全球房價啓示錄
樓市只要打個噴嚏，消費者的支出就會“重傷風”，極有可能導致經濟衰退。
“我沒有水晶球，不知泡沫何時破裂。”國際投資理財家大衛·諾瓦克的一番話，道出了大多數人對目前全球房價居高不下的擔憂。
房價存在“泡沫”的論調已是老生常談，人們關心的是房價何時下跌，並會對今後幾年的世界經濟造成什麼影響。英國《經濟學家》指出，全球房產市場的繁榮現象，也許是歷史上最大的金融泡沫，一旦破滅，後果不堪設想。
海市蜃樓
在全世界很多國家，如今的房價已經創了歷史紀錄。全世界房產的總價在過去5年增加了30萬億美元，已超過70萬億，相當於這些國家GDP的增加總額。全球樓市繁榮源於兩個因素：低利率鼓勵購房者貸款更多；對股票失去信心的持房者，希望投資其他方面。這就導致全球半數以上的主要國家，房價上漲10%以上。
就像90年代末互聯網經濟泡沫破滅前夕一樣，一些國家和地區的房價還在繼續上漲。美國房價上漲十分顯著，第一季度比去年同期上漲12.5%。在加利福尼亞、佛羅里達、內華達、夏威夷、馬裏蘭州和華盛頓特區，房價飆升超過20%。在歐洲，愛爾蘭和西班牙的高房價令人咋舌，法國、意大利、比利時、丹麥和瑞典也上漲了至少9個百分點。
相比之下，一些國家的房價泡沫開始破裂。澳大利亞今年第一季度的房價只比去年同期增加0.4%，而2003年末的上漲速度是20%。一些人稱之為“軟着陸”。事實上，悉尼等繁華地點的房價已經跌了16%。英國的房產市場也開始迅速冷卻。英國皇家特許測量師協會(RICS)的報告顯示，英國房價已經連續10個月下跌，到今年5月為止，淨差額達到49%，是1992年英國房價泡沫破滅以來最大幅度的跌勢。一年來，英國房屋銷售量縮減1／3。
自1997年起，很多國家的房價都開始空前上漲，只有德國和日本除外。房價過高的證明是房價和租金關係的漸行漸遠。房屋的租金和售價有一定比例，而美國房價和租金的比例比1975年至2000年的平均水平高出35%。英國、澳大利亞和新西蘭的房產被高估了至少50%。
房產和股票的最大不同，是人們更願意借錢買房。在大多數國家，家庭負債額已經高於以往任何一次經濟泡沫時期。不僅新的購買者抵押資產去購房，有房者也加入買房者的行列。因此，房價不正常的繁榮比股市泡沫更為危險。IMF(國際貨幣基金組織)的一項研究顯示，發達國家房價泡沫破滅後，人均損失是股票災難的2倍，很可能緊跟一次經濟大蕭條。
美國的近憂
和通常人的觀點相反，銀行利率的大幅增加對於房價變動沒有必然影響。這對於美國而言是一個壞消息，因為借錢購房對於美國經濟的推動作用比任何國家都明顯。2001年以來，2／5的美國新增就業崗位和房產市場有關，如建築、房屋租賃和房產經紀等。如果房價跌了，這些崗位可能會拖美國經濟的後腿。
遺憾的是，美聯儲對房價的憂慮來得太遲。雖然一時預防了經濟不景氣，美國的低利率維持時間過長，美聯儲算是間接幫助抬高房價。《經濟學家》認為，美聯儲應該像英國和澳大利亞的中央銀行那樣，以提高利率和給購房者清晰的口頭警告來冷卻房產市場的高溫。即便美聯儲主席格林斯潘現在說幾句話，也可以限制不斷膨脹的房價泡沫。
美國房價可能將在明年才有下跌趨勢，屆時格林斯潘已經退休。如果虛弱的房價把美國經濟推向不景氣，美國政策制定者們的施政餘地將遠遠小於股票市場泡沫破裂後。IMF警告說，房價上揚是一個全球現象，任何國家出現的下跌都可能是多米諾骨牌。
美國國家房地產經紀人協會(NAR)的一份研究顯示，2004年購買新房的美國人中，有23%的購房者是用於投資，而不是自己居住。13%的人是買第二套房子，因為認為房價還會上漲，這符合金融泡沫的定義。在邁阿密，一半的買家都在出售房子。許多房子在有住戶之前，可能被轉手了好幾次。
