拋售41家酒店入主15家沃爾瑪商場
目前，嘉德置地已將上市地點“瞄準”新加坡。如果成功，它將是新加坡首例以中國房地產為房地產組合的REITs，其資產總值將達5億～10億新元-本報記者劉笑一上海報道
對於嘉德置地而言，故事也許剛剛開始。
日前，嘉德置地與美國柯羅尼基金簽訂協議，計劃將旗下酒店服務品牌萊佛士控股有限公司擁有的41家酒店資產打包出售。而此次出售收益的一半(約4億多美元)都將投入到中國商業地產開發。
“剝離酒店資產只是為了套現。嘉德的所有動作都是為了戰略轉型,也就是最終的商業基金上市。”凱德置地公關部負責人士坦言。
此前，嘉德置地旗下商用產業有限公司與深國投商業置業有限公司(以下簡稱“深國投”)簽訂協議，以佔有65%的股份，入主其在國內15家以沃爾瑪為主力店的商場。
“與深國投合作，是為了建立中國內地房地產信託基金的第一跳板。”嘉德置地集團總裁廖文良一語道破玄機。嘉德置地的REITs“野心”日漸顯露。
記者在採訪中瞭解到，目前，嘉德置地已將上市地點“瞄準”新加坡。如果成功，它將是新加坡首例以中國房地產為房地產組合的REITs，其資產總值將達5億～10億新元，所提供的股息派發回報率約6%~7%。
商業豪賭
此前，嘉德置地斥資33.73億元人民幣，入主國內15家以沃爾瑪為主力店的商場，成為沃爾瑪在國內名副其實的“最大房東”。
“作為亞洲最大的上市房地產公司之一，嘉德置地之所以“重金”投向中國的商業房產，主要是看好中國零售業向外商全面開放後的市場需求。”廖文良說。沃爾瑪等外資商業巨頭在不斷提高在華採購、物流和銷售經營水平的同時，也希望將商場物業管理交給專業公司打理。
然而，嘉德置地的圖謀遠不止於此。通過此次合作，嘉德置地將其商業觸角延伸至此前從未涉足的二線城市。
雖然嘉德方面拒絕透露這些商場具體分佈在哪些二線城市，但記者從知情人士處獲悉，這些城市覆蓋了廣東的佛山、東莞、湛江和惠陽，四川的綿陽和成都，山東的濰坊和淄博以及南昌、鄭州等廣闊區域。
業內人士表示，嘉德置地選擇深國投和沃爾瑪作為合作伙伴可謂“用心良苦”。一是沃爾瑪在中國各地區的長遠擴張策略，能夠為其帶來長遠而穩定的租金回報；二是深國投作為深圳市政府直屬金融企業，不但在房地產開發方面可以獨當一面，而且在股權信託和資金信託方面也有其獨特的優勢。
顯然，與沃爾瑪“攀親”，無疑是嘉德置地問鼎內地Mall市場“第一巨頭”的捷徑。
去年以來，嘉德置地在中國商業地產領域動作不斷。
今年年初，嘉德置地斥資17.46億元人民幣“試水”京城，100%收購了北京華聯集團旗下的安貞華聯商廈和望京華聯商廈股權。根據協議，兩家公司各佔50%股份成立一家管理公司，對望京華聯和今後該公司收購的商廈提供市場營銷和商業管理服務。
然而，值得注意的是，無論是與深國投的“聯姻”，還是與北京華聯的合作，協議裏都提到：在條件適合的情況下會再次對兩家旗下尚未被收購的項目進行優先收購。顯然，嘉德商用產業有限公司還可能繼續投資另外17家以沃爾瑪為主力店、總面積達700000平方米的商場。
而根據這兩項協議，到2010年，嘉德置地在中國的商場將超過400萬平方米。而這些商場正式營業後，預計收益率可以達到8%～9%。這個數字超過了香港第一房地產信託基金(REITs)領匯6.65%～6.85%的預估。嘉德置地同時也是領匯的惟一策略性夥伴。
策略轉向
