中資商業銀行的收入來源目前仍高度依賴於信貸業務產生的利差收入，而在信貸資產中，房地產貸款又佔有很大的比重

　　在國內目前投資渠道狹窄、銀行信貸投向範圍有限的情況下，房貸業務的下降可能會使銀行面臨資金放貸無門的局面，從而嚴重影響商業銀行的收入和利潤

　　中資銀行主動性的戰線收縮，加之持續不減的人民幣升值預期，長期受困於政策限制的外資銀行正在房貸市場風險中尋覓新的機會。

　　乘虛而入

　　在東亞銀行北京分行按揭安排明細表上，北京財富中心、陽光100國際公寓等知名高檔項目都可享受東亞銀行提供的按揭服務。這還僅僅是東亞銀行在北京的業務。在深圳、上海，兩地分行的按揭業務收入也各自達到20億港元。東亞銀行北京分行行長吳志強表示，東亞銀行已與北京絕大部分的外銷樓盤建立了聯繫，更大規模的業務搜索才剛剛開始。

　　與東亞銀行一樣，永亨銀行也在緊鑼密鼓地佈陣中國按揭市場。該行一位高層透露，永亨銀行在中國內地已為40多個樓盤提供優惠的美元、港元按揭貸款服務。

　　如果說，這還只是一些個案的話，來自監管部門的說法則更具面上意義：“房貸已經成為外資銀行貸款的主要增長點，隨着WTO承諾的兌現，這塊‘蛋糕’將越做越大。”上海銀監局的一位官員表示。

　　業內人士坦言，從銀行的貸款業務來看，除房貸外的其他業務不但投入人手多，而且風險比較大。高檔住宅市場的客戶羣有一定經濟基礎，加上高檔住宅出租和出售價格的前景都被看好，因此外資銀行認為房貸市場相對來說比較安全。

　　“較早進入內地市場的港資銀行主要開展三資企業的金融業務，這個市場空間已被分得所剩無幾，所以港資銀行只得獨闢蹊徑，開發和擴大在其他新興領域，如房地產融資的市場空間。”東亞銀行北京分行高級業務經理褚曉路表示。

　　值得關注的是，在這場房貸爭奪戰中，外資銀行靈活的服務及定價優勢正在得以凸顯。譬如說，公寓按揭貸款，中資銀行大多隻能做8成20年，而一些港資銀行可做到8成30年的按揭；寫字樓中資銀行只能辦6成10年按揭，而港資銀行卻可以放寬到8成30年；商鋪中資銀行只能辦6成10年，港資銀行可以做到5成15年。

　　再譬如，今年以來美元和港元連連加息，人民幣與外幣的利差空間縮小不少。港元房貸利率已經達到6.5%，甚至比中資行執行的5.51%和6.12%的利率還要高。針對這種情況，外資銀行紛紛採取貼利方式。據瞭解，上海各外資銀行中，永亨、東亞、恒生和滙豐對港元貸款均有貼利1.5%，永亨執行的優惠利率更是僅為4.75%。

　　一位港資銀行顧問介紹，目前“投奔”外資銀行的力量主要有兩股：一股是在滬辦有樓屋按揭的外籍人士，由於對人民幣升值及美元貶值存有預期，所以不願持有人民幣負債；另一股力量是在境內的外資或合資房地產企業，當前偏緊的宏調政策使其出現資金緊張，迫而轉向外資銀行尋求貸款。

　　某管理諮詢(上海)有限公司外籍人士服務部的徐經理表示，近期以來該行每個月發放的貸款總額出現了近20%的增長，“在升值預期影響下，部分外籍人士把原先的人民幣按揭轉為外幣按揭，這部分增長量大致由此產生。”

　　格局演變

　　“隨着人民幣業務對外資逐步開放，外資銀行希望分得其中一塊蛋糕的願望越來越迫切，現在做的工作還只是在為全面開放後的業務增長打前站。”一外資銀行高管坦承。

　　針對目前各銀行間對房貸業務的競爭，麥格理管理資詢公司總經理章利華表示出一定的擔心，“競爭不應只是數量上的競爭，目前國家法定的利率相同，各銀行的房貸產品也相同，沒有特色。在中國，房貸還款方式只有兩種，沒有其他選項。而房貸產品單一，常常導致降低要求拉攏客戶，導致風險積累。”

　　影響可能遠不止於市場層面。當前，信貸政策已成為國家重要宏觀調控手段，通過嚴控信貸導致中資銀行房貸佔比下滑不可避免。但是，由於中資商業銀行的收入來源目前仍高度依賴於信貸業務產生的利差收入，而在信貸資產中，房地產貸款又佔有很大的比重。以建設銀行為例，2004年底僅個人住房貸款餘額即達3430.89億元，約佔各項貸款餘額的15%左右，房貸利息收入在銀行的收入中佔有重要地位。在國內目前投資渠道狹窄、銀行信貸投向範圍有限的情況下，房貸業務的下降可能會使銀行面臨資金放貸無門的局面，從而嚴重影響商業銀行的收入和利潤。

　　“在各項指標已經基本符合發行上市要求的情況下，如果房地產市場的波動嚴重影響到銀行的不良貸款率和盈利能力，無疑將為他們的海外上市增加風險。”某大型國有商業銀行內部人士表示，“房貸的異常波動將會影響投資者對銀行的盈利預期和投資信心，從而影響他們順利上市。”

　　當然也有部分人士對此不以為然。華高萊斯國際地產顧問有限公司董事總經理李忠認為，“外資銀行積極介入房貸市場，充其量只是增加了按揭貸款市場的供應商。由於外資銀行在中國內地的經營範圍只限於外籍人士，數量太少，只不過是杯水車薪。”

　　“(中外資銀行房貸業務)量上的差別確實還很大，”上海銀監局一官員分析稱，“但外資銀行發展勢頭非常迅猛也是事實。”他援引一組數據說明這一現象，“外資銀行在上海獲准開辦人民幣業務8年來，主要業務指標迅猛增長。外資銀行經營人民幣業務的機構數量已從開放初期的9家發展到2004年底的55家，人民幣資產總量增長了63.9倍，存款業務增長了72.9倍，普通貸款業務增長了近100倍。”

　　“所以，你說‘狼’到底來了沒來？”最後，他這樣反問記者。