如今的抵押金融業使購房者可以貸款更多。根據NAR的數據，去年42%的初次購房者和25%的購房者沒有付首付。事實上，買家有時能獲得買房價格105%的貸款。此外，抵押機構要求借款人出示的資產、就業和收入的證明也越來越少，甚至不需要。
在美國，只還利息的按揭比比皆是，甚至有銀行玩起了“負分期還款”，即貸款購房者每期還款還不足利息部分，等於是購房者舊債未還又欠新債。在加州，今年有60%的新按揭屬於只還利息或負分期還款，而在2002年只有8%。美國全國的平均水平則是1／3。這無疑是對房價的一場豪賭——除非房價在短時間內大幅上升，借款的購房者能夠賣出一個好價錢。一些貸款是ARM(可調利率抵押貸款)，使借款者有可能面對今後提升的利率。今年，美國房價漲幅最大的幾個州，ARM已經上漲50%。
房價已經下跌的英國和澳大利亞，對美國的樓市有着借鑑意義。
首先，房價下跌並非一觸即發。英國房價下跌從2004年夏天開始，當時英格蘭銀行溫和提高利率1.25%。澳大利亞儲備銀行自2002年就開始穩定有序地加息，失業率處於30年最低水平，房價也照跌不誤。相比之下，美聯儲於去年加息2個百分點對於購房者毫無作用，因為大多數是固定利率抵押貸款，而且長期的債券收益都處於不正常的低水平。但當越來越多的美國人採用ARM時，房產市場也越會受到利率的影響。
英國和澳大利亞房價不再上漲的主要原因是，首次購房者已被居高不下的房價所嚇退，投資買房的需求也在減退。目前，英國的首次購房者只佔所有購房者的29%，而在1999年是50%。根據英國地產代理商協會稱，用於出租的購房總額比一年前減少了50%。當美國房價不斷上漲之際，也會發生類似英國的現象。
一年前，人們還普遍認為英國房子供不應求，所以房價會繼續上漲。但當房價下跌後，對房子的需求也大幅縮水了。根據RICS的數據，去年掛牌出售的房屋增加了1／3。美國比英國人口增長更快，但它的房子供應也增長更快。高盛的經濟學家也指出，美國目前的居民用房投資水平是40年來最高的，而家庭數量增長速度卻是40年來最低的。房地產市場實際上存在着供應過剩。
自有統計以來，美國的房價還沒有持續下跌長達1年。這可能因為，美國房地產市場由數千個個別市場組成。凱萬資產管理定息工具董事及高級投資總監傑瑞·韋伯曼指出，個別城市如加州和紐約，房價非常昂貴。雖然如此，美國房地產市場依然非常獨立，各個省和州的房地產價格不會互相影響。現在美國房地產的泡沫就像啤酒和卡布基諾咖啡上的泡沫，都是由很多細小泡沫所組成的，這些泡沫不會像一個大泡沫般破裂，但很可能會慢慢消退。
但《經濟學家》認為，由於美國越來越多的州房價過高，房價可能會自大蕭條以來第一次全面下跌。樂觀估計，即便美國房價下跌，也會很快恢復上升勢頭，因為房價在長期看來總在上升。曾著有《非理性繁榮》的耶魯經濟學家羅伯特·史勒並不同意這一說法。他指出，從1890年至2004年，美國的房價平均每年只增長0.4%。如果不計算目前的房市發燒期，那麼美國的實際房價自二戰後的幾十年裏只是持平或下跌。在戰後，美國政府曾向退伍軍人提供購房補貼，人為地“吹脹”了樓市泡沫。此外，英國的案例也表明，在上個世紀90年代初英國出現樓市低迷後，至少花了10年時間，才逐漸迎來豔陽天。
另一個美國應該吸取的教訓是，樓市只要打個噴嚏，消費者的支出就會“重傷風”。如在上個世紀90年代末，荷蘭經濟曾被視為成功的典範。當時，荷蘭的房價和房屋信貸都以兩位數的速度增長，在2003年，荷蘭的房價通脹率從2000年的20%降至0。這本來對“軟着陸”大有裨益，但房價沒有下跌。2003年，荷蘭的消費者支出下滑，整個經濟陷入衰退，至今沒有恢復。
IMF曾對樓市泡沫破裂對經濟造成的危害做了專門的研究。在1970年至2001年的14個國家中，樓市泡沫破裂的個案有20個。在這20件個案中，實際房價平均下跌超過30%，除了一個外，其他全部導致經濟衰退。曾經“倖免”的美國，這次很難“獨善其身”。