今年4月，嘉德置地曾對外公佈，以1.076億美元的價格，將獨資子公司上海HutengRealEstate公司出售給美國投資銀行高盛屬下的聯屬公司，從而套現約2300萬美元的利潤。而在此之前，嘉德置地亦通過出售旗下凱德置地持有的上海新茂大廈95%股權的方式獲得0.98億美元流動資金。
當時，嘉德置地即把這兩項交易的原因解釋為“公司目前的經營策略之一”——嘉德計劃將“從成熟穩定的地產中套取資金”這一策略，改變為“把資金調配到高增長的領域中”。此外，嘉德置地還透露“將通過重新部署資金以及積極的資產管理策略，逐步提高在中國投資的整體收益”。
“好的投資者，總是在不斷調整自己所投資的資產，以期獲得更高的回報。”中原地產上海公司總經理譚百強說，“嘉德目前所進行的，是充分利用公司自身的資產管理優勢，將資金從穩定、成熟的物業中轉移出來。重新部署到新項目中，以求增值而獲得更大的投資回報。”
目前，嘉德集團的購物中心業務，除了對華聯、深國投的併購，還包括在新加坡建有當地第一大購物中心，管理着亞洲地區16個總面積超過52億平方英尺的購物中心。在中國投資、管理的三個購物中心項目共計85萬平方英尺，具體為上海的來福士廣場，天津的“theexchange”和武漢“newminzhong”。
按照嘉德置地的架構，它要建立的是一個“跨國界的、多領域的、完整的房地產價值鏈”，而在這個價值鏈上，包括從房地產金融到地產投資，進行房地產開發，再到物業服務、酒店服務，最後是資產管理。
通過與中國內地地產巨頭合資的方式進入中國房地產開發領域，嘉德置地已經不再是單純的地產開發運作，而是意在藉助於國內地產企業的開發，提升其自身價值。
進入中國十年後，嘉德置業正試圖通過變現來延伸產業價值鏈，讓其資產分佈變得更加合理。
REITs野心
表面上看來，嘉德置地是通過收購建立並擴大嘉德零售業在中國的版圖，但作為資本高手，其參股商業地產的“終極目的”意在打包上市、獲益套現。
通過與深國投合作，嘉德置地建立了中國內地房地產信託基金的第一跳板。
其實，嘉德的這種野心已早見端倪。6月1日，深國投商業投資公司在深圳公開發行的“長沙項目受益權轉讓集合資金信託計劃”推介書上即表示，受託人在信託終止之日安排受益權的全額退出時，首選方式是“由境外機構投資者收購或上市”。
“到2006年，我們將這些物業打包上市時，商場和機構投資者一定會有濃厚的興趣。”廖文良說，“但上市的前提是嘉德的商業地產要達到一定規模，即資產約25億~35億元人民幣。”
目前，嘉德置地已將上市地點“瞄準”新加坡。嘉德商用產業有限公司總裁潘錫源透露，目前新加坡購物商場的股息派發回報率大約是4%～5%。他相信，兩個百分點的溢價將足以彌補新加坡和中國兩地在稅務、匯率等方面的差距。
而嘉德置地的其他幾個私募基金，扮演的也是嘉德上市基金的孵化器的角色。
在上市基金收購項目之前，私募基金先期介入。在項目成熟以後，轉賣給上市基金，從而獲得較高的收益。其旗下所有的新加坡第一隻上市房地產信託投資基金“嘉茂信託”和第一隻商業房地產信託投資基金“嘉康信託”，年回報率均在4%～6%左右。
由於目前中國商業地產，尤其購物中心項目投資巨大，回報期長，而融資渠道卻比較單一、融資期限短，缺乏地產開發經驗和資金實力已成為國內零售商的最大瓶頸。而新加坡及香港股市的REITs正好可以彌補這一缺陷。
“深國投與嘉德置地正在操作的REITs計劃，是迄今為止國內最成熟、也是最有可能先行在境外上市的。”戴德梁行投資部助理董事葉建成表示。根據中國的情況，商鋪是最容易變現成基金組合，達到合理轉移利潤的目的。估計2005年其他海外基金也會跟進做類似的投資。