的政策，但現有政策已經夠嚴厲，若一直強硬地執行下去，給市場的壓力是顯而易見的；同時，國家有可能會出臺對商業地產的調控或規制政策，因為商業地產隱含的風險更大，一直不能被準確評估出來，這勢必再次打壓那些從商品房市場轉移到商業地產裏的資本，從而進一步影響到住宅市場。

　　“我要說明一個真實情況，以20年的經驗，我告訴大家，要跌！”

　　聲稱在中國境內有多處房產的鄧智仁堅持“肯定會跌且必須跌”的觀點，他認為，現在的關鍵是誰帶頭跌的問題，硬頂着，最終會跌得一塌糊塗，“誰帶頭跌誰就先賺一點，別人搶了先機你再跌，你虧不起。”

　　鄧智仁在看跌的同時，否認了開發商私下聯盟扛價的效用，認為這只是重蹈家電、IT業從前的覆轍，陡勞無益，“這是市場經濟，市場經濟屬於有眼光的人，現金為王，九家不跌，總有第十家會跌，否則這就是個弱智時代。”

　　至於跌幾成鄧說他無法預測，他也預測不了，但他認為，一旦出現跌勢，觀望期將會縮